不動産投資に失敗する典型的なパターン

以前から不動産投資に対する失敗例をブログにアップしてきたこともあり、
投資してもよいか、物件情報をご持参でご相談をいただくケースが増えました。

ご相談いただく方の多くはサラリーマン、お医者さん、公務員といった職業の方です。
今までに不動産投資をした経験がある方は少ないです。

その背景には、投資用ワンルームマンションなどの販売はまだまだ盛んであることや、年金など将来への不安があるからでしょう。

よくあるパターンは以下のとおり

・東京都心もしくは大都市のワンルームマンション
・管理会社が借り上げ
・2000万円台(地方の場合は1500万円~)
・自己資金100万、200万の資金計画でも購入OK

これは典型的な不動産投資の失敗パターンです。

この手の投資話は実は今に始まったことではありません。
数十年も前から同じようなことが続いているのです。

昭和50年代、60年代、平成以降、常に都会のワンルームマンションへの投資話は続いています。
特に地方への電話での売り込みが中心です。
かつてこういう物件に投資した方の多くが後悔されています。

売却時に損失が出るケースが多いからです。
含み損があったということですね。

私も売却のご相談を受けてきましたが、売却額よりローン残債の方が多いケースがほとんどです。
売却するためにお金を用意しないといけない、でもそんなお金の余裕はない・・・

結局、塩漬けになり、毎年赤字を垂れ流す悪質な資産と化しています。
こうなると、いつどれくらいで損切りするかだけの話です。

ローンをどれくらい利用するのか、
資金計画をしっかりやっておかないとこういう失敗をします。
本来、マンション投資は、自己資金を多めに入れるべき投資なのです。

あまり資金に余裕がないのであれば、
いきなり不動産の現物に投資しなくても、
ほかに身の丈に合った投資があるはずです。

投資は余剰資金で行うのが鉄則。
不動産投資であっても変わりはありません。

不動産投資の考え方も堅実に

不動産投資のご相談が増えてきました。
今日だけでも2件、
平日にもかかわらず。

でも、以前の相談者とは不動産投資のスタンスが異なります。

以前は、できるだけ融資を受け、高利回り物件を買いたいというサラリーマン層、それも若い世代が多かったのですが、
今では、40代以上で、自己資金がかなり豊富な方ばかりです。

資金の運用先として、株式や債券などオーソドックスな投資商品は不安、
金やプラチナなどの商品投資も高騰しすぎて手が出しにくい、
それで現物の不動産というわけです。

不動産なら急激に値段が下がることはないとお考えのようです。

レバレッジを追求するのではなく、余剰資金を低利でも安定的に運用したいという堅実思考です。

とは言え、不動産投資も投資物件を間違うとかなり大きな損失を被ります。

不動産会社の情報を鵜呑みにせず、自らマーケットを調査するぐらいの行動力が必要です。

自らデータを集めて検証し、第三者の意見も聞きつつ、自分で最終判断を下す。
そんな不動産投資家になっていただけるように私も全力でサポートさせていただいております。

あとで不動産業者にだまされたなんてお話は聞きたくないので。

(実際、不動産投資に失敗した方からは、こういうお話をたくさん聞きました・・・ )

我が事務所はペンキのにおいが充満中

今日は、うちの事務所が入っているビルの修繕工事中。

何をやっているかと言うと、エントランスから最上階までの階段室の塗装と、階段の手すりの塗装。

一日中ペンキのにおいが充満しております・・・

古いビルなので、階段の手すりは鉄製。

ところどころ錆が浮いてました。

先日、大家さんに相談されたものだから、

「エントランスあたりの階段手すりは錆が目立っていて、外からでもよく見えます。
早く塗装した方がいいですよ」

って気軽に答えてしまいました。
すると、行動の早いこと、さっそく塗装をしております。

まさか土日に工程を組まれるとは・・・

オフィスビルの場合、エントランス部分は特に力を入れるべき部分です。
古いビルこそ郵便受け、サインなどをデザイン性の高いものに入れ替え、エントランス周辺を
かっこよく、きれいに見せるような修繕が必要です。

個人事業で賃貸経営をされている方は、こういうちょっとした修繕をする努力がまだまだ足りません。
効果が目に見えるわけでも、急ぎの修繕でもないのですが、こういう努力が入居率アップにつながります。

マンションのゴミステーションは重要ポイント!

