不動産所有者の義務とリスク

本日、2018年10月1日午後3時半頃、横浜市中区尾上町5丁目のビルの外壁の一部が落下し、歩行者の男性に直撃しました。男性は亡くなりました。
外壁が落下した原因は不明とのことですが、前日の台風24号による影響かもしれません。
これから原因が特定され、所有者と管理者に責任がないか、賠償責任について話し合われることと思います。

今までにも、建築物の外壁が落下する事故が度々起きています。
建築物はメンテナンスフリーではありません。経年劣化により外壁材が落下することは十分考えれます。所有者は日頃から点検、修繕を行う義務があります。
それを怠ったことで事故が起きた場合、被害者への賠償責任に問われます。
事故が起こった場合の賠償責任というリスクがあることを認識している所有者は少ないと思います。

最近では一棟物の収益物件を普通のサラリーマンが購入しています。修繕が必要になっていても費用を負担できないため先延ばしにするなど、点検や修繕が不十分な物件も見受けられます。修繕のために追加投資をする資力のない所有者が量産されています。もしもの時、所有者に賠償する資力があるのかもあやしいです。
せめて施設賠償責任保険に加入していればよいのですが、それすら加入していない所有者が多いのが現状です。

不動産を所有するということは、建物の状態を安全に保つため、定期的に点検を行い、遵法性を維持し、点検結果の行政への報告などしかるべき手続きを行わなければなりません。
それを怠る者には不動産所有者としての資格がありません。
収益物件だけではなく、個人の住宅も同様です。
点検費用や修繕費用など、ランニングコストを支払うことを逃れようとすることは責任を放棄しています。
不動産を所有する方、これから所有しようという方はその責任の重さを十分に認識していただきたいと思います。

いい加減な人が不動産を所有することがないことを強く願います。

住宅トラブル ネットへの書き込みは要注意

読売新聞のサイトに群馬県の教員の処分についての記事があったのですが、そこに気になる内容がありました。
以下、読売新聞のサイトの記事から一部を抜粋し引用したものです。
元の記事へのリンク http://www.yomiuri.co.jp/national/20180624-OYT1T50050.html?from=ytop_ylist

男性教諭は2016年8月~17年1月、契約上のトラブルになった住宅メーカーについて、「玄関ドアが安い建材で気密性が悪い」などと中傷する内容をネットの口コミサイトに約10回書き込んだ。この行為で同年11月、高崎簡裁から名誉毀損罪で罰金30万円の略式命令を受けた。

ネット上の口コミサイトで住宅メーカーを誹謗中傷する内容はよく見かけます。実際に自分の経験した内容、事実をもとに書き込んでいるはずです。しかし、今回の記事を見る限り、名誉棄損の罪で罰金刑に処せられています。口コミサイトでよほどひどい中傷を行ったのか、相手から訴えられたわけです。
住宅を含め、建設、不動産の取引ではトラブルはとても多く、住宅メーカーや工務店を誹謗中傷する書き込みをする人は少なくありません。例え腹が立っても、ネット上に誹謗中傷を書き込む行為は要注意です。名誉棄損になれば、さらに嫌な思いをします。
自力で解決できそうにないのであれば、専門家を入れて話し合いをするなど、冷静に対応すべきです。

地震に対する備え

6月18日午前7時58分頃に起きた大阪北部を震源とする地震は、関西圏の交通網を麻痺させました。23日の始発から、大阪モノレールが全線で運行を開始し、すべての鉄道路線が回復しました。鉄道交通網の復旧まで5日間を要したことになります。利用者に与えた影響、経済的な損失はかなりのものになります。
今回の地震の震度は、最も揺れた大阪北部で震度6弱です。大きい地震と言えますが、過去の大地震では震度7を記録して地震もあります。震度6弱でこれだけ影響が出たのであれば、震度7だったらどんなに大きな影響が出るのでしょうか?生活が一変してしまうことは容易に想像できます。
1995年の阪神淡路大震災では、道路が遮断されたことで救援物資がうまく届かない、救急車両や救援部隊の到着が遅れる、被災地からの避難が困難になる、などの影響が出ました。人や物の移動が困難になるということは、人命に大きな影響があります。交通網の復旧は、最も急ぐべき課題の一つです。
もし、仮に交通網が遮断され、被災地に取り残された場合、復旧までの期間はかなり長いということを想定しておくべきです。救援物資が遅れた場合でも、3日以内には手元に救援物資が届くと想定し、3日分程度の非常食、水などの備えをしておくべきでしょう。
今回の地震は、活断層の動きが原因と言われています。有馬ー高槻断層帯、上町断層、生駒断層のそれぞれが複雑に入り組んでいると思われる場所が震源地です。このうち有馬ー高槻断層帯が危険だということは、地震の直前に読んでいた本の中で書かれていたので知っていました。阪神淡路大震災のときに動いた活断層、六甲ー淡路断層帯は南部しか動いておらず、六甲ー淡路断層帯の北部とそれにつながる有馬ー高槻断層帯は動かなかったそうです。今回、有馬ー高槻断層帯が動いたのであれば、六甲ー淡路断層帯の北部が近いうちに動く可能性があります。さらに、東南海、南海地震も近い将来に起こると予想されています。関西圏に住む人にとっては、震度6弱以上の地震は明日起こっても何ら不思議ではないということです。東南海、南海地震では、M8以上が想定されており、震度6強、震度7と予想されている地域も多いのです。海岸部では津波の心配もあります。
大きな地震に備え、生活が安定するまでの期間、最低3日程度は生活できる備蓄を行うべきです。また、もしものときは、自身と家族の身を守りつつ避難するため、避難場所と避難経路の確認、家族との合流地点、連絡手段、いろいろと日ごろから話し合い、準備しておくことが必要です。毎日、少しずつでも時間を割いて準備を行っていきましょう。

