「マンションを売ってください!買いたい人がいます!!」のウソ

最近、セミナーとかで忙しかったので、事務所のデスクまわりに書類と本の山ができてしまいました!!
片付けては散らかす日々・・・
”片付け”とは難しいものですね。

さて、先日、セミナー講師をした際、個別相談のお客様から、こんな質問を受けました。

お客様 「このマンションを買いたい人がいるから売ってほしいってチラシが入ってたけど、これって本当かな?」

私 「それはウソでしょう」

即答です。
人気物件で売りが出ればすぐに客が付く、そういう物件は買いたいというお客様がいることもあります。

でも、ほとんどの場合はウソなんです。
売り物件を確保したいがためのウソの広告です。
お行儀よくやって儲かるほど、今の不動産業界は甘くはありません。
この程度のチラシなら、どこの業者もやっているはずです。

不動産業者にとって、売り物件の専任媒介を得ることはとても重要です。
そのためにマンションのポストに、たくさんのチラシを日々ポスティングしています。

チラシの効果を高めるために、好条件で買いたいというお客様がいます、という広告を作ります。

新聞の折り込み広告とちがって、ポスティングで撒くチラシは、法的にかなりキワドイ内容が多いようです。

マンションを売りたい場合、専任媒介を任せるのであれば、他の業者にも広く物件情報を開示してくれる業者を選ぶ必要があります。

ひどい業者であれば、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の業者に情報を開示しないことがあります。

あまりに売れないと、売主があやしく思うので、ときには架空のお客様まで作ります。
ウソの購入申込書まで用意することもあるくらいです。

そして最後は・・・
「ダメでした、次、頑張ります!」

私が不動産会社で買取転売をしているときには、多くの仲介業者とお付き合いしていました。
ですが、信用に足る人物は意外に少なかったですね。
ウソを平気でつく営業もたくさんいました。

不動産を売るときには、売主の話をよく聞いてくれて、正直に話してくれる、信用できる担当者に任せるべきです。

大手だから信用できるとは限りません。
専任媒介契約をする際は、複数の不動産業者と話をして、比較してみてから判断しましょう。

調子のいいことばかり言う不動産業者に任せてしまうと、
「次、がんばります!!」って言われてしまいますよ。

住宅購入前に必ずしておくこととは?

先日、不動産仲介業者の方と、神戸市内の物件売却のことで打ち合わせをさせていただいた時の話です。

その業者さんは、中古マンションや中古住宅の仲介を得意としていて、私が買取転売業者で仕入をしていたときからのお付き合いです。

最近の中古マンションはどう?売れてるの?

そういう話になりました。

回答は、

「今のお客さんはようわからん」

そういうボヤキでした。

話を聞いてみると、こういうことです。

中古マンションを探していると言われて、多くの物件を案内したが、ある日、新築のマンションを購入することに決めたから、もう物件の紹介はいい、そう言われてしまったそうです。
それも、探していたエリアから離れた場所で、予算よりも1000万円以上も高い新築物件だったようです。

確かに、私が住宅購入の相談を受けたお客様でも同様のことがありました。
駅、校区、予算も決め、中古の一戸建を探したいという方で、私はその予算で買える可能性は極めて低い、中古マンションを検討してはどうか、そうアドバイスしたのです。

すると、マンションは絶対いやだ、そう強く否定されました。
じゃあ、じっくり時間をかけて売り物件が出てくるのを待つしかありませんよ、そうお話したところ、その場は納得して帰られたのです。

わずか1週間後、駅前で中古マンションを購入することにした、重要事項説明書と契約書のチェックをお願いしたいと連絡がありました。
不動産業者に行ったら、その物件が売りに出たばかりで希少物件だと強く勧められたみたいです。
確かにいい物件です、価格も安い。
でも、こだわっていた学校区はちがうし、そもそもマンションは嫌だって言っていたはずでは・・・

売りに出たばかり、希少物件、割安、いろいろなキーワードを盛り込んだセールストークが響いたようです。
結局、不動産業者の営業マンのトークが上手だったんですね。

家を買うとき、何から始めたらよいのかわかっていない方は、とりあえず近くの新築マンションのモデルルームを見に行ったりします。
そこで販売員の言葉を聞いて、思わず衝動買いする、こういうパターンも多いです。

住宅購入を検討する前には、必ず自分たちの要望をまとめましょう。
ちゃんと紙に書き、優先順位を付けておきます。

中古なのか新築なのか、戸建住宅なのかマンションなのか、立地優先なのか価格優先なのか、決めておくことはたくさんあります。

もちろん資金計画も重要です。
ライフプランを作り、住宅ローンにどれだけ耐えられるのか。
自らをよく分析しないと、結果的に住宅ローンを払えなくなり、家を失うことになります。

せめて、戸建住宅とマンションのどちらを買うのか、
それぐらいは明確にして物件を探さないと、いつまで経っても住宅を購入することはできません。

相続対策って、相続税の節税のことではありません

本日は、神戸市内でセミナーの講師をやらせていただきました。
内容は相続税対策と不動産活用です。

実際のセミナーのタイトルでは、相続税対策ってなっておりましたが、セミナーでお話しした内容は、相続税のことよりも、相続で起こりうるトラブルについて、どう対処すべきかをお話しさせたいただきました。

相続税対策ではなく、相続対策です。

相続税が増税になると言っても、相続税対策、節税だけを考えていればよいというわけではありません。
税金を節税すること以上に、相続人がもめないようにすることが重要なのです。