最近は、人体の一部が発見された、なんて、ぶっそうなニュースが増えました。
けっこう私たちの生活している、ごく普通の場所に捨てられていることがあります。

これまでの例では、駐車場、物置、そしてゴミステーション。
この間は大阪で、賃貸マンションのゴミステーションに捨てられていたことがニュースで大々的に取り上げられていました。

現地にテレビのカメラが来て、こちらのマンションです、なんて全国に映し出されるわけです。
悪いニュースで。

マンションの大家さん、管理会社にとってはかなりの痛手です。
しばらくは入居募集にも影響があると思われます。

こういうニュースになるようなことだけでなく、
マンション等の運営にとって、ゴミステーションは頭の痛い問題が山積みです。

普段からゴミを出す日、時間を守らない、

分別ができていないためいつまでもゴミが残ってしまう、

不法投棄、

なんて日常茶飯事。

マンション管理において、ゴミステーションの管理はとても重要なポイントだと思います。
収集しやすいように道路側にあり、目立つだけにきれいに維持したいところ。

入居者を確保し、できるだけ長く居てもらうには、マンション全体の徹底管理が必要です。
衛生的な環境を維持できなければ、いずれ入居状況は悪化します。

収集日にはゴミ回収後に何かゴミが残っていないかチェックし、
残っていれば片付けるなど日頃のまめな管理が大切です。

近所に賃貸マンションが建ちましたが、どうやら・・・

最近、うちの近所に立て続けに賃貸マンションが竣工しました。
1物件は地元工務店が建てたRC造20戸ぐらいの単身者用マンション。
もう1物件は大手ハウスメーカーが建てた鉄骨造3階建ての単身者用アパート。

どちらもたいへん立派な建物です。
立地は駅から10分以内、大学にも近いので悪くはありません。

しかし、どうやら入居状況が思わしくないようです。
竣工してから2ヶ月近くなりましたが、
どちらも入居者はまばらです。

その原因は竣工時期にあります。
この2物件、竣工したのは8月です。
8月竣工は時期的に最悪です。

この2物件周辺のマーケットでは、主なターゲットは大学生です。
大学生は年度末以外にはあまり動かないでしょう。
賃貸物件を建てるなら、1月末ぐらいに竣工、2月から入居可ぐらいで計画するのがベストです。

そんなことは誰でもわかっているはず。
ひょっとすると、建設会社の都合でそうなったのではないでしょうか。
建設会社は1日でも早く仕事が欲しいので、
秋の入居シーズンに合わせましょうというセールストークで
話を詰めたとしか思えません。

借り上げ物件で、免責期間短めなら建設会社側の都合に合わせても良いかとは思いますが、
できるだけ早く満室にし、収入を安定させるために、竣工時期を1月か2月に設定し、それから逆算して工程を決めていかないといけません。
建設会社に声をかけて検討を始める時期も、竣工時期から逆算しておく方が良いでしょう。

今の賃貸市場では、年々入居者の動きは鈍くなっています。
大学生の場合、親の収入減少なども影響し、家賃の高い新築には入りずらいなんて事情もあるでしょう。

賃貸経営は不労所得を得ることができるなんてことを言われますが、
管理会社に任せているだけでは満室にできず、
大家自らいろいろ工夫、努力を続けていかなくてはなりません。
もちろん自分なりにマーケットをリサーチすることも忘れてはなりません。

不労所得なんて言い方は、今からの時代には当てはまらないのです。
建設前から計画的に、細かな努力を積み重ねを続けていかなくては成功しません。

何もかも建設会社や不動産会社の言いなりになっていては、彼らにとって都合の良いお客様になるだけ。
大家としての主張をぶつけて、彼らを動かし、自分も動き、やっと成功するぐらいに思っておくべきでしょう。

年金支給開始年齢の引き上げは避けられない?

厚生労働省の社会保障審議会の年金部会が、
厚生年金の支給開始年齢を引き上げについての議論を本格化させました。

その背景には財源不足があるのでしょう。

少子高齢化がもっとも大きい問題です。
年金を負担する人よりも受け取る人が多くなれば、
現役世代の年金負担を増やすか、
受給開始年齢を引き上げるしかありません。

現役世代、とくに20代、30代には定職につけない、正社員になれない人たちも多く、現役世代の年金負担を増やすのは無理があります。
支給開始年齢の引き上げについても真剣に検討せざるを得ません。

今すぐにそうなるわけではありませんが、支給開始年齢の引き上げは避けられないでしょう。
やはり、自分たちの老後は自分で何とかするしかないようです。

若いうちから、将来に備えておかなくては。
50歳を超えてから、子供が独立してから、老後資金を蓄えようと言うのではもう間に合いそうにありません。