ちょっとだけ先の日本の未来について考えてみた

今、日本は大きな転換点を迎えようとしています。そのきっかけは安倍政権の衰退です。
現在、国会やマスコミ各社の話題は、安倍政権への追及一色になっており、それに煽られ国民の安倍政権支持率は急降下しました。
安倍政権を面白く思っていない勢力が、いっきに潰しにかかっています。これは政治の世界では日常茶飯事である勢力争いです。自民党内部も含め、安倍政権には複数の敵対勢力が存在しており、いくつかの材料を突破口に崩していこうとしています。
主な材料は3つです。
・森友学園問題
・加計学園問題
・自衛隊日報問題
ツッコミどころ満載の安倍政権を敵対勢力が黙って見逃すわけはありません。
これらの問題、国民の大多数は何が問題なのか、問題の本質を詳しく理解している人は少ないと思いますが、政権の長期化が招いた弊害、と認知されました。その結果が支持率の急降下です。よくよく考えてみると、それぞれの問題は、財務省、文部科学省、防衛省の官僚が大きくかかわっており、この国の既存の官僚制度、統治システムに限界が来ているために起こったとも考えられます。
いずれにせよ、安倍政権側にも問題は多くあり、政権交代は近いと考えられます。

政権交代があるとどうなるのか?
東京オリンピックが開催される2020年まで今の好景気は持たないかもしれません。
景気の悪化、株価の下落、これらが起こる可能性は高いでしょう。選挙が終わるまでは政治の空白期間がありますし、新政権が誕生しても、すぐに効果的な政策を打ち出すほどの力はないからです。
景気の悪化と同時に、不動産価格の大幅な下落が起こるはずです。
少なくとも、不動産や建設業界の不況はその前兆が見え始めています。

さらに景気を左右する大きな問題が、来年の消費税増税です。
消費税が10%になるのは既に決まっている事項であり、これをさらに延期するには政治的なパワーが必要です。仮に新政権が誕生しても、誕生したばかりでは決定事項をひっくり返すパワーは無いと考えます。
消費税増税の延期があるとしたら、安倍政権によるものです。支持率回復のため、最後の起死回生の賭け、切り札として使われるときでしょう。このまま支持率低下が止まらず、政権交代を余儀なくされるのであれば、周囲の反対、敵対勢力の妨害を振り切って、ヤケクソで発表してしまう、そういう時です。

もし今のように消費が伸びない厳しい状況下で消費税を10%にすると、さらに消費は停滞し、デフレがいっそう強まります。収入の少ない人ほど影響が大きく、貧困化が加速することになり、社会保障の支出増につながりかねません。
のちにバブル崩壊のきっかけとされた総量規制の決定と同じくらいインパクトがあり、日本経済史に残る歴史的な転換点となることでしょう。
消費税が10%に上がる2019年10月、これに政権交代が重なると経済への影響はさらに大きくなります。安倍政権が倒れるのであれば早い方が良いのですが、そこまで対抗勢力が追い込めるのか気になるところです。
いずれにせよ、今の状況では、日本経済、我々の生活にとって良い方向になることは無いでしょう。
今から、覚悟を決めて準備しておく必要がありそうです。(結局、そのマインドが消費を控える方向に働き景気は悪化するのですが・・・)

日本郵政不動産の誕生でわかること

2018年4月2日に日本郵政不動産が設立されます。その名のとおり、日本郵政グループの不動産部門です。このことから、日本郵政が不動産開発に注力していくであろうことがわかります。本業だけでなく、不動産でも安定収入を得たいと考えているからこそです。

日本郵政のニュースリリース

民営化以降、日本郵政は不動産投資に積極的です。理由は、大都市の一等地に大きな土地を所有していながら、中層で古い郵便局として低利用であったことが挙げられます。東京や名古屋などで高層ビルに建て替えたのですが、大阪中央郵便局は計画がとん挫し、今も暫定的な利用しかできていません。大阪の中心、大阪駅前だけに、どのように開発するのか注目されています。

