不動産経営

土地持ち企業

活況を呈する日本の不動産市場において、良い物件を購入することは大変難しくなってきました。
そこで、優良不動産を所有する企業の買収という考え方が出てきます。
かつて村上ファンドが阪神電鉄の株式を買い占めていたのも、優良な不動産資産を所有しており、それを有効活用もしくは売却することで多額の利益を得ることができると考えたからです。

企業が昔から所有していた不動産は、簿価と時価との差額は大きく、大きな含み益があります。
売却すると大きな利益が生まれます。
土地を売却し、株価が上昇した後、株式を売却しキャピタルゲインを得ることができます。

どういう企業が優良不動産を持っているのか?
一つの例として日本郵便が挙げられます。
各都市の郵便局本局は、都市の中心、一等地にあります。
面積もかなり広い上に、高層化されていません。
高層化し、郵便局庁舎の上をオフィスやホテルなどにすることで賃料収入が増えます。
再開発すればかなりの優良資産になるはずです。
東京中央郵便局と名古屋中央郵便局名古屋駅前分室は、すでに高層ビルに建て替わっています。
大阪中央郵便局も、仮設庁舎を解体し、着々と高層ビルへの建替えに向けて準備が進んでいます。

大手企業の中には、活用しきれていない優良不動産を多く抱えている企業があります。
企業は、所有する不動産を最大限活用し、収入を増やしていかなければなりません。
業績を上げるためだけでなく、眠らせているとファンドに狙われるなどの弊害もあるからです。
企業は、所有する不動産のポテンシャルを正確に把握し、いかに引き出すのか、真剣に問われることになります。

用途変更による賃貸物件の稼働率アップ法

こんにちは、神戸市のFP BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

今日は賃貸物件の稼働率アップ方法についてお話したいと思います。

賃貸物件のオーナー様よりご相談が多いのが、賃貸物件の稼働率をどうやって上げるのかというご相談です。
逆に言うと、賃貸物件の空室対策ですね。

稼働率をアップさせる方法の一つとして、用途変更があります。

用途を変更することで稼働率が上がることがあるのです。
ご相談者にアドバイスすることが多いのは、賃貸マンションの1階が店舗になっている場合です。

店舗として何年も募集をかけているのに、反応がまったく無い・・・

こういう場合には、思い切って1階を住居にしたり、駐車場にすることで稼働率が上がります。
最近では需要が増しているトランクルームに改装した例もあります。

もちろん、店舗として貸した場合よりも賃料が下がることが多いので、オーナー様には判断が難しいところです。(特にローンの支払いがある場合)

しかし、ずっと稼働させずに寝かしておくぐらいなら、少しでも収益の上がる方法を選択すべきです。

ただし、改装費用と賃料の兼ね合いがありますので、イニシャルコストをどのくらいの期間で回収できるのか、という試算をしたうえで判断しなくてはなりません。

判断をするために、しっかりと時間をかけて調査し、データを集めることが必須の作業となります。

建物の現地調査や法務調査なども行うのですが、重要なのがマーケット調査です。

マーケット調査の内容によっては用途変更よりも、賃料を格安に設定し店舗として稼働させる方が良いという場合もあります。

調査については、管理会社や不動産会社など、用途変更に詳しい会社があれば、調査を依頼することができます。

詳細なデータをもらい、試算したうえで判断しましょう。

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なぜ有名建築家の作品では不動産経営が成り立たないのか? 不動産経営とデザイン

先日、20数年ぶりに地方都市のある街に行ってきました。
不動産マーケット調査のためにです。

この街は、バブル期に、有名建築家の設計による商業ビルが何棟も建てられ、テナントにはファッションブランドが多く入居していました。
雑誌やテレビで取り上げられ、ドラマの撮影も行われるなど、それは賑やかな街でした。

20年後の現在・・・

この街にあった有名建築家の作品の何棟かは取り壊されて、新しいビルになっていました。
中には築10年にも満たないうちに建て替えられた建物もありました。

バブル崩壊後、同じことが全国で起こりました。

なぜこういうことが起こるのか?

不動産経営はあくまでも収益性を追求するもの だからです。

建築家による作品は、建物のデザイン性を重視するあまり、賃貸面積を最大に確保できないことが多く、
投資金額に対してのリターンが得られにくいのです。

賃貸面積が少なくなった分、デザインのプレミアムを乗せた賃料にしなくてはなりません。

しかし、景気が良いときには、デザインにプレミアムを支払ってくれるますが、
不景気になるとそのプレミアムを支払う余裕が借り手になくなってしまいます。

景気が悪くなると、家庭でも企業でも固定費削減を行います。
固定費でも真っ先に見直されるのは、見直し効果の大きい賃料です。
借主が最優先するのは、借主の懐具合です。

建築家の起用によりイニシャルコストが高くなると、賃料収入が下がった時のダメージは大きいのです。

不動産経営において、イニシャルコストを抑えることはとても重要です。
かと言って、建物が余っている現在の市場では、デザイン性による競合物件との差別化も必要です。

デザイン性の追求とコストとのバランスがうまく取れているかどうか、計画時に熟慮するべきポイントです。

計画段階で冷静な判断ができないと不動産経営に失敗することになります。

マンションのゴミステーションは重要ポイント!

