菊池英司　ブログ

所有者不明の山林が増えている

親から不動産を相続した際、相続した不動産が宅地や住宅だけとは限りません。
中には山林など、相続後、処理に困る不動産も含まれていることは往々にしてあることです。
ここ最近、弊社に寄せられた相続のご相談のなかでも、数件、相続財産に山林が含まれているケースがありました。
相続するお子さんたちは、山林の場所も状態も、全くわからないとのことでした。
相続人に山林についての情報が全く無いことは珍しいことではないようです。

今、日本中で所有者がわからない山林が増えています。
山林も、相続すると所有者としての責任が発生します。
知らないでは済まされません。
所有者として管理責任は果たさなければなりません。

山林を相続したらまず届出

山林を相続した場合、まず最初にやらなければならないことがあります。
それは所有者変更の届出を行うことです。
山林は森林法という法律が適用され、森林法により森林の土地の所有者届出書を提出することが定められています。
届出は、相続開始の日から90日以内に相続した山林のある市町村の長に対して行います。

森林法　（森林の土地の所有者となつた旨の届出等）
第十条の七の二 　地域森林計画の対象となつている民有林について、新たに当該森林の土地の所有者となつた者は、農林水産省令で定める手続に従い、市町村の長にその旨を届け出なければならない。ただし、国土利用計画法 （昭和四十九年法律第九十二号）第二十三条第一項 の規定による届出をしたときは、この限りでない。

ここでの森林とは、地域森林計画の対象となっている森林を指します。
所有する山林が地域森林計画の対象となる森林に該当するかどうかは、市役所や農林事務所などの担当窓口でわかります。
国有林以外、民有林の大半が地域森林計画の森林に該当し、届出が必要になるようです。

森林とはわかりやすく言うと樹木が生い茂っている森や山のことを言います。
森林法での定義は以下の通りです。
不動産登記の地目が山林、保安林になっていなくても、現況で判断します。

森林法　（定義）
第二条 　この法律において「森林」とは、左に掲げるものをいう。但し、主として農地又は住宅地若しくはこれに準ずる土地として使用される土地及びこれらの上にある立木竹を除く。
一 　木竹が集団して生育している土地及びその土地の上にある立木竹
二 　前号の土地の外、木竹の集団的な生育に供される土地

届出は所有者変更の都度行わなければならない

注意しなければならないのは、森林の土地の所有者届出書は、所有者の変更がある場合、その都度、届出なければならないという点です。
被相続人が死亡した場合、その財産は法定相続人が共同相続します。

民法　（共同相続の効力）
第八百九十八条 　相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。

まず、法定相続人全員の届出が必要になるということです。
相続開始の日から90日以内に届出が必要になります。
相続開始の日とは、被相続人が死亡したときです。

遺産分割協議がまとまり、山林を相続する相続人が変わった場合、ここでも届出が必要となります。
民法では、遺産分割協議がまとまると、相続開始のときに遡って遺産分割の効力が生じますが、森林法は民法とは異なっています。
相続直後はいろいろとバタついているはずですが、法律どおり届出は行っておくべきでしょう。

ちなみに、私の父も数十年前に購入した山林を所有しています。
それも北海道の釧路市に。
どうやら原野商法にひかかったようです。
本人も行ったことがないらしく、当然、私が知るはずはありません。
これもおそらくは地域森林計画の対象となっていると思われます。
いずれは私も森林法の届出を行わなければならないようです。
しかし、北海道は遠い・・・
郵送でできるものなのでしょうか？
時間のあるときに調べてみようと思います。

私は神戸市に住んでいます。
神戸市は兵庫県にあり、兵庫県は近畿地方にあります。
テレビなどでよく耳にする近畿。

今まで深く考えたことはなかったのですが、
近畿とはどの県までを言うのでしょうか？
ざっくり調べてみました。

近畿地方とは？

一般的に近畿とは下記の２府４県です。

・大阪府
・京都府
・兵庫県
・奈良県
・滋賀県
・和歌山県

近畿の人口は、
約２０００万人。

法律に「近畿圏整備法」というものがありますが、この法律で言う近畿圏とは、上記の２府４県とは少し異なり、以下の２府６県となっています。

・大阪府
・京都府
・兵庫県
・奈良県
・滋賀県
・和歌山県
・福井県
・三重県

確かに、近畿地方のテレビでは、天気予報の地図に、２府４県だけでなく福井県や三重県が一緒に映されていることがあります。
しかし、徳島県が常に含まれていることを考えると、テレビ放送の電波が届く範囲であることが理由だと考えられます。

大阪圏とは？

三大都市圏のひとつ、大阪圏とは、上記とはちがい、下記の４府県となります。
滋賀県と和歌山県ははずされてしまいます。

・大阪府
・京都府
・兵庫県
・奈良県

大阪圏の人口は、約１８００万人です。

日本で２番目の都市圏である大阪圏においても、人口の流出が続いています。
今や、大阪府は神奈川県より人口が少なくなってしまい、全国第３位です。
かつて、東洋のマンチェスターと言われ、日本における商業の中心地であった大阪。
大阪に本社を置いていた企業も、東京に移転してしまい、中小企業の街となってしまいました。
常に景気が悪い、そういうイメージが定着しています。

