銀行の住宅ローンとフラット35の審査のちがいとは?

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

住宅ローンと言えば銀行の変動金利商品が人気です。

しかし、そろそろ、全期間固定のフラット35の出番も増えそうです。

新政権に代わり、住宅ローンの金利が上昇する可能性が以前より高まったからです。

銀行の住宅ローンと住宅金融支援機構のフラット35では、審査の特徴が、ちょっとだけちがいます。

それは、

銀行は借りる人の属性を重視するのに対し、フラット35は物件を重視する点です。

借りる人の属性というのは、その人の職業やお勤め先、年収などのことを言います。

属性が良いと言えるのが、医者、看護師、一部上場企業の社員、公務員などの職業に就いておられる方です。

属性の良い方は、住宅ローンの借り入れ可能額が多めになります。

そのため、住宅ローンの借り過ぎに陥りやすいので注意が必要です。

年収が高い人でも、住宅ローンが原因で家計が破たんすることあります。

住宅ローンを見直すタイミング 注意すべきこと

神戸市の不動産コンサルタント、BLPの菊池です。

近頃、不動産投資に関する仕事が多くなり多忙につき、このブログを更新するのも久しぶりとなってしまいました。

ライフプラン作成のご依頼や家計見直しのご相談でいらっしゃるお客様より、住宅ローンを見直すことで家計の負担を軽くしたいとのご要望を伺うことがよくあります。

しかし、中には住宅ローンを見直すのが難しい方もいらっしゃいます。

すでに見直しをされたことがあり、新しく住宅ローンを借りてもあまり金利が下がらない場合はもちろんのこと、単に見直すタイミングが悪い、少し遅かったという場合もあるのです。

それは、転職した場合です。
転職直後は住宅ローンの借り換えが難しいと言えます。
住宅ローンを借りる際には、勤続年数の審査基準があるためです。

昔は勤続年数3年以上という基準が一般的でしたが、現在ではさらに短い期間を設定する住宅ローンが増えました。

内容によっては、勤続年数が基準より短くても、住宅ローンの審査にパスすることもありますが、ごく一部の方だけと言えます。
条件が厳しいのには変わりありません。

住宅ローンを見直すのであれば、転職をする前に検討してみることをお勧めします。

築年の古いマンション 窓のサッシ交換工事

先日、築30年を超える分譲マンションにおいて、窓のサッシ交換工事に立会いました。
取り外しが困難な既存のサッシ枠はそのままに、その上に新しい枠を設置しています。
工事にかかった時間は、掃き出し窓2カ所・腰高窓1カ所、各窓に職人さん1名という条件で、2時間もかからない程度で済みました。

古いマンションであろうと、ユニットバスやキッチンの流し台などの水まわり、壁紙や建具などリフォームすればとてもきれいになります。
築年が古いと、構造の問題で、リフォームがうまくできないマンションもありますが、多くはリフォーム費用をかければ、とてもきれいな部屋に生まれ変わることができます。
でも・・・、玄関ドアや窓のサッシが古いままだと、そこが逆に目立ってしまうのです。

以前このマンションでは、ベランダへ出る掃き出し窓では、中桟があって上下2枚のガラスが入っていました。
最近のマンションでは、1枚もののガラスが入り、中桟が無いタイプがほとんど。解放感が違います。
また、中桟のある古い窓では、開け閉めした際、ガラスが微妙に動く音がカタカタと響き、隙間があるのがわかります。
※古い窓だとビード(ゴムパッキン)が劣化していることが原因かもしれません
今の気密性の高いサッシとは性能面で劣ります。

玄関ドアは、築30年以上のマンションでは公団仕様の鉄製の扉を使用しているケースもあります。何度も塗装された扉が古さを強調します。
玄関ドアと窓のサッシは共用部分ですから、あなたが室内をリフォームする際、交換したくても、勝手にはできません。
通常は管理組合で決議し、全体で交換するものです。あなたが思うように手を入れることができない部分なのです。

多くの分譲マンションでは、修繕積立金に余裕が無く、玄関ドアや窓のサッシ交換に費用を充てることができません。
管理組合にお金がないのであれば、せめて、窓のサッシだけでも、専有部分の所有者の負担で交換することを許可してもらえるマンションを選ばなくてはなりません。
将来、玄関扉やサッシ交換をする見込みがない築年の古いマンションを購入してしまうと、取り壊しまでさらに数十年もの間、使用しなくてはならないのかもしれないのですから。
最近では、窓のサッシ交換は専有部分の所有者負担で工事することを、工法や意匠などの条件付きで許可する管理組合も増えてきています。
築年の古いマンションの購入を検討する場合、専有部分の所有者の負担でサッシ交換工事をすることができるのか、それとも管理組合でサッシ交換をする予定があるのか、を確認しておきましょう。

住まいの引き渡しを受ける前にはしっかりとチェックを!

 神戸市の不動産コンサルタント、BLPの菊池です。

先日、お客様のご依頼で、とある新築マンションの引き渡し前のチェックに立ち会いました。

 部屋の中に入ってわかったのは、かなりあわてて内装工事をしたのだろうということ。

大きな傷の入った部材を交換せずにそのままです・・・

 いちばんひどかったのは浴槽です。

ユニットバスの浴槽が、おもいっきり割れてました!!

