REITのメリットってなんだろう??

REITに投資するメリットってなんでしょうか?
簡単にまとめてみました。

1.少額な資金で簡単に不動産投資ができる

 通常、不動産に投資する場合、ある程度不動産に関する知識が必要です。
それに対してREITであれば不動産の運用を指示したりトラブル処理を行ったりという実務はすべておまかせで済みます。
そして何より、少額の資金で不動産投資ができるのです。
REITの所有する物件は、日本でも超一等地の物件ばかり。
通常は個人が投資できる資産ではないのですが、REITを通じて投資できます。
そのような一等地の資産、数十物件に分散投資できます。

2.流動性と換金性が高い

 不動産の最大の弱点は流動性と換金性が低いこと。
不動産をお金に換えるのは簡単ではありません。売りたい時にすぐに買主が見つかるというものではないのです。
 それに対しREITは、証券市場に上場されており流動性、換金性が極めて高いのです。
証券化し、上場することにより不動産投資の弱点を補っています。

3.安定した配当を期待できる

 REITは不動産を長期保有することを前提としており、賃料収入を得ることを目的としています。
不動産価格が低くなったからといっても、賃料はすぐには下がりません。
賃料収入という土台があり、常に安定した配当が期待できます。

主に大きな3点を挙げました。
他にも専門家による適切なマネジメントが行なわれているとか、投資法人債の発行などによりレバレッジ効果が期待できるなどもメリットと言えるとは思うのですが、専門的な説明が必要になるので割愛します。

そもそもREIT自体は長期投資のスタンスです。
REITを購入する投資家も長期投資のスタンスで投資すべきではないかと思います。
REITの成長は、本来ゆっくりしているものです。
不動産の収益性を上げる努力、資産価値を落とさないためのマネジメントは、日々取り組まれており、結果が出るのには時間がかかります。

これまでは、新たな不動産に投資し、所有物件、資産総額を膨らませる外部成長に注力していましたが、こういう時期だからこそ、日々のマネジメントにより賃料収入を上げる内部成長を目指すべきであり、REITは日々そういう努力をしています。
いずれ、まともなマネジメントをしているREITは結果を出してくれるはずです。

阪神間での大型商業施設店舗面積が拡大!

ここ数年、阪神間でも大型商業施設のオープンが続いてきました。
例を挙げると、
ららぽーと甲子園 2004年11月25日オープン 店舗面積46,298㎡ 店舗数170 駐車場約3,000台
イオンモール神戸北  2006年11月18日オープン 店舗面積60,516㎡ 店舗数165 駐車場約4,000台
神戸三田プレミアム・アウトレット 2007年7月6日オープン 店舗面積19,100㎡ 店舗数87 駐車場2,200台
西宮ガーデンズ 2008年11月26日オープン 店舗面積71,030㎡ 店舗数268 駐車場約3,000台
ほかにも小さいですが、阪神西宮駅のエビスタ西宮(2003年オープン・店舗面積約8,500㎡)もあります。
なかでも西宮ガーデンズの規模は群を抜いていて、オープン以来順調に顧客を集めているようです。
それに対抗してか、各施設が次々と増床しています。
ららぽーと甲子園では、この3月27日、店舗面積約6,000㎡増床しキッザニア関西がオープンします。
阪神間のアウトレットモールでいちはやくオープンしていた、三井アウトレットパーク マリンピア神戸は3回目の増床。
増床面積9,940㎡、店舗数38店舗を拡張。
3月18日に新館をオープンさせます。
これで、店舗面積は22,750㎡、店舗数133店舗、駐車場約2,500台となります。
そして神戸三田プレミアム・アウトレットも拡張工事に着手すると発表されました。
店舗面積を約16,400㎡広げて約35,500㎡、店舗数も約70店舗増やし約160店舗に。
オープンは今年末を予定しているようです。
倍近い拡張。
これは予定通りだったのでしょうか。
これらの大型商業施設の商圏を考えると、重なる部分が多いと思われ明らかにオーバーストア気味です。
店舗を引っ張ってくるのも、顧客を継続的に呼び込むのも大変です。
何より、この景気悪化により、消費者の家計が厳しくなり、消費が後退しています。
競争が激化し、これらの大型商業施設も、勝ち組と負け組に分けられる日が近いのではないかと予測しています。

