住宅ローン相談

マイナス金利は住宅ローンにどう影響するのか?

マイナス金利導入以後、住宅ローン金利が下がっています。
と言っても、下がっているのは長期固定金利です。
マイナス金利の恩恵を受けており、おすすめなのは、長期固定の住宅ローンということになります。

変動金利の住宅ローン金利は、下がっていません。
このお話をすると、住宅ローンのご相談にご来社いただいたお客様は、そんなことはないと否定されます。
実際に、窓口では金利が下がっていると。

確かに、変動金利も、一部の方は金利が下がっています。
でもそれは、金利優遇幅が広がったことで、実際に支払う金利が下がっているということです。
住宅ローンの変動金利(店頭表示金利)はずっと変わらず、大手都銀では2.475%です。
平成21年からずっと2.475%に据え置かれたままなのです。

金利を優遇してもらえるのは、所得のある方、安定した収入のある方など属性の良い方に限られます。
その人の収入やお勤め先によって審査され、優遇される金利が決められます。
すべての顧客が同じように金利を優遇してもらえるわけではありません。

また、今後、金利がさらにマイナスになっても、優遇金利幅をさらに広げるのは難しいのではないかと思います。
その一方、長期固定金利が下がり、変動金利の優遇後の実質金利と長期固定金利との差が縮まります。
いまやフラット35の金利は1.08%ですから、長期固定金利で借りる選択肢がより魅力的になっています。

フラット35(最低金利)
返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下
【マイナス金利導入前】 
2月 1.48%
【マイナス金利導入以降】
3月 1.25%
4月 1.19%
5月 1.08%

マイナス金利が導入されたことで、長期固定金利が下がり、住宅ローンを借りる方のうち、長期固定金利で借りる方の比率が上がっていくことが予想できます。
それは、金利上昇リスクを金融機関側が負うことになり、長い目で見ると、金融機関の経営に悪い影響を与える可能性があります。
マイナス金利が長期化すれば、金融機関の経営が悪化することは確かです。
金融機関の経営が悪化すると、住宅ローンの変動金利を上げるという選択肢もあるかもしれません。

住宅ローンの借り過ぎに要注意! 必要以上に借りないこと

大手銀行の6月の住宅ローン金利が上がりましたね。
「住宅ローンの金利は上がるの?」
セミナーでも個別相談でも、こんな質問がとても多くなってきています。
6月のセミナーでは、住宅ローンの金利動向がテーマになる予定です。

住宅ローンをこれから借りる人よりも、すでに住宅ローンを変動金利で借りている人の方が、金利動向には敏感になっているかもしれませんね。

現在、住宅ローンを返済中の方には、かなり多くの割合で、住宅ローンを借り過ぎている方がいらっしゃると私は思っています。
銀行も不動産、住宅業界も、住宅ローンを組む人に対して、借りられる金額の上限まで借りることを勧めてきたように思います。
銀行は住宅ローンの実績が伸びますし、不動産・住宅業界は仲介金額、受注額が大きくなるからです。

以前、住宅取得に必要な金額以上に住宅ローンを組んだ相談者がいらっしゃいました。
いわゆる、オーバーローンです。

実は、オーバーローンの部分は、本人たちにとって全く必要のないお金でした。
分譲住宅を購入した際に、販売を担当していた営業マンが、

「住宅ローンは金利が低いから、オーバーローンを組めるようにしてあげる、そのお金で車とか他にほしいものがあればその購入に充てたらいいよ。」

頼みもしないのに、契約書を改ざんしてまで、余計な気を利かせたらしいのです。
ちなみに、これって、銀行をだましていることになります。
あとでそれがバレたらとんでもないことになります。
同様の行為で逮捕された人のニュースを見たことがあります。
結局、この相談者は、使わずに、ずっと普通預金口座に入れたままにしておられたのです。

せめて、欲しいものを購入するとか、資産運用で利ザヤを抜くとか、何かに使っていれば借りた意味もあったかもしれませんが・・・

結局、無意味に借り過ぎた分の借入金利から普通預金金利を差し引いた分の金利を負担していただけでした。
このような状態の相談者は、実は1組だけでなく、いままでに数組ありました。
意味もなく借金をして、得をすることはありません。

住宅ローンはあくまでも銀行からの借金です。
国民の多くの人が当たり前のように借りているから、感覚がマヒしているのかもしれません。

借りることができる金額は、返済できる金額とは必ずしも同じではなく、
余裕をもって返済できる金額は、将来もそうであるとは限りません。

お金を返せなくなったら、どうなるのか、その怖さは忘れてはいけないことです。
住宅ローンを借りる際には、将来をよく考えて、慎重に借りるようにしましょう。

住宅ローンの借り方 何歳で完済できるのか?