人口の流出

私の身のまわりでも、友人や取引先の担当者が東京へ行ってしまい、人口が流出しているのが実感できます。
人口が増えると経済も発展し、景気がよくなります。
今後、人口減少社会において、他の地方からどれだけ人を呼び寄せるか、いかに子供を増やすか、そういう努力が必要となります。

政府が掲げる地方創生に、近畿各府県がうまく乗っていけるかどうか？
ターニングポイントとなりそうです。

アスベストについて問題になってからけっこう時間が経過しました。
今では、古い建築物の取引をする時には、調査が欠かせません。

アスベストを扱っていた工場で働いていた人、その近所に住んでいた人たちに悪性中皮腫などの疾病が発症し問題になったことで、日本中に知れ渡るようになりました。
アスベストによる人体への影響については、その潜伏期間が平均40年と長く、その因果関係が証明しにくいことがあり、国の対応が遅れてしまいました。

アスベストは建築物に多く使用されており、吹き付け材、鉄骨の耐火被覆などで使用されていた場合には、除去が必要になります。
アスベストは飛散することで人体に入ります。
そのため、飛散防止処置を行うか、除去を行い対策を施します。
建築物では成形板として固めて使う場合もあり、解体時に気をつけて扱えば飛散しないので、この場合は安全です。

古い建物を購入する場合、特に鉄骨造の場合には、このアスベストによる耐火被覆は無いか調べてから購入しなくてはなりません。
最近では、アスベストの有無を調査してくれる会社が多くなったので、ネットで調べて業者に見てもらえばいいでしょう。
人体への影響も心配ですが、その除去費用が高額なため、解体時に思わぬ出費になることもあります。

以前、昭和40年代の賃貸アパートを売却するサポートをしましたが、やはりアスベストが問題になり、買主は購入前に独自に調査を行いました。
調査費用はどちらが持つかという問題もありますが、買主は自分の費用で自分の指定する業者で調査させる方が良いと思います。
信頼できる調査をするためです。

平成に入ってから建築された築20年以内の建物を購入する場合には、アスベストが飛散するような使用はされていないと思うので、物件を選ぶひとつの基準とすると良いでしょう。

ケーブルテレビのとあるチャンネルを見ていたら、不動産投資に関する番組をやってました。
見てますと、マンション投資で自分年金！！なんて言ってました。

私は長年、不動産投資案件の売買をやってきましたが、不動産投資で失敗した人をたくさん見てきました。
どういう人、どういう物件が失敗するのかがよくわかりました。

失敗する方は、営業マンにうまくのせられてついローンで購入してしまうというパターンが多いです。

今、投資用マンションの営業マンが売り文句にしているのが所得税の減税効果ではないかと思います。
確かに減税効果分を計算すると儲かっているかもしれませんが、数千万円もの投資をして、月々の利益がほんの数千円というのはどうかと思います。

マンション投資の場合、営業マンは必ずこう言います。
「マンションの家賃は変動が少なく下がりにくく安定しています」

確かにそうですが、新築マンションを購入する場合、家賃は誰が設定していますか？
そのマンションを分譲する業者です。
家賃設定がマンション販売価格に合わせて設定されています。
多少相場より高いはずです。

新築だとこれでも入居者は入りますが、次の入居者募集では新築ではないため、同じ家賃での募集は無理。
結局数千円の賃料値下げを余儀なくされます。

ここで話がちがうと嘆く大家さんをたくさん見て来ました。
入居者が付きにくい場合、不動産業者に広告料として賃料の３か月分を支払ったり、部屋をきれいに見せた方が良いからと必要以上に改装費用をかけないといけなかったりします。

月々数千円、年間１０万程度の黒字もすぐに無くなりますよね。
単純に考えればわかることなのですが、営業マンにうまくのせられちゃうんですね。
売る側としてはお客様の心配する点は最初からわかってますから、うまく説明するための応酬話法を訓練して身につけています。

不動産投資は多額のローンを組んでしまうためにあとあと問題になることも多くあります。
不動産投資はあくまでも余剰資金で行なうべきであって、頭金もろくに出せないようではするべきではありません。
マンション投資ならローンは組まずキャッシュで行なうべきです。

マンション投資をローンを組んで行なった結果、老後の自分年金どころか老後を迎える前にキャッシュフローが赤字に転じて追い出し金を出さないといけなくなる場合が多々あるのです。

投資は無理をしてまで行なうべきではない、それが大原則です。

最近、不動産投資に関してのご相談が多くなりました。
不動産投資に関するご相談は大きく二つに分けることができます。

一つは、これから不動産に投資したいという方。
株式投資において、アベノミクス相場で大きな利益を得た方がいらっしゃったということもあり、資金運用の一手段として、不動産投資に興味を持たれる方が増えています。

