土砂災害警戒区域内の土地に関する注意点

 ファイナンシャルプランナーの菊池です。

 以前の記事で、土砂災害警戒区域の土地について書きました。

 →【参照】 以前の記事 「なぜか売れないこの土地は・・・

それ以降、このブログの検索ワードに土砂災害警戒区域を含むワードが多くなっています。

 今回は、前回よりちょっとだけ詳しく土砂災害警戒区域についてお話します。

 土砂災害警戒区域とは?

 「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」(土砂災害防止法)によって、都道府県が指定します。

 市町村は、警戒避難体制の整備と警戒避難に関する事項を住民への周知を実施しなければなりません。

 土砂災害警戒区域内になった土地に住んでいるからと言って、とくに建築等の制限もありません。

 住んでいる人にとっては、特に権利が制限されるわけではないのです。

 

 土砂災害警戒区域内の土地は売れるのか?

 土砂災害警戒区域内にある土地であっても、不動産取引を制限されることはありません。

ただし、不動産業者は重要事項説明書において、土砂災害警戒区域内であることを明記し説明しなければなりません。

 取引に制限は無くても、その土地が土砂災害警戒区域内にあると知ったら、購入者側の心情としては、避けられることが多いのではないでしょうか。

 不動産取引は成立しにくいと言えます。

 土砂災害警戒区域の土地を購入する際の注意点

 注意しなければならないのは、その土地が土砂災害特別警戒区域に指定される可能性があるということ。

 土砂災害特別警戒区域では、以下のような規制等があります。

  ・開発行為の許可制

  ・建築物の構造規制

  ・土砂災害時に著しい損壊が生じる建築物に対する移転等の勧告

 私が以前取引した土地の中に、取引直前に土砂災害警戒区域から土砂災害特別警戒区域に指定が変わったケースがありました。

 結局、開発するために、都道府県と協議し、土砂災害対策工事を実施しなくてはならなくなりました。

 

 特に急傾斜地になっている土地は、こういうことがありますので、要注意です。

 土地の資産価値が変わってきます。

 

 

共働きの子育て世帯 住まい選びではここもチェック!

共働きの子育て世帯、とくに20代、30代のお子さんが未就学の場合、住まい選びの際に必ず下調べしておくべきことがあります。
それは、近くにお子様を預かってくれる保育所等の施設に定員の空きがあるかどうかです。

保育所等の定員がいっぱいで、受け入れてもらえないということが多々あるからです。
日本の大都市においては、待機児童の問題が深刻です。

各行政は保育所の定員が増えるように対応策を打ってはいるのですが、待機児童数を基準に定員を増やしても、潜在的に働きたい母親が多いためにすぐに定員がいっぱいになり、常に待機児童が解消できないという結果に陥っています。

特に3歳未満のお子さんを預かってくれる施設は少なく、働きに出るのを諦めている女性も多いのが現実です。
母親が働きにでることができないことは、家計には大きな影響を及ぼします。

お子様を預ける先がないと、奥様が働きにでられなくなり、世帯所得が減少します。
住宅ローンの返済が大きな負担になりかねません。

住まい選びの前に、どの街に住みたいのか、どのエリアに住みたいのか、希望条件を絞り込みます。
その際に、お子様の預け先を確保できるのか、よく確認しておきましょう。

近年では、大規模マンションに保育園が入居していたり、職場にお子様を預けることができる施設があったりと、条件は少しずつよくなっています。
住居まわりだけでなく、職場の近くでも探してみるのも有効な方法です。

銀行の住宅ローンとフラット35の審査のちがいとは?

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

住宅ローンと言えば銀行の変動金利商品が人気です。

しかし、そろそろ、全期間固定のフラット35の出番も増えそうです。

新政権に代わり、住宅ローンの金利が上昇する可能性が以前より高まったからです。

銀行の住宅ローンと住宅金融支援機構のフラット35では、審査の特徴が、ちょっとだけちがいます。

それは、

銀行は借りる人の属性を重視するのに対し、フラット35は物件を重視する点です。

借りる人の属性というのは、その人の職業やお勤め先、年収などのことを言います。

属性が良いと言えるのが、医者、看護師、一部上場企業の社員、公務員などの職業に就いておられる方です。

属性の良い方は、住宅ローンの借り入れ可能額が多めになります。

そのため、住宅ローンの借り過ぎに陥りやすいので注意が必要です。

年収が高い人でも、住宅ローンが原因で家計が破たんすることあります。

住宅ローンを見直すタイミング 注意すべきこと

神戸市の不動産コンサルタント、BLPの菊池です。

近頃、不動産投資に関する仕事が多くなり多忙につき、このブログを更新するのも久しぶりとなってしまいました。

ライフプラン作成のご依頼や家計見直しのご相談でいらっしゃるお客様より、住宅ローンを見直すことで家計の負担を軽くしたいとのご要望を伺うことがよくあります。

しかし、中には住宅ローンを見直すのが難しい方もいらっしゃいます。

すでに見直しをされたことがあり、新しく住宅ローンを借りてもあまり金利が下がらない場合はもちろんのこと、単に見直すタイミングが悪い、少し遅かったという場合もあるのです。