最近は、人体の一部が発見された、なんて、ぶっそうなニュースが増えました。
けっこう私たちの生活している、ごく普通の場所に捨てられていることがあります。

これまでの例では、駐車場、物置、そしてゴミステーション。
この間は大阪で、賃貸マンションのゴミステーションに捨てられていたことがニュースで大々的に取り上げられていました。

現地にテレビのカメラが来て、こちらのマンションです、なんて全国に映し出されるわけです。
悪いニュースで。

マンションの大家さん、管理会社にとってはかなりの痛手です。
しばらくは入居募集にも影響があると思われます。

こういうニュースになるようなことだけでなく、
マンション等の運営にとって、ゴミステーションは頭の痛い問題が山積みです。

普段からゴミを出す日、時間を守らない、

分別ができていないためいつまでもゴミが残ってしまう、

不法投棄、

なんて日常茶飯事。

マンション管理において、ゴミステーションの管理はとても重要なポイントだと思います。
収集しやすいように道路側にあり、目立つだけにきれいに維持したいところ。

入居者を確保し、できるだけ長く居てもらうには、マンション全体の徹底管理が必要です。
衛生的な環境を維持できなければ、いずれ入居状況は悪化します。

収集日にはゴミ回収後に何かゴミが残っていないかチェックし、
残っていれば片付けるなど日頃のまめな管理が大切です。

近所に賃貸マンションが建ちましたが、どうやら・・・

最近、うちの近所に立て続けに賃貸マンションが竣工しました。
1物件は地元工務店が建てたRC造20戸ぐらいの単身者用マンション。
もう1物件は大手ハウスメーカーが建てた鉄骨造3階建ての単身者用アパート。

どちらもたいへん立派な建物です。
立地は駅から10分以内、大学にも近いので悪くはありません。

しかし、どうやら入居状況が思わしくないようです。
竣工してから2ヶ月近くなりましたが、
どちらも入居者はまばらです。

その原因は竣工時期にあります。
この2物件、竣工したのは8月です。
8月竣工は時期的に最悪です。

この2物件周辺のマーケットでは、主なターゲットは大学生です。
大学生は年度末以外にはあまり動かないでしょう。
賃貸物件を建てるなら、1月末ぐらいに竣工、2月から入居可ぐらいで計画するのがベストです。

そんなことは誰でもわかっているはず。
ひょっとすると、建設会社の都合でそうなったのではないでしょうか。
建設会社は1日でも早く仕事が欲しいので、
秋の入居シーズンに合わせましょうというセールストークで
話を詰めたとしか思えません。

借り上げ物件で、免責期間短めなら建設会社側の都合に合わせても良いかとは思いますが、
できるだけ早く満室にし、収入を安定させるために、竣工時期を1月か2月に設定し、それから逆算して工程を決めていかないといけません。
建設会社に声をかけて検討を始める時期も、竣工時期から逆算しておく方が良いでしょう。

今の賃貸市場では、年々入居者の動きは鈍くなっています。
大学生の場合、親の収入減少なども影響し、家賃の高い新築には入りずらいなんて事情もあるでしょう。

賃貸経営は不労所得を得ることができるなんてことを言われますが、
管理会社に任せているだけでは満室にできず、
大家自らいろいろ工夫、努力を続けていかなくてはなりません。
もちろん自分なりにマーケットをリサーチすることも忘れてはなりません。

不労所得なんて言い方は、今からの時代には当てはまらないのです。
建設前から計画的に、細かな努力を積み重ねを続けていかなくては成功しません。

何もかも建設会社や不動産会社の言いなりになっていては、彼らにとって都合の良いお客様になるだけ。
大家としての主張をぶつけて、彼らを動かし、自分も動き、やっと成功するぐらいに思っておくべきでしょう。

集合ポストをきれいに維持するちょっとした工夫

以前、集合ポストはきれいに維持しましょう、という記事を書きました。

単にマンションのイメージアップのためだけでなく、入居率アップにささやかですが効果があるからです。

それはなぜか?

入居者を奪う相手からの情報をシャットアウトすることになるからです。

売り物件、賃貸物件を問わず、日々ポスティングされる近隣の不動産情報は入居者にとって転居のきっかけになります。

チラシがきっかけでマンションを購入したり、安い賃貸物件へ転居してしまうことがあるのです。

ポスティングは効率が悪いように見えますが、不動産販売の現場ではかなり有効な集客手段です。

近年、インターネットの普及で新聞を取る人が減少し、折込広告より有効な集客手段と考えている不動産業者も多いようです。

できるだけポスティングしにくい環境を作り上げましょう。

ポスティングを減らすための工夫は次の2点で十分効果があります。

1点目は、マンションエントランス付近に「チラシの投函を禁じる、見つけた場合は警察に通報する」などと記載したプレートを貼っておくか、看板を設置しましょう。

2点目、入居者に、「チラシ不要」と書いた小さな紙をご自分のポストに貼るように促しましょう。
通常、ポスティングをしている人間はこういうのを避けてポスティングしていると思われます。
なぜなら、入居者からのクレーム電話が広告主のところへかかってくる恐れがあるからです。

なかにはぜんぜん気にしない人もいるでしょうが、これだけでもポスティングされるチラシの数は減るはず。

入居率維持のため、できるだけ入居者に不動産情報が入らないように工夫することが大事です。