土地から文化財が発見されるというリスク

近所のマンション建設予定地で土木工事が始まりました。
しばらくすると、掘った土を敷地内にひたすら積み上げ、かなり大きな山を作っていました。
おかしいなぁ、と思って囲いの中をのぞいたら、発掘調査を行っていました。
このあたりは、埋蔵文化財包蔵地だったようです。
埋蔵文化財包蔵地とは、土の中に集落跡や城跡など、遺跡が埋まっている可能性の高い土地のことです。
所有地が埋蔵文化財包蔵地内にある場合、家を建てるときなど、思いがけない負担が発生することがあるので、注意が必要です。
工事着工前には届出が必要です。

届出があると、発掘調査が必要かどうか、役所で検討されます。
役所の担当者が現地で試掘に立ち合い、必要があれば本格的な発掘調査を指示します。
ご近所のマンション建設予定地は、まさにこの発掘調査をしているわけです。
この発掘調査費用は、事業者負担です。
つまり、事業を行う土地所有者が費用を負担しなければなりません。
土地所有者には大きな痛手です。

個人住宅の場合

個人が家を建てる場合はどうでしょうか?
個人住宅の場合、発掘調査になることはまれです。
地面を深く掘らないからです。
埋蔵文化財は古い地層にあり、あまり地表に近いところにはないため、埋蔵文化財を壊すことはないので発掘調査は不要なのです。
ただし、埋蔵文化財がかなり浅い位置にある場合と、地下を造るために深く掘る必要がある場合などは発掘調査になることもあり得ます。
発掘調査になった場合、費用は家を建築する土地所有者の負担です。
予定外の費用負担が必要になるかもしれません。
個人が住宅を建てるために発掘調査費用を負担するのは、事業者が建築する場合とは事情が異なります。
そのため、発掘調査費用についての補助金がある自治体が多く、多額の費用負担になることはないようです。

発掘調査になってしまった場合、工期が遅れるという問題があります。
発掘調査の期間中は工事をすることはできません。
お子さんの就学時期や新学期に合わせて家を新築する場合などに問題になります。

土地を購入する場合、不動産業者が重要事項説明で、埋蔵文化財の包蔵地かどうかを説明してくれます。
もし埋蔵文化財包蔵地に該当する場合、不動産業者に、近隣で過去に発掘調査を行っている場所がないか、役所でヒアリングしてもらうとよいでしょう。
過去に近隣で発掘調査を行っていた場合、どのくらいの深さまで掘ると発掘調査が必要なのか、などの情報を得ることができます。
設計や工法の変更、建築時期の変更など、前もって対応をすることができるはずです。

建築士の処分者を検索する方法

建築設計における処分者には仕事を頼みにくいものです。
法律の改正などがあったため、一時期よりは建築士の処分者がニュースが無くなりましたが、建築士に対する不信感が払拭しきれていないのも事実です。
決して皆がそうではなく、違反者はごく一部の建築士だけなのですが。

建築士を管轄しているのは、国土交通省です。
法令に違反した建築士は、国土交通省より処分が下されています。
この処分者を、一般の方でも見ることができます。
それが、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトです。

 国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

建築士だけでなく、宅地建物取引業者や建設業者など、国土交通省管轄の免許業者の処分情報が網羅されているサイトです。
もし家の建築や不動産取引をしようとしたときに、相手の事業者についてネット上の評判が悪いとか、不信感があるのなら、念のためこちらで検索してみてはいかがでしょうか。

イヤホンの先が折れてipadのイヤホンジャックに詰まった

昨晩、ipad miniのイヤホンジャックにさしたイヤホンの先端部分が折れてしまいました。
イヤホンジャックが詰まった状態です。
先ほど、この状態から脱することができたので、詰まった部分を取り除くまでの過程を以下に記録します。
まず、困ったときはネット検索です。
こういうときにはどうすればよいのかネットで検索してみました。
すると、いくつかの方法がネットにアップされているのを発見。
検索の結果、主な対応策は以下のとおり。

  • 細いドリルを使用する
  • 爪楊枝の先にアロンアルファをつけて詰まった部品をくっつける
  • 安全ピンを熱して使用する

検索結果には、イヤホンジャックにアクセサリーを差していて折れた場合の記載が多くみられます。アクセサリーなので、詰まった部分がプラスチック製である例がほとんどです。
今回は残念なことにプラスチックではなく金属です。3番目の安全ピンを熱する方法はプラスチックの場合のみ。今回はこの方法は使えませんでした。
とは言え、安全ピンで詰まった部分をひっかけることもできるので、安全ピンは必要です。

今回、ドリルで穴を開け、そこに爪楊枝を突っ込み、アロンアルファで固めて引き抜くことにしました。まず、ダイソーに行って先端1.2mmのドリルを購入しました。
本体が600円、先端のドリル部分が100円、合計700円、消費税込みで756円かかりました。