それは、転職した場合です。
転職直後は住宅ローンの借り換えが難しいと言えます。
住宅ローンを借りる際には、勤続年数の審査基準があるためです。

昔は勤続年数3年以上という基準が一般的でしたが、現在ではさらに短い期間を設定する住宅ローンが増えました。

内容によっては、勤続年数が基準より短くても、住宅ローンの審査にパスすることもありますが、ごく一部の方だけと言えます。
条件が厳しいのには変わりありません。

住宅ローンを見直すのであれば、転職をする前に検討してみることをお勧めします。

築年の古いマンション 窓のサッシ交換工事

先日、築30年を超える分譲マンションにおいて、窓のサッシ交換工事に立会いました。
取り外しが困難な既存のサッシ枠はそのままに、その上に新しい枠を設置しています。
工事にかかった時間は、掃き出し窓2カ所・腰高窓1カ所、各窓に職人さん1名という条件で、2時間もかからない程度で済みました。

古いマンションであろうと、ユニットバスやキッチンの流し台などの水まわり、壁紙や建具などリフォームすればとてもきれいになります。
築年が古いと、構造の問題で、リフォームがうまくできないマンションもありますが、多くはリフォーム費用をかければ、とてもきれいな部屋に生まれ変わることができます。
でも・・・、玄関ドアや窓のサッシが古いままだと、そこが逆に目立ってしまうのです。

以前このマンションでは、ベランダへ出る掃き出し窓では、中桟があって上下2枚のガラスが入っていました。
最近のマンションでは、1枚もののガラスが入り、中桟が無いタイプがほとんど。解放感が違います。
また、中桟のある古い窓では、開け閉めした際、ガラスが微妙に動く音がカタカタと響き、隙間があるのがわかります。
※古い窓だとビード(ゴムパッキン)が劣化していることが原因かもしれません
今の気密性の高いサッシとは性能面で劣ります。

玄関ドアは、築30年以上のマンションでは公団仕様の鉄製の扉を使用しているケースもあります。何度も塗装された扉が古さを強調します。
玄関ドアと窓のサッシは共用部分ですから、あなたが室内をリフォームする際、交換したくても、勝手にはできません。
通常は管理組合で決議し、全体で交換するものです。あなたが思うように手を入れることができない部分なのです。

多くの分譲マンションでは、修繕積立金に余裕が無く、玄関ドアや窓のサッシ交換に費用を充てることができません。
管理組合にお金がないのであれば、せめて、窓のサッシだけでも、専有部分の所有者の負担で交換することを許可してもらえるマンションを選ばなくてはなりません。
将来、玄関扉やサッシ交換をする見込みがない築年の古いマンションを購入してしまうと、取り壊しまでさらに数十年もの間、使用しなくてはならないのかもしれないのですから。
最近では、窓のサッシ交換は専有部分の所有者負担で工事することを、工法や意匠などの条件付きで許可する管理組合も増えてきています。
築年の古いマンションの購入を検討する場合、専有部分の所有者の負担でサッシ交換工事をすることができるのか、それとも管理組合でサッシ交換をする予定があるのか、を確認しておきましょう。

住まいの引き渡しを受ける前にはしっかりとチェックを!

 神戸市の不動産コンサルタント、BLPの菊池です。

先日、お客様のご依頼で、とある新築マンションの引き渡し前のチェックに立ち会いました。

 部屋の中に入ってわかったのは、かなりあわてて内装工事をしたのだろうということ。

大きな傷の入った部材を交換せずにそのままです・・・

 いちばんひどかったのは浴槽です。

ユニットバスの浴槽が、おもいっきり割れてました!!

 設置した人はわかるはずなのですが、何故か浴槽交換の手配もしてなかったみたいです。

 このマンションは業界大手の会社が分譲したマンションです。
お客様に見せる前に、自社の検査も終えているはずです。

 業界大手と言ってもこんなものかと、幻滅してしまいました。

 しかし、お客様もユニットバスの割れに気付いておられませんでした。

 一見、完成したてのきれいなお部屋ですから、少し舞い上がってしまい、冷静に見ることができていなかったようです。

 
 もちろん、この場で見逃しても、後から言えば交換してくれるはずです。
アフターサービスも充実していますし。

 しかし、こういう場でしっかり指摘してきれいに手直しした後に入居したいですよね。

 住まいの引き渡しを受ける前には、しっかりとチェックをして、どんな些細なことでも対応をお願いしてもらいましょう。
お金を払う前までは、どんな会社でも丁寧に、素早く対応してくれます。