土地購入のチェックポイント 土地の過去はしっかり確認!

土地を購入するとき、どういうことをチェックしたらよいのか?
よくお客様より質問される内容です。

「この土地はどうでしょうか?」と物件資料をご持参いただく相談者も多くなりました。
今、土地や住宅を購入する方が”地震”を強く意識しているからでしょう。

では、どういうことをチェックしたらよいのでしょうか?

もちろん、家を建てる際には地盤調査をするはずですが、購入前に地盤調査はできません。
そこで確認してほしいのが、土地の地歴です。
過去の状況がどうだったのか、ということです。

以前、このブログで書きましたが、過去の住宅地図を数十年分遡って確認すると見えてくる場合があります。

(参考)「半世紀ほど前の古い住宅地図を調べてみる

かつて池とか沼があったような土地は要注意です。

先日の淡路島地震において、洲本第一小学校のグランドに20mから30mほどの地割れができたことは記憶に新しいと思います。
このグランドは池を埋め立てた軟弱地盤でした。
地割れは、幅10センチほどの溝になり、10センチほど隆起した箇所もあったそうです。
上に建物が乗っていたら大きな被害があったかもしれません。

日本には池や沼を埋め立てた土地がたくさんあります。
過去の住宅地図でわからないほど昔でも、地名に池、沼などの文字が入っているところはかつて池や沼だったところかもしれません。
軟弱地盤である可能性は高いと言えます。

購入後、家を建てる際、地盤改良工事が必要になり、費用が高くつくかもしれません。

今の住宅建築においては、耐震性能が飛躍的に向上しています。
しかし、肝心の地盤が悪ければそれも効果を発揮できません。
建物だけでなく、土地に対してもしっかりと調べておきましょう。

 

土地の資産価値について 土地、中古住宅購入時にチェックするポイント

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

最近、相談者の方からよく質問されることがあります。
それは、将来的に資産価値が下がらない土地や家はどういうものか、という質問です。

かつては右肩上がりに価値が上がり続けた不動産も、現在ではデフレということもあり、逆に時間の経過とともに価値が下がり続ける傾向にあります。
もちろん、一部の不動産は除きますが。

土地を購入する際、どこに購入すればよいのか迷われる方が多いようです。
失敗すれば大きな損失につながると考えておられるからです。

不動産価値において重要となるポイントを挙げると、いくつもあるのですが、誰にでもわかる簡単なポイントがあります。
それは前面道路の広さ、幅員です。

前面道路の幅員はそのまま容積率、つまりは建物の延床面積に影響を与えるからです。
マンション分譲、賃貸物件の開発においては収益性に直結します。
もちろん、その前に用途地域と指定容積率の制限ありきですが。

一般の戸建住宅用地としてはどうでしょう。
同じく前面道路の幅員は重要なポイントです。
前面道路が広く、車の出入りが楽にできる土地は、住宅地として好まれる条件になります。
売却する際、価格に影響が出ます。

また、前面道路が4m未満の土地なら、住宅を建築する際に、道路中心線から2mのラインまでセットバックしなければならず、敷地面積が減らされてしまいます。
セットバックした部分は建築基準法上の申請では敷地面積から除外され道路とみなされるからです。
敷地面積が狭くなることで、思っていたプランが入らない、なんてこともあります。

物件を見に行く際、一番最初に道路を意識しましよう。
狭すぎる道路は要注意です。

【道路両端でセットバックした道路の例】

道路、側溝、セットバックした部分となっている
お互いにセットバックした部分より内側に門扉を設置しているのがわかる
セットバックした部分は自分の所有地ではあるが道路としてみなされる
門扉等を設置することはできない

住宅を選ぶ際に気になるご近所さん

 ファイナンシャルプランナーの菊池です。

 最近、お隣の賃貸マンションに変な人が引っ越してきて困っております。

 我が家のベランダとお隣の出窓がかなり近く、中が見えてしまうのですが、お隣はいつまで経ってもカーテンを付けてくれません。
 見たくなくても相手の部屋の中が見えてしまうのも、こちらとしては大変迷惑です。

 住宅を選ぶ際、お隣さんやご近所に変な人は住んでいないかなぁ、そういう心配をされる方も多いのではないかと思います。

 特に住宅を購入する際には、ご近所に変な人が住んでいたら一生お付き合いしなければなりません。
 
 住宅を選ぶ際には、物件そのものだけでなく、周囲の環境やご近所を歩いて見てまわることを忘れずに行いましょう。

 ご近所に迷惑をかけるような人が住んでいる家はそれとなくわかるものです。

住宅展示場、何を見るのか?

本日は西神中央総合住宅公園にてセミナーの講師を担当させていただきました。

テーマは住宅展示場の見てまわり方、住宅メーカーの工法などについて。

セミナーのご予約も定員以上だったようで、お断りしなければならなかった状態でした。

税金等についての説明よりも、モデルルームのどこを見てくればよいのか、構造や工法などについて、建物のチェックポイントなどがお客様の反応が良い話題でした。

耐震性能についてなど、真剣に話を聞いてもらえたのは意外でした。
どちらかと言うと、家計の話や税金の話などの方が興味を引くテーマだと思っていました。

今日は私の方が勉強させていただくことが多かったかもしれません。

団地の中古マンションを購入する場合のメリット

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

今日は、兵庫県内のある団地に行く機会がありました。

中古マンションの売り物件が多く、築年数が古い棟の部屋なら900万円ぐらいから。
築30年前後ですが、管理がしっかりしているので、室内のリフォームをしてしまえば、かなり見栄えがよくなります。
玄関ドアやサッシは交換済みです。

今や団地の多くが高齢化してしまい、空き部屋も多くなっています。
いかに若い世代の入居を獲得するかが団地再生のカギとなるでしょう。

団地には子育て世代が生活するのに適した条件がいくつかあります。
たとえば、団地内に公園など子供たちが遊べるスペースがたくさんあります。
団地内にあり公衆道路に面することもなく、安心して子供たちを遊ばせることができます。
今、分譲されているマンションにはこれほど充実したスペースは珍しいと言えます。
広い敷地こそ団地の大きなメリットです。

コンクリート住宅の強み

本日は神戸RC住宅さん主催のセミナーにて講師を担当致しました。
私の話は、主に消費税増税と住宅ローン控除についてでした。

主催者の神戸RC住宅さんは鉄筋コンクリート造の住宅を専門に建築されておられます。

本日のセミナーの最後に、神戸RC住宅さんより、鉄筋コンクリート住宅の強みについてご説明がありました。
鉄筋コンクリート住宅のメリットは、耐震性と耐火性。
防災については申し分のない住宅であると言えます。

お話しの中で、私がとても共感したのは、生存空間の重用性についてのお話しでした。

阪神・淡路大震災直後、私は倒壊した住宅の調査をしていました。
あのとき倒壊した住宅の中には、地震のあとに起こった火災により延焼したり、隣の家が倒れてきて被害を受けた家屋も多数あり、そのために命を落とした方もいらっしゃったのです。

自分の家だけの問題ではないのです。
隣の家が倒れてきても潰れない住宅、長時間の炎に耐える住宅、大規模な災害の場合、こういう住宅がもっとも安全です。
鉄筋コンクリート造の場合、大破することがあっても、構造的に生存空間が残り、即死する人は少ないのです。

もちろん鉄筋コンクリート造にもメリットだけでなく、デメリットもありますが、防災面を考えると、検討してみる価値は十分にあると思います。
今日のセミナーは私も勉強させていただきました。

神戸RC住宅株式会社 様のホームページ