菊池英司　ブログ

　神戸市の不動産コンサルタント、ＢＬＰの菊池です。

先日、お客様のご依頼で、とある新築マンションの引き渡し前のチェックに立ち会いました。

　部屋の中に入ってわかったのは、かなりあわてて内装工事をしたのだろうということ。

大きな傷の入った部材を交換せずにそのままです・・・

　いちばんひどかったのは浴槽です。

ユニットバスの浴槽が、おもいっきり割れてました！！

　設置した人はわかるはずなのですが、何故か浴槽交換の手配もしてなかったみたいです。

　このマンションは業界大手の会社が分譲したマンションです。
お客様に見せる前に、自社の検査も終えているはずです。

　業界大手と言ってもこんなものかと、幻滅してしまいました。

　しかし、お客様もユニットバスの割れに気付いておられませんでした。

　一見、完成したてのきれいなお部屋ですから、少し舞い上がってしまい、冷静に見ることができていなかったようです。

　
　もちろん、この場で見逃しても、後から言えば交換してくれるはずです。
アフターサービスも充実していますし。

　しかし、こういう場でしっかり指摘してきれいに手直しした後に入居したいですよね。

　住まいの引き渡しを受ける前には、しっかりとチェックをして、どんな些細なことでも対応をお願いしてもらいましょう。
お金を払う前までは、どんな会社でも丁寧に、素早く対応してくれます。

神戸市の不動産コンサルタント、ＢＬＰの菊池です。

先日、住宅購入前のご相談にいらっしゃったお客様より、

「不動産業者から紹介されたのですが、この物件はどうでしょうか？」

との依頼があり、神戸市のある土地の資料を見せていただきました。

その土地がなぜ売れずに残っているのか？

地図を見て、すぐにわかりました

こういう案件を２ヶ月ほど前に取引したばかりだったことと、似たような条件の物件を管理しているからです。

相談者の検討していたこの土地は、山すそに開発された分譲地の一画にあります。

閑静な住宅地で、眺望もある一昔前の高級分譲地です。

目の前には大きな高級分譲マンションが建ち、分譲地の大半の区画はすでに売れて家が建っています。

でも・・・

この土地と隣接する数区画だけが残っているのです。

理由は、土砂災害防止法の土砂災害警戒区域に指定されているからです。

その名のとおり、土砂災害の恐れがある区域のことで、急傾斜地の崩壊や土石流発生の恐れがある土地が指定されています。

実は、この土地の向いにある高級分譲マンションの裏山が、広い範囲で急傾斜地になっていたのです。

調べてみると、売れ残っている区画はすべて土砂災害区域内です。

同じ分譲地でも、土砂災害警戒区域に入っていない区画は売却済みでした。

土砂災害警戒区域内かどうかは、市役所で調べることができます。

兵庫県の場合、ハザードマップをネットで公開しているので、そちらでもわかります。

防災意識が高まり、ハザードマップなどネット上での情報公開が進んだこと、

宅地建物取引業法にて不動産業者が行う重要事項説明書で説明するべき重要事項であること、

などの理由から、売れ残る結果となったのでしょう。

家を買うとき、収益物件に投資するとき、いずれのケースでも、検討段階でハザードマップを調査することは必須ですね。

Ｐ．Ｓ．

この分譲地は１０年以上前に分譲されています。

その頃には、土砂災害防止法が施行されていませんでした。（平成１３年４月施行）

また、兵庫県がこの土地を土砂災害警戒区域を指定したのは、平成１９年のことでした。

不動産の価値は、こういった新しい法の整備、法改正などで著しく損なわれることがあります。

こういう法的リスクがあることも不動産に投資される方、家を買おうという方には知っておいていただきたいと思います。

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神戸市のＦＰ、ＢＬＰファイナンシャルプランナーズの菊池です。

