今日は仕事で朝から東京へ！
以前、不動産投資の仕事をしていた関係で、多くのお付き合い先が東京にあります。
昔の仕事仲間も大半が東京にいます。
ときどき、そういうルートで仕事があったりするのです。
そういう仕事は、いつも楽しみにしているのですが
今日はいつもよりテンション低めです。
自宅を出て新神戸駅へ向かうバスを待っていたとき、
小さな不幸があったのです
猛スピードで走っていく車のはねた水溜りの水を全身に浴びました
顔から靴まで前面、びっしょりと大量に浴びました・・・
マンガいたいに。
なんか不吉な予感が・・・
今日一日、何とか無事に仕事を終えたいです。
不動産投資家の中には全く現地確認をせずに契約する方がけっこういらっしゃいます。
さすがに１棟ものはほとんどないのですが、遠方の物件で、中古の区分所有マンション、入居中のものは見に行かない方が多いです。
見に行っても室内は見られないなら行っても仕方ない、交通費がもったいない、時間がないという理由からです。
たとえ入居中で中を見ることができない区分所有マンションであっても、現地に行くことは大切です。
できれば近隣の賃貸相場を調べるために、不動産業者にヒアリングに行くとか、不動産情報誌を購入するとかしておかなくてはなりません。
実際に物件を見に行かないと得にくい情報もたくさんあります。
・隣地はどのように利用されているのか
・隣地にマンション建設の予定はないか
・敷地内の駐車場が確保できないときには近隣に月極め駐車場があるか
現地に行くと眺望、雰囲気など、言葉や文章で表しにくい情報が得られるのです。
不動産は現地を見てみないとわからないことだらけ、
必ず見に行ってたくさんの情報を持ち帰ってください。
中古マンションの取引事例を調べていると、築１５年程度で新築分譲価格の半分以下まで取引価格が下落している物件を多く見かけます。
以前、このブログでも書いたのですが、マンションは価格の比較がしやすいために、全体の相場が下落傾向にある市場では中古の取引価格は真っ先に下がっていきます。
同じマンションで安い取引事例が出てしまうと、実際は同じ間取りでも条件の違いがあるはずなのですが、その安い取引事例価格に引っ張られて下がってしまいます。
まず不動産業者がそういう風にしか評価しません。
だいたいこんなものという、大雑把な判断がベースになってしまうのです。
その結果、不人気エリアの物件は、低く低く評価され続けて、１５年もすると分譲価格の半値以下になってしまうのです。
そういうマンションの最大の特徴は、
駅から遠く、バス路線であることが多いです。
また、管理費と修繕積立金が高い物件も売れにくいために、取引価格が低くなりがちです。
この両方を兼ね備えるとかなり売りにくい物件になってしまい、かなり安値で取引されてしまいます。
将来、転勤等の可能性があり、売却するかもしれないという方には、こういうエリアの物件はお勧めできません。
ただし、ずっとそこに住み続けたいというのであれば、こういう中古マンションは格安なので買いと言えます。
こういう物件を買うべきかどうかは、必ず自分や家族の将来と資金計画をもとに判断することが失敗しないために最も重要です。
不動産投資で失敗した、
年間収支が赤字だ！
こういうご相談をいただくことが多くなりました。
大半が１０年ほど前に購入した区分所有のワンルームマンション。
所得税の減税になるという売り文句で営業マンに電話で勧められ購入したというパターンです。
古くなり賃料が下がった、広さが１８㎡程度と狭く人気が無い、など問題山積み。
結果、１年間の収支が赤字、という物件をご所有の方が多いことに驚きます。
こうなると収支面で改善の余地は少なく、
実際は売却による損きりをお勧めすることが多いです。
しかし、購入当時に多額のローンを組まれていると、残債が多く、
売却時に預貯金で補填が必要になってしまいます。
預貯金に余裕があればいいのですが、
数百万円の赤字を確定するだけの余裕がない方が大半です。
なかなか解決が難しいのが現実です。
区分所有のワンルームマンションは、収益物件としての取引がほとんどで、
実際にそこに住むという実需は皆無に近いです。
損きりしようにも、買い手が見つかりにくいという問題もあります。
最近では、こういうワンルームマンションの所有者に片っ端から電話をかけて、
買取をしている不動産業者も見かけるようになりました。
こんな商売が成り立つほど、区分所有のワンルームマンション投資に失敗している方が多いということなのでしょう。
これからワンルームマンション投資をご検討中の方は、以下の点によく注意された上で購入すべきです。
・所得税の節税というのは年々効果が薄くなる
・新築時の入居者が出た場合、次の入居者が入れかわる時点で募集賃料が下がることが多い
・家賃保証等があっても、新築時の家賃は保証されず見直しができるような契約内容となっている
・新築の場合、売値はデベロッパー側の利益が乗っているため、かなり割高と考えてよい
・借り入れを多くしてしまうと賃料が下がった時点で赤字になりやすい
何かとリスクの高い投資となりがちなので、電話先の営業マンの口車にのせられることなく、
よく考えてから決断しなければなりません。
マンションを買いませんか？
勤務先や自宅にある日突然こんな電話がかかってきたことってないですか？
私もかつて、かなりしつこく電話をかけてこられて不快に思ったことがあります。
職場にかけてきて断ると、電話の対応が悪いなどと逆ギレし、謝りに来いと脅迫するなどやりたい放題。
最後には無理やり高額なマンションを買わせてしまうという被害が増えているのだそうです。
被害者の多くが３０代から４０代のサラリーマンです。
今でもサラリーマンの不動産投資への興味は強く、ターゲットにしやすいからでしょう。
今回の規制仕分けにてマンション投資の勧誘が規制強化となりました。
これにより悪質な業者が減ると良いのですが。
不動産投資は多額の負債を負うため、ご自分の将来と家計を考えてから、冷静に判断しなければなりません。
くれぐれも電話の勧誘だけでマンションの契約をしてしまわないように。
住宅ローンが出にくい中古マンションのめずらしいケースです。
昭和４０年代築の古いマンションの購入を検討されている方のご相談案件でした。
この年代のマンションだと築年が古すぎて住宅ローンが出ないもしくは短期間しか借りられないことが多いです。
今回のケースはさらに耐震診断で耐震性能の問題が発覚していました。
不動産仲介業者が作る重要事項説明書にも明記されることになります。
これが原因で住宅ローンを断られてしまったのです。
古いマンションの多くは耐震診断を受けていません。
もしもの時を考えると、耐震診断を受けて、問題があれば改修工事をするのが正しい選択です。
しかし耐震診断はあまり行われていません。
改修工事の費用負担、資産価値が落ちるとの不安からなかなか耐震診断をできないという管理組合が多いようです。