日本郵政は、もともと不動産開発ノウハウに乏しい会社です。そう簡単には次々と開発できないというのが現状でしょう。一度は野村不動産を買収しようとしましたが、うまくいかず断念。結果的に今回の日本郵政不動産設立につながったと思われます。ただし、会社を設立したからと言って、日本全国にたくさん保有する不動産の開発が進むわけではありません。自社でできる範囲は能力的に限られ、他社との共同事業という形で、不動産開発に長けたプレーヤーの力を借りざるを得ないでしょう。

先日、高層マンションの購入を検討されている相談者様よりあるご質問がありました。検討しているマンションの南側にある駐車場が、将来、マンションになったら日当たりが悪くなるのだが、その可能性はあるのだろうか、という内容です。不動産会社の営業担当者は、日本郵政が所有している駐車場だから、マンションとかは建たないだろうと説明したようです。日本郵政が所有しているから開発や売却はないという先入観があるようです。こういうセールストークは誤解を生むので危険です。隣地所有者がどうするかは本人でないとわかりません。私は、所有している日本郵政がどうするのかは誰もわからないと断ったうえで、利用状況から考えると、今のまま駐車場として利用し続ける可能性は低いのではないかとお答えしました。

日本郵政が不動産開発に積極的であることは周知の事実。その窓口を設立したのですから、共同事業を提案する不動産会社も多数現れることでしょう。今後は、日本郵政が所有する土地だからこそ開発される可能性が高いと考えるべきでしょう。

賃貸マンションと分譲マンションの差

賃貸マンションと分譲マンションの大きな差は何か?
と聞かれたら、私は遮音性能を挙げます。
上下の音はスラブ厚(上階と下階の間にあるコンクリートの厚さ)、横との音は界壁の厚さと構造、外部からの音はサッシ等、それぞれの構造に左右されます。
特に、入居者間のトラブルになりやすいのが、上下の音です。
スラブ厚は、重要な要素です。
スラブ厚は、以下の数値が一般的な水準です。

賃貸住宅のスラブ厚     15~18mm 遮音等級  LH60
分譲マンションのスラブ厚  20mm以上 遮音等級  LH55

最近の分譲マンションでは、スラブ厚は厚めです。
賃貸マンションは、賃貸マンション所有者のイニシャルコストを抑えるため、どうしても薄くなります。
15mm程度が一般的です。
分譲マンションは、通常、そこに住む人がオーナーです。
当然、快適性が重視されます。
分譲マンションの購入者は、遮音性能について、構造などを詳しく確認しています。
分譲業者側は、より売りやすくするため、遮音性能の向上にも力が入ります。
一方、賃貸マンションは、費用対効果が重視されます。
スラブ厚を厚くし、上下階の遮音性能を上げても、家賃への上乗せは期待できません。
内装や設備など、家賃に反映しやすい部分、見た目にお金を割く方が費用対効果に優れています。
アピールしずらく、目で見てわかりにくい遮音性能は、クレームにならない程度でとどめてしまうことが多くなります。

現在、すでに住宅は余っています。
住宅のストックは積み上げられており、世帯数よりも多くなっています。
空家、空室が増えており、政府は空家対策に本腰を入れ始めました。
そんな状況下でも、住宅の着工件数は大きく減少しておらず、新築が供給され続けています。
特に、賃貸住宅の着工が伸びています。
理由は、相続税対策で賃貸住宅を建設する方が増えたことと、サラリーマンなどに向けて売却する投資用マンションの分譲が堅調だからです。
つまり、増えているのは賃貸物件が中心であると言えます。
分譲マンションなど持ち家だった物件も、相続など様々な理由から、賃貸市場にかなりの戸数が流れてきています。
その傾向は今後も継続し、増加していきます。
賃貸住宅として建設されたマンションより、スラブ厚も厚く、遮音性能や設備が優れた分譲マンションが賃貸市場に供給されるわけです。
賃料は下落傾向が強くなります。
インフレにでもならない限り下がり続けます。
需給バランスが崩れているからです。
すでに賃貸住宅の稼働率はかなり低くなっています。
そのため、質の高い物件であっても、簡単には賃借人を見つけることができません。
賃貸派の住人たちにとって、上質な賃貸物件を割安に借りることができるよい環境になっていきます。
反対に、大家さん側にとっては、ライバルが増えて、ますます経営が難しい状況になっていきます。
多くの大家さんが経営難から破たんし、物件を手放すことになるはずです。
少子化による人口減はまだ始まったばかりです。
今後、ますます賃貸市場に空室が増えていくのはまちがいありません。
賃貸住宅を借りる際には、まずは質の高い分譲貸し物件を探してみて、賃料の交渉をしてみるとよいかと思います。