今日は、住宅購入についてのチェックポイントをお話しします。

一戸建ての住宅を購入する場合に、見落としがちなチェックポイントがあります。

それは・・・

ゴミステーションの位置についてです。

戸数の多い住宅分譲地であれば、特に注意しておきたいポイントです。

「購入した家の前がゴミステーションだった！！」

ゴミステーションが自宅前だと、匂い、カラスや野良猫によるゴミの散乱、収集日以外のゴミ、不法投棄などさまざまな問題に悩まされます。

こういう苦い思いをした方はたくさんいらっしゃるのです。

あなたが家を購入する場合には、ちゃんと確認しておきましょう。

あなた一人が不満を申し立てても、ゴミステーションの位置を途中で変更するのは難しいため、長期間にわたり我慢を強いられます。

まだ造成中の分譲地でゴミステーション用の敷地が用意されている場合でも、ゴミステーションの位置が途中で変わることもあります。

購入時に、ゴミステーションが自宅前にならないことを不動産業者に確認し、確認した証拠を残しておく方がよいでしょう。

ただし、ゴミステーションは、不動産業者が申請した場所に対し、環境局や地元の自治会が変更を求めた場合、あっさりと変更されてしまいます。

不動産業者に最終的な決定権はありません。

この点は理解してあげてほしいと思います。

家の購入におけるトラブルは、事前の確認不足が大きな原因の一つです。

手を抜かず、しつこいぐらいに調査すべきです。

家の購入前には以下のことに注意してください。

【確認する際の注意点】

・近隣を歩いてみること

・時刻や天候を変えて数回にわたり確認すること

・不動産業者の案内だけではなく、必ずあなた達だけで確認に行くこと

・契約書に印鑑を押す前に周囲の環境を確認すること

私の事務所には、不動産トラブルに関するご相談が多く寄せられますが、その多くは明確な解決方法がありません。

問題点が発覚しても、大半は解決不可能なのです。

契約前に納得いくまで調査し、不動産トラブルに巻き込まれないように予防することが大切です。

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　神戸市のＦＰ　ＢＬＰファイナンシャルプランナーズの菊池です。

　最近、２０代、３０代の若い世代の不動産投資への関心がとても強いのを実感しています。

不動産投資の相談者の中に、２０代の相談者も少しずつ増えてきています。

　投資に積極的であることは、とても良いことだと私は思っています。

　しかし、不動産投資を始める前に、人生設計と投資計画が必要です。

焦るあまり、安易に不動産投資に手を出すと、思わぬ問題が発生することもあります。

　例えば結婚の問題です。

結婚を控えた女性とその両親が当事務所にご相談にみえられるケースが、今までにけっこうありました。

『不動産投資で数千万円の借金を抱える男に娘を嫁がせて大丈夫だろうか？』

心配はごもっともです。

フルローンで収益物件を購入し、支払いに困って自己破産する人も増えてきました。
心配をされても仕方がないかもしれません。

　私にとっても意外な相談内容でした。
独身時代に不動産投資をしたことが原因で、結婚に支障が出ることがあるのです。

　これに似たケースで、ご主人が独身時代にローンで収益物件を購入し、それを隠していたことが奥様にばれたケースもあります。

　住宅ローンの審査に引っかかったことで発覚してしまい、夫婦げんかに・・・

　
　不動産投資には家族の理解が必要です。

独身であっても、将来、結婚したいと思ったときに、　相手に説明が必要です。

もちろん、相手の両親にもしっかりと説明しておかなくてはなりません。

　黙っていて後で発覚した時ほど、問題は大きくなります。

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こんにちは、神戸市のＦＰ　ＢＬＰファイナンシャルプランナーズの菊池です。