実は、相続税が課税されないケースの方がトラブルになります。
「相続税なんてかからないから」、そう思って被相続人が何も相続準備をしていないことが多いからです。

相続については、私と家族はとても嫌な経験をしています。
今も、心の奥底には相続の件で納得できない思いがあります。
あのときこうしていたら・・・
そう思ってしまいます。

相続の問題はとても根深い問題です。
兄弟間での骨肉の争いに発展することも度々あります。
私もそういう事例をたくさん見てきました。

人によって環境は異なるため、問題も人によって千差万別です。
私の経験や、私の扱ってきた相続トラブルの事例が役に立つとは限りませんが、”相続対策”が必要であることはご理解いただけたものと思います。

相続が争族にならないように、その対策をすることがとても重要です。

土地購入のチェックポイント 土地の過去はしっかり確認!

土地を購入するとき、どういうことをチェックしたらよいのか?
よくお客様より質問される内容です。

「この土地はどうでしょうか?」と物件資料をご持参いただく相談者も多くなりました。
今、土地や住宅を購入する方が”地震”を強く意識しているからでしょう。

では、どういうことをチェックしたらよいのでしょうか?

もちろん、家を建てる際には地盤調査をするはずですが、購入前に地盤調査はできません。
そこで確認してほしいのが、土地の地歴です。
過去の状況がどうだったのか、ということです。

以前、このブログで書きましたが、過去の住宅地図を数十年分遡って確認すると見えてくる場合があります。

(参考)「半世紀ほど前の古い住宅地図を調べてみる

かつて池とか沼があったような土地は要注意です。

先日の淡路島地震において、洲本第一小学校のグランドに20mから30mほどの地割れができたことは記憶に新しいと思います。
このグランドは池を埋め立てた軟弱地盤でした。
地割れは、幅10センチほどの溝になり、10センチほど隆起した箇所もあったそうです。
上に建物が乗っていたら大きな被害があったかもしれません。

日本には池や沼を埋め立てた土地がたくさんあります。
過去の住宅地図でわからないほど昔でも、地名に池、沼などの文字が入っているところはかつて池や沼だったところかもしれません。
軟弱地盤である可能性は高いと言えます。

購入後、家を建てる際、地盤改良工事が必要になり、費用が高くつくかもしれません。

今の住宅建築においては、耐震性能が飛躍的に向上しています。
しかし、肝心の地盤が悪ければそれも効果を発揮できません。
建物だけでなく、土地に対してもしっかりと調べておきましょう。

 

土地の資産価値について 土地、中古住宅購入時にチェックするポイント

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

最近、相談者の方からよく質問されることがあります。
それは、将来的に資産価値が下がらない土地や家はどういうものか、という質問です。

かつては右肩上がりに価値が上がり続けた不動産も、現在ではデフレということもあり、逆に時間の経過とともに価値が下がり続ける傾向にあります。
もちろん、一部の不動産は除きますが。

土地を購入する際、どこに購入すればよいのか迷われる方が多いようです。
失敗すれば大きな損失につながると考えておられるからです。

不動産価値において重要となるポイントを挙げると、いくつもあるのですが、誰にでもわかる簡単なポイントがあります。
それは前面道路の広さ、幅員です。

前面道路の幅員はそのまま容積率、つまりは建物の延床面積に影響を与えるからです。
マンション分譲、賃貸物件の開発においては収益性に直結します。
もちろん、その前に用途地域と指定容積率の制限ありきですが。

一般の戸建住宅用地としてはどうでしょう。
同じく前面道路の幅員は重要なポイントです。
前面道路が広く、車の出入りが楽にできる土地は、住宅地として好まれる条件になります。
売却する際、価格に影響が出ます。

また、前面道路が4m未満の土地なら、住宅を建築する際に、道路中心線から2mのラインまでセットバックしなければならず、敷地面積が減らされてしまいます。
セットバックした部分は建築基準法上の申請では敷地面積から除外され道路とみなされるからです。
敷地面積が狭くなることで、思っていたプランが入らない、なんてこともあります。

物件を見に行く際、一番最初に道路を意識しましよう。
狭すぎる道路は要注意です。

【道路両端でセットバックした道路の例】

道路、側溝、セットバックした部分となっている
お互いにセットバックした部分より内側に門扉を設置しているのがわかる
セットバックした部分は自分の所有地ではあるが道路としてみなされる
門扉等を設置することはできない

住宅を選ぶ際に気になるご近所さん

 ファイナンシャルプランナーの菊池です。

 最近、お隣の賃貸マンションに変な人が引っ越してきて困っております。

 我が家のベランダとお隣の出窓がかなり近く、中が見えてしまうのですが、お隣はいつまで経ってもカーテンを付けてくれません。
 見たくなくても相手の部屋の中が見えてしまうのも、こちらとしては大変迷惑です。

 住宅を選ぶ際、お隣さんやご近所に変な人は住んでいないかなぁ、そういう心配をされる方も多いのではないかと思います。

 特に住宅を購入する際には、ご近所に変な人が住んでいたら一生お付き合いしなければなりません。
 
 住宅を選ぶ際には、物件そのものだけでなく、周囲の環境やご近所を歩いて見てまわることを忘れずに行いましょう。

 ご近所に迷惑をかけるような人が住んでいる家はそれとなくわかるものです。