もう一つは、不動産投資の結果、年間収支が赤字となってしまい、家計を圧迫しているという方。
不動産投資に失敗した方です。
こちらのご相談については、景気とか関係なく、常にご相談が多いです。

今まで、不動産投資に失敗した方からのご相談で得た情報を分析すると、失敗するパターンが見えてきます。
不動産投資に失敗する要素を３つにまとめてみました。

１．資金計画に無理がある

どんな優良物件でも、資金計画がだめなら失敗します。
極端に自己資金が少ない場合、かなりの確率で不動産投資に失敗します。
不動産投資はレバレッジが効くことが魅力の一つです。
しかし、レバレッジを効かせても、月々のキャッシュフローの金額が少なければ、投資する価値がありません。
新築の投資用マンションを全額融資で購入し、さらに家賃保証とか借り上げという名目で月々の利益を持って行かれるパターンが失敗する王道パターンです。
レバレッジを効かせすぎるとかなりのハイリスクになることを認識しなければなりません。

２．投資対象の不動産を分析していない

不動産投資で失敗する人の特徴としては、投資対象の不動産をろくに分析していないということが挙げられます。
なぜその不動産に投資したのかを聞いても、理由が語れないのです。
数千万円もするような投資商品を見てもいない、不動産業者の出してきた数字やレポートを鵜呑みにして、自ら分析を行っていない、これでは失敗するのは当たり前です。

不動産の価値を大きく左右するのは、立地条件です。
好立地、高利回りを求めて投資物件を探すことになります。
しかし、一般的に、好立地で利回りの高い物件を取得するのは困難です。
立地条件と利回りの条件に妥協し、それぞれのバランスを見ながら、投資物件を探さなくてはなりません。
立地条件などの条件が悪くなると、高利回りが期待できますが、ハイリスクとなります。
要はどの程度までならリスクを許容できるかです。

駅からの距離など交通の利便性、築年数、周囲の賃貸マーケット、周囲の住環境、周辺の利便施設、嫌悪施設の有無など、かなり詳細な分析を積み重ねてから投資判断をしなければなりません。

不動産投資で成功している人は、この分析という過程に熱心な方が多いです。
そのうち、成功体験が積み重なってくると、自分なりの勝ちパターンが出来てくるようです。

３．重い『不動産が欲しい病』に罹っている

とにかく早く不動産投資をしないと損をしているような気がしてならない、そう思ってはいませんか？
もしそうなら『不動産が欲しい病』を患っているかもしれません。
自分で立ち直ってもらうしか治す方法はありません。
冷静な投資判断ができない状態であれば、一度、不動産投資は白紙に戻すべきでしょう。

焦るあまりに買える物件が出てきたら思わず手を出してしまう。
これが不動産投資の失敗につながります。

不動産投資においては、不動産に対する分析力、冷静な判断力を磨くことが重要です。
焦って目の前にぶら下がった買える物件を買わないように。

最近、夜の8時ぐらいに携帯に電話がかかってくるんです。
投資用マンションの営業から。
どこかで私の携帯番号が漏れて、名簿屋から不動産会社に流れたようです。

情報が漏れた経緯については、心当たりがあります。
ネットで、何かのアンケートに答えた覚えが・・・。
いつもは自宅の番号を記入するのに、そのときは携帯番号を入力した覚えがあります。

アンケートに答えると抽選で○○が当たる！！

こういうメールがたくさん送られてきます。
ついつい、暇な時にアンケートに答えてしまったのです。

さて、投資用マンションを売っている不動産業者は、どういう人のリストを買っているのでしょうか？

つまり、彼らのターゲットとなり、営業電話をかける対象となる人はどういう人なのでしょうか？

以下のような職業の方が投資用マンションを売る対象となりやすいようです。

【投資用マンションの販売先】

１．医者
２．公務員（特に教師）
３．年収500万円以上のサラリーマン

投資用マンションのターゲットは、所得税の節税を検討したい人。
そして、副業ができない公務員の方です。

投資用マンションでは、所得税の節税効果が期待できます。
それをマンション自体の収益と同じ扱いで見たとき、それなりに収益が出ていますよね、という売り方です。

サラリーマンの方の場合、投資用マンションを購入するのに必要なローンの審査を考慮しなければなりません。
その場合、年収５００万円以上あればそれほど高額ではない投資用マンションならフルローンで購入できます。

物件自体にそれほど問題があることはないのですが、肝心の購入者側に買ってはいけない要素がたくさんあったりします。

節税効果は数年で切れるうえに、いずれ家賃は下がります。
ローンが払い終わる、数十年後まで赤字を払い続ける生活が待っています。

多くの方が不動産投資に失敗しています。
フルローンで投資用不動産を購入するのは、不動産自体の収益性が極めて高く、借入金利が低いという条件が必要です。
そんなおいしい条件でしょうか？

自分にも買える、そう思っても、冷静に、将来をよく考えて検討してください。