今日は賃貸物件の稼働率アップ方法についてお話したいと思います。

賃貸物件のオーナー様よりご相談が多いのが、賃貸物件の稼働率をどうやって上げるのかというご相談です。
逆に言うと、賃貸物件の空室対策ですね。

稼働率をアップさせる方法の一つとして、用途変更があります。

用途を変更することで稼働率が上がることがあるのです。
ご相談者にアドバイスすることが多いのは、賃貸マンションの１階が店舗になっている場合です。

店舗として何年も募集をかけているのに、反応がまったく無い・・・

こういう場合には、思い切って１階を住居にしたり、駐車場にすることで稼働率が上がります。
最近では需要が増しているトランクルームに改装した例もあります。

もちろん、店舗として貸した場合よりも賃料が下がることが多いので、オーナー様には判断が難しいところです。（特にローンの支払いがある場合）

しかし、ずっと稼働させずに寝かしておくぐらいなら、少しでも収益の上がる方法を選択すべきです。

ただし、改装費用と賃料の兼ね合いがありますので、イニシャルコストをどのくらいの期間で回収できるのか、という試算をしたうえで判断しなくてはなりません。

判断をするために、しっかりと時間をかけて調査し、データを集めることが必須の作業となります。

建物の現地調査や法務調査なども行うのですが、重要なのがマーケット調査です。

マーケット調査の内容によっては用途変更よりも、賃料を格安に設定し店舗として稼働させる方が良いという場合もあります。

調査については、管理会社や不動産会社など、用途変更に詳しい会社があれば、調査を依頼することができます。

詳細なデータをもらい、試算したうえで判断しましょう。

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神戸市のＦＰ、ＢＬＰファイナンシャルプランナーズの菊池です。

　ごく最近のことですが、お客様からこのような質問がありました。

「家を買うのは不動産投資といっしょですよね？　本に書いてありました。」

　家を購入する場合、いくらで貸せるのかを調べて、より有利な条件で貸せる物件を購入すべき、不動産投資と同じ考え方で家を選ぶべきだ。

そう書かれた本を読まれたようです。

　家を購入して、転売し利益を上げること、賃貸に出して収益を上げること、を考えているのであれば、それは不動産投資でしょう。

　しかし、多くの方は、その地に長く住むことを希望しているからこそ、家を購入されるのではないでしょうか？

　売るとか、貸すとかを前提に評価していても、実際に売ったり貸したりする必要がないのであれば、深く考える必要はありません。

　私はそうアドバイスしております。

　そもそも、将来、売却する予定があるとか、２～３年内に転勤があるかもしれない、という方は家を購入すべきではありません。

売却しやすい物件、貸しやすい物件を選ぶのであれば、駅に近い物件となり、購入価格も高くなります。
初期投資が大きくなるものの、売却するときには、やはり含み損が出てしまいます。

　条件の良い物件は高い買い物になりますが、中古市場では思ったほど価格が伸びないのです。

　賃貸においても、賃貸市場は少しずつ悪化しています。
その背景には少子高齢化、住宅が過剰に供給されていることがあります。
　今、賃貸に出せる金額が、その後１０年後、２０年後も同様ではなく、次々に新築物件が供給されている以上、
賃料は下がる一方です。

　新築で住宅を買うのであれば、結局のところ、不動産投資としては成立しません。
中古であればまだ可能性がありますが、そんなに簡単に良い物件を取得することはできません。

　自分が住む家を買うのに、不動産投資と同じように考えるのはあまりお勧めできません。
　
　自分たち家族が住みたい、と思ったところに、自分たち家族が本当に気に入った家を購入する。

そして、そこにできるだけ長く住む。

　そう単純に考えてみてはいかがでしょうか。

真剣に検討するのは、資産価値よりも、そこに長く住めるかどうかです。

　自分たち家族が住みやすい街、住み心地の良い家であれば、他の人も同じように感じるのでは？

家の取引価格は需要と供給のバランスで決まります。

　他の人に、あの街が気に入った、あの家に住みたい、あの家がほしい、
と思われれば、その家の資産価値が高くなるのです。

　まずは自分たち家族が満足できる環境、満足できる家を購入することが重要です。

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