詰まった部品にドリルで穴を開けようとしたのですが、ドリル先端の直径が1.2mmでは少し太すぎました。
穴を開けるというよりは、詰まった部品を削りながら壊していくことになってしまいました。それを安全ピンの先でひっかけてはかき出し、大半を取り除くことができました。
しかし、最後にイヤホンジャックの先端部、尖った部分が残ってしまいました。壊すのではさらに時間がかかりそうです。

せっかちな私は、さらにドリルで削るのも面倒なので、爪楊枝にアロンアルファを付けて引き抜くことにしました。
アロンアルファを付けた爪楊枝をイヤホンジャックに突っ込み、待つこと10分弱。
しっかりと固まりました。一気に引っ張ったところ、先端部分がくっついた状態でうまく抜くことができました。
何とか詰まっていたものを完全に取り除くことに成功しました。

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今回、作業時間2時間、費用が756円かかりました。
イヤホンを差して音楽を聴いてみたところ、少しジャリジャリと嫌な雑音が入ったり、接触が悪いのかモノラル音声になってしまいます。イヤホンジャックの中に削ったカスが残ってしまったことで接触不良を起こしているようです。
何度も綿棒を差し込んで清掃してみたところ、ある程度、状況は改善されました。使用するのに特に問題がないレベルまで回復することができました。

作業をしてみて思ったのは、強引なやり方ではipadのイヤホン部分を壊すことになるということです。あまりおすすめはできません。
業者に修理を依頼した場合、費用は5000円から10000円程度のようです。時間がもったいない、壊すリスクを取りたくない、という方は迷わず修理業者を頼ったほうがよさそうです。

仲介業者が契約を急がせる理由

私は、住宅購入者へのアドバイスを行っています。ご相談内容の多くは、このまま契約してよいのだろうか、住宅ローンを支払っていけるだろうか、というものが多いです。中には、仲介業者に契約を迫られている方が契約を急かされているのですぐに相談したいというお客様もいらっしゃいます。

仲介業者への不満、不安はよくあること

私は、不動産を売却される方、購入される方からの相談を受け、取引前にいろいろとアドバイスをさせていただき、収入を得ています。
多くのお客様が持つ、不動産取引の不安、心配事についてご相談を受けているわけですが、ご相談内容で多いのが、媒介をする仲介業者、営業担当者のことが信用できないという不満、不安です。
不動産を取引しようという方を不安にさせる、その大きな原因が、営業担当者の押しの強さであり、契約を急がせることにあります。

なぜ契約を急がせるのか?

なぜ、仲介業者の担当者は、契約を急がせるのでしょうか?
それには主に3つの理由があります。

売上を早く確定させる

まず第一に、仲介業者として売上を早く確定するためです。
仲介業者の営業担当者は、営業として毎月のノルマがあるのです。
ノルマ達成のために、どうしても前のめりになってしまいます。
できれば今月の実績にしたいと常に願っています。
仲介業者は、どんなにお客様に尽くしても、契約、決済を終えるまではお金をもらえません。
途中で取引が流れた場合、1円もお金をもらえないのです。
契約を急がせるのは営業担当者なら当然の行為と言えます。

顧客の決断を促す

第二に、顧客の決断を促すためです。
多くの顧客は、迷い、決断を躊躇します。
決断を促すため、営業担当は期限を切る必要があるのです。
これは顧客の背中を押してあげることでもあります。

顧客に心変わりされないように

第三に、顧客の心変わりを恐れるあまり、早期に決着をつけたいからです。
世の中にはいろいろな方がいます。
中にはドタキャンする顧客もいるのです。
私も不動産会社の仲介営業をしていた頃に経験があります。
たとえば、こういうことがありました。
20代の若いご夫婦の中古マンション購入の媒介を依頼され、順調に話が進んでいました。
買主から早く契約したいという要望があったので、売主にお願いして契約準備を急ぎで進めていただきました。
ところが、契約の当日、買主が現れませんでした!!
あわてて電話をしてもつながりません。(この間、売主や売主側の仲介担当者を待たせています)
やっと電話がつながり、どうしたのか聞いたところ、
「親が反対しているので、やっぱり買うのをやめたい。」という返事でした。
なぜ、事前に電話をくれないのか・・・。
こちらの面目まるつぶれ、売主からはさんざん怒られてしまいました。
以後、この物件の客付けができなくなったのは言うまでもありません。
仲介業者の営業担当者は、こういう経験を過去に何回か経験しているものです。はやく契約書に印鑑を押してもらわないと安心できないのです。

顧客の立場としてどうあるべきか?