ホームセンター業界はオーバーストア!大証二部ナカイのTOB

各業界のオーバーストア化は顕著になってきています。
そんな中、赤字経営で時価総額が5億未満で上場廃止基準に抵触し、上場廃止猶予期間中となっていた徳島のホームセンター、ナカイにドラッグストア経営のアクサスがTOBを実施します。
ナカイは、以前は関西圏にも店舗を出していたはずですが、いつの間にか四国以外をすべて撤退させたようです。
現在は地元の徳島以外は香川にしかないようです。
TOBを実施するアクサスは同じ徳島の企業で、ドラッグストア、生活雑貨、スポーツ用品などいろいろな販売店舗を展開している企業です。
ナカイをTOBによって支配下に置くことは、同じような品物を扱っているということを考えるとメリットがあると判断したのでしょう。
近年、業界はオーバーストアぎみ。
とくにホームセンターはかなり多く、すでに多くの企業が撤退しています。
ナカイもその流れに抗えなかったようです。
TOBの取得額は最大3億7400万円。
買い付け期間は2月17日から3月17日まで。

そごう心斎橋本店の売却、370億円強で合意

大阪のそごう心斎橋本店の売却価格が合意に達したもようです。
売却先は、J・フロントリテイリング、大丸と松坂屋を傘下に持つ百貨店グループです。
売却合意額は370億円強。
これにより、そごう心斎橋本店と隣接する大丸と合わせて、売り場面積が78000㎡。
大阪の百貨店競争は過激になるばかり。
客もいないのに、売り場面積だけが大きくなっていきます。
百貨店業界の総売上がコンビニ業界に抜かれ、落ち込む一方のなか、大阪では出店、増床ラッシュ。
このままいくと、さらに競争がひどくなり、いずれ脱落するところもでるでしょう。
そうなると、5万㎡以上の店舗ばかりなのに、どうなるのでしょうか?
大阪の景気は最悪のまま。
リーマンショック前の好景気のなかでも、大阪の景気は悪いままだったので、消費者にはお金がない状態です。
百貨店よりむしろ安売りの大型店舗がほしいぐらいなのではないでしょうか?

かんぽの宿売却を白紙撤回も、鳩山総務相は納得いかず?

日本郵政は、かんぽの宿をオリックスに売却することを白紙撤回すると正式に発表。
鳩山総務相に対し、入札に不正はないとの報告をしたもようですが、鳩山総務相は納得していない様子。
どうしても、オリックスありきだったと言わせたいのでしょうか?
なかなかしぶとい人です。
ひょっとして、オリックスの宮内さんが裏で何か工作していたという証拠でもあって、よほど自信があるのでしょうか?
この問題については、再度売却先を探すとなると厳しいだけです。
これだけの問題になると、いくらで購入したか、購入後どのようになったか、しばらくの間、世間に注目されるからです。
私はもう買うところはいないのではと思っています。
優良資産だけ、入札で高値売却は可能でしょうから、
バルクセールという手法をやめれば別ですが。
いずれにしても、このかんぽの宿売却問題は、まだまだ続いていきそうです。

日経新聞の記事より引用

日本郵政、かんぽの宿「入札不正なし」 初めて本格的に説明
 日本郵政は16日、「かんぽの宿」譲渡問題の経緯の詳細を明らかにし、鳩山邦夫総務相らが「不透明」と指摘した点について初めて本格的に説明した。譲渡先選定の手続きの公正さの点では「(初めに)オリックスありきではなかった」(伊東敏朗常務)と強調。事業譲渡では一般的な手法を取っており、官公庁の一般競争入札との混同が誤解を招いたとの見方を示した。
 日本郵政は同日、総務省が法律に基づいて求めていた「かんぽの宿」問題の報告書を段ボール17箱分の資料とともに提出。オリックスとの契約を白紙に戻すことと、専門家による検討委員会で新たな売却方針を議論することを正式発表した。そのうえで入札参加企業の了解が得られたとして、選定の詳しい中身を公表した。

ロイヤルホールディングスの連結営業利益が55%増、店舗閉鎖効果が増益要因

外食産業大手のロイヤルホールディングスの2009年12月期の連結営業利益が前期比55%増の17億円程度になるもようです。
ロイヤルのHPへ
ロイヤルホールディングスと言えば、ファミレスのロイヤルホストを中心に天丼てんや、カフェクロワッサン、シェーキーズなど多くのブランドを持つ外食大手。
最近は営業不振で苦しんでいるのですが、ロイヤスホストの既存店を60店舗も閉鎖撤退、赤字店を一掃した効果が出て営業利益を改善させたようです。
外食産業は撤退が多く、新規出店が抑制されている状態です。
空き店舗となった後には、次のテナントがすぐに決定する状況ではなく、建物の所有者はテナント誘致、賃料収入下落が進んでいると思われます。
この経済状況では空室期間の長期化は避けられません。
次のテナントを入れるためには大幅な賃料下落も避けられないでしょう。
そうなると、賃料は簡単には上げられませんので、建物所有者の経営難はテナント側よりもさらに長期間にわたると思われます。
はたしてそれほど長期的になった場合、耐えられるのかどうか。
大変厳しいのは、テナント以上に建物所有者かもしれません。