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

住宅ローンを借りる際に借入期間は何年で設定すればよいのか。
よく相談を受ける内容です。

金融機関の住宅ローン商品の完済時年齢は75歳もしくは80歳までとなっています。
40歳までの方なら35年返済で借りることができます。

しかし、75歳まで住宅ローンを返済することができるでしょうか?
定年退職が60歳であれば完済時の年齢が60歳以内となるように借りたいところです。

借入期間は短く、これが理想の借り方。
期間が短ければ総返済額も少なくなります。

ただし、住宅ローンの借入期間を短く設定すると毎月の返済額は高くなります。
毎月の住宅ローンの返済が家計を圧迫することもあります。
ここで無理をしてしまう人も多く見受けられます。

無理して借入期間を短くしないという考え方も重要です。
当初は借入期間を長めに設定し、繰上返済で借入期間を短縮していくという方法も検討すべきです。
この場合には繰上返済のための原資を確保できるかどうかが重要です。

住宅ローンは長期間にわたり返済をしていくため、住宅ローンの選択、借入条件は極めて重要です。

将来、住宅ローンの返済に困らないようにするためには、毎月の家計、ライフプラン等を分析してから借りることが必須となります。

銀行の住宅ローンとフラット35の審査のちがいとは?

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

住宅ローンと言えば銀行の変動金利商品が人気です。

しかし、そろそろ、全期間固定のフラット35の出番も増えそうです。

新政権に代わり、住宅ローンの金利が上昇する可能性が以前より高まったからです。

銀行の住宅ローンと住宅金融支援機構のフラット35では、審査の特徴が、ちょっとだけちがいます。

それは、

銀行は借りる人の属性を重視するのに対し、フラット35は物件を重視する点です。

借りる人の属性というのは、その人の職業やお勤め先、年収などのことを言います。

属性が良いと言えるのが、医者、看護師、一部上場企業の社員、公務員などの職業に就いておられる方です。

属性の良い方は、住宅ローンの借り入れ可能額が多めになります。

そのため、住宅ローンの借り過ぎに陥りやすいので注意が必要です。

年収が高い人でも、住宅ローンが原因で家計が破たんすることあります。

住宅ローンを見直すタイミング 注意すべきこと

神戸市の不動産コンサルタント、BLPの菊池です。

近頃、不動産投資に関する仕事が多くなり多忙につき、このブログを更新するのも久しぶりとなってしまいました。

ライフプラン作成のご依頼や家計見直しのご相談でいらっしゃるお客様より、住宅ローンを見直すことで家計の負担を軽くしたいとのご要望を伺うことがよくあります。

しかし、中には住宅ローンを見直すのが難しい方もいらっしゃいます。

すでに見直しをされたことがあり、新しく住宅ローンを借りてもあまり金利が下がらない場合はもちろんのこと、単に見直すタイミングが悪い、少し遅かったという場合もあるのです。

それは、転職した場合です。
転職直後は住宅ローンの借り換えが難しいと言えます。
住宅ローンを借りる際には、勤続年数の審査基準があるためです。

昔は勤続年数3年以上という基準が一般的でしたが、現在ではさらに短い期間を設定する住宅ローンが増えました。

内容によっては、勤続年数が基準より短くても、住宅ローンの審査にパスすることもありますが、ごく一部の方だけと言えます。
条件が厳しいのには変わりありません。

住宅ローンを見直すのであれば、転職をする前に検討してみることをお勧めします。

家計簿から考えるお金の話 セミナーにてお話します

9月11日と17日、滋賀県守山市、神戸市、大阪市、奈良市と4会場で開催されるセミナーにて講演する予定です。

テーマは「家計簿から考えるお金の話」。

住宅購入予定の方を対象にしたセミナーです。
家計簿を使って家計をうまくコントロールし、住宅ローンの繰上返済ができるように、余裕を持てるようにするにはどうすればいいのか、そういったお話です。

今回は40分程度しか時間がありませんので、だいぶ簡略化しないといけません。
まとめるのがちょっと大変そうです。