仲介業者の担当者には、お金を払う前から、物件の紹介、内覧物件の案内などいろいろと親身になって働いてもらっているので、何か悪い気がする、断りにくい、と思うのが人間の心理です。
心のどこかで、これ以上いろいろしてもらうのは気が引ける、担当の方に悪いとか、そういう思いが生じてしまいます。
大事なのは、不安や不満があるのであれば、はっきりと口に出して主張することです。そして、納得するまでは契約書に印鑑を押してはなりません。
弊社の相談者の中には、契約直後に解約したいと相談に来られる方がいますが、印鑑を押してから契約を白紙にすると、違約金を取られます。(手付金を流して手付解約が可能な場合もあります)後悔しないためにも、はっきりと、思ったことを口にして考えや要望を伝えなければなりません。
仲介業者の担当者は、お客様の本音を知りたい、はっきりと考えを言ってほしい、そう思っています。
遠慮をする必要はありません。
仲介業者の営業担当とは、顧客として、誠実に、正直に、隠し事なく話をするべきです。
間違っても契約当日にドタキャンなどしてはいけません。

原野商法で取得した山林を相続したらどうすべきか

ときどき、原野商法で山林を買わされた方、その山林を相続された方から、ご相談を受けることがあります。
どうにかして処分できないかと。
結論から言うと、処分は難しく、所有し続けるしかありません。
固定資産税などの保有コストは極めて安く、それほど苦になることはないはずです。
あまり気にしない方がよいです。
いい加減だと思われるかもしれませんが、実際にはどうしようもないのです。
あまり気にし過ぎると、今度は別の詐欺に引っ掛かってしまうかもしれないのです。

もし、その土地を買いたい人がいるので売るのをお手伝いさせてくださいなど、手紙や営業の電話がかかってきたら要注意です。
原野商法に引っ掛かった人は、騙された経験がある人。つまり騙しやすいということになります。
騙す側からすれば、格好のターゲットなのです。

騙す側は、原野商法の対象になった土地を見つけたら、片っ端から謄本を調べ上げ、アプローチをかけてきます。
買いたいと言っている人がいるというのはウソです。
不動産の世界でも常套手段です。
たとえば、「このマンションを買いたい人がいるので売ってください」というチラシが入りますが、ほぼウソです。
売却案件を得るための手段です。
それと同じです。
存在しない買主をでっち上げて、売却のためと言って高額な測量費用や調査費用をふっかけてきます。
原野商法の二次被害として多数報告されているパターンです。

もし原野商法で買わされた土地を保有しているのであれば、googleマップの航空写真でその土地を見てください。
正確な位置はわからないとは思いますが、だいたいこのあたりの山林であると特定はできるでしょう。もし、まわりに家屋が建っているなど、利用者がいるようであれば、売却の可能性はあるかもしれません。
しかし、ほぼ全体が樹木に覆われており、道すらわからないはずです。
そんなところを買う人なんているでしょうか?
いませんよね。

一昔前までは、売れない土地は無い、と不動産業界では言われていました。
しかし、今では売れない土地は多数存在します。
すべての不動産に価値があるというのは、遠い昔の幻想でしかありません。

マイナス金利は住宅ローンにどう影響するのか?

マイナス金利導入以後、住宅ローン金利が下がっています。
と言っても、下がっているのは長期固定金利です。
マイナス金利の恩恵を受けており、おすすめなのは、長期固定の住宅ローンということになります。

変動金利の住宅ローン金利は、下がっていません。
このお話をすると、住宅ローンのご相談にご来社いただいたお客様は、そんなことはないと否定されます。
実際に、窓口では金利が下がっていると。

確かに、変動金利も、一部の方は金利が下がっています。
でもそれは、金利優遇幅が広がったことで、実際に支払う金利が下がっているということです。
住宅ローンの変動金利(店頭表示金利)はずっと変わらず、大手都銀では2.475%です。
平成21年からずっと2.475%に据え置かれたままなのです。

金利を優遇してもらえるのは、所得のある方、安定した収入のある方など属性の良い方に限られます。
その人の収入やお勤め先によって審査され、優遇される金利が決められます。
すべての顧客が同じように金利を優遇してもらえるわけではありません。

また、今後、金利がさらにマイナスになっても、優遇金利幅をさらに広げるのは難しいのではないかと思います。
その一方、長期固定金利が下がり、変動金利の優遇後の実質金利と長期固定金利との差が縮まります。
いまやフラット35の金利は1.08%ですから、長期固定金利で借りる選択肢がより魅力的になっています。

フラット35(最低金利)
返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下
【マイナス金利導入前】 
2月 1.48%
【マイナス金利導入以降】
3月 1.25%
4月 1.19%
5月 1.08%

マイナス金利が導入されたことで、長期固定金利が下がり、住宅ローンを借りる方のうち、長期固定金利で借りる方の比率が上がっていくことが予想できます。
それは、金利上昇リスクを金融機関側が負うことになり、長い目で見ると、金融機関の経営に悪い影響を与える可能性があります。
マイナス金利が長期化すれば、金融機関の経営が悪化することは確かです。
金融機関の経営が悪化すると、住宅ローンの変動金利を上げるという選択肢もあるかもしれません。