 設置した人はわかるはずなのですが、何故か浴槽交換の手配もしてなかったみたいです。

 このマンションは業界大手の会社が分譲したマンションです。
お客様に見せる前に、自社の検査も終えているはずです。

 業界大手と言ってもこんなものかと、幻滅してしまいました。

 しかし、お客様もユニットバスの割れに気付いておられませんでした。

 一見、完成したてのきれいなお部屋ですから、少し舞い上がってしまい、冷静に見ることができていなかったようです。

 
 もちろん、この場で見逃しても、後から言えば交換してくれるはずです。
アフターサービスも充実していますし。

 しかし、こういう場でしっかり指摘してきれいに手直しした後に入居したいですよね。

 住まいの引き渡しを受ける前には、しっかりとチェックをして、どんな些細なことでも対応をお願いしてもらいましょう。
お金を払う前までは、どんな会社でも丁寧に、素早く対応してくれます。

なぜか売れないこの土地は・・・

神戸市の不動産コンサルタント、BLPの菊池です。

先日、住宅購入前のご相談にいらっしゃったお客様より、

「不動産業者から紹介されたのですが、この物件はどうでしょうか?」

との依頼があり、神戸市のある土地の資料を見せていただきました。

その土地がなぜ売れずに残っているのか?

地図を見て、すぐにわかりましたひらめき電球

こういう案件を2ヶ月ほど前に取引したばかりだったことと、似たような条件の物件を管理しているからです。

相談者の検討していたこの土地は、山すそに開発された分譲地の一画にあります。

閑静な住宅地で、眺望もある一昔前の高級分譲地です。

目の前には大きな高級分譲マンションが建ち、分譲地の大半の区画はすでに売れて家が建っています。

でも・・・

この土地と隣接する数区画だけが残っているのです。

理由は、土砂災害防止法の土砂災害警戒区域に指定されているからです。

その名のとおり、土砂災害の恐れがある区域のことで、急傾斜地の崩壊や土石流発生の恐れがある土地が指定されています。

実は、この土地の向いにある高級分譲マンションの裏山が、広い範囲で急傾斜地になっていたのです。

調べてみると、売れ残っている区画はすべて土砂災害区域内です。

同じ分譲地でも、土砂災害警戒区域に入っていない区画は売却済みでした。

土砂災害警戒区域内かどうかは、市役所で調べることができます。

兵庫県の場合、ハザードマップをネットで公開しているので、そちらでもわかります。

防災意識が高まり、ハザードマップなどネット上での情報公開が進んだこと、

宅地建物取引業法にて不動産業者が行う重要事項説明書で説明するべき重要事項であること、

などの理由から、売れ残る結果となったのでしょう。

家を買うとき、収益物件に投資するとき、いずれのケースでも、検討段階でハザードマップを調査することは必須ですね。

P.S.

この分譲地は10年以上前に分譲されています。

その頃には、土砂災害防止法が施行されていませんでした。(平成13年4月施行)

また、兵庫県がこの土地を土砂災害警戒区域を指定したのは、平成19年のことでした。

不動産の価値は、こういった新しい法の整備、法改正などで著しく損なわれることがあります。

こういう法的リスクがあることも不動産に投資される方、家を買おうという方には知っておいていただきたいと思います。

■□■□ 当事務所へのご相談はこちらへ ■□■□

TEL 078-332-0780
mail info@blpfp.com

または当事務所のホームページの問い合わせフォーム
から

家を購入する前に必ず確認しておくべきこと

神戸市のFP、BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

今日は、住宅購入についてのチェックポイントをお話しします。

一戸建ての住宅を購入する場合に、見落としがちなチェックポイントがあります。

それは・・・

ゴミステーションの位置についてです。

戸数の多い住宅分譲地であれば、特に注意しておきたいポイントです。

「購入した家の前がゴミステーションだった!!」

ゴミステーションが自宅前だと、匂い、カラスや野良猫によるゴミの散乱、収集日以外のゴミ、不法投棄などさまざまな問題に悩まされます。

こういう苦い思いをした方はたくさんいらっしゃるのです。

あなたが家を購入する場合には、ちゃんと確認しておきましょう。

あなた一人が不満を申し立てても、ゴミステーションの位置を途中で変更するのは難しいため、長期間にわたり我慢を強いられます。

まだ造成中の分譲地でゴミステーション用の敷地が用意されている場合でも、ゴミステーションの位置が途中で変わることもあります。

購入時に、ゴミステーションが自宅前にならないことを不動産業者に確認し、確認した証拠を残しておく方がよいでしょう。

ただし、ゴミステーションは、不動産業者が申請した場所に対し、環境局や地元の自治会が変更を求めた場合、あっさりと変更されてしまいます。

不動産業者に最終的な決定権はありません。

この点は理解してあげてほしいと思います。

家の購入におけるトラブルは、事前の確認不足が大きな原因の一つです。

手を抜かず、しつこいぐらいに調査すべきです。

家の購入前には以下のことに注意してください。

【確認する際の注意点】

・近隣を歩いてみること

時刻天候を変えて数回にわたり確認すること

・不動産業者の案内だけではなく、必ずあなた達だけで確認に行くこと

・契約書に印鑑を押す前に周囲の環境を確認すること

私の事務所には、不動産トラブルに関するご相談が多く寄せられますが、その多くは明確な解決方法がありません。

問題点が発覚しても、大半は解決不可能なのです。

契約前に納得いくまで調査し、不動産トラブルに巻き込まれないように予防することが大切です。

■□■□ 当事務所へのご相談はこちらへ ■□■□

TEL 078-332-0780
mail info@blpfp.com

または当事務所のホームページの問い合わせフォーム
から