有効活用

貸会議室ビジネスという可能性について

不動産ビジネスの中でもあまり注目されてこなかった貸会議室という分野が今後伸びてくる可能性がありそうです。
今から半年ほど前、不動産ファンドやREITから大規模なビルの運営を多数受託している、大阪のPM会社にお伺いしたときのことです。
その会社が運営するビルの1フロアが貸会議室になっており、
「利用する会社ってあるんですか?」
と質問すると、
「それが稼働率が良く、けっこう利益がでるんですよ」
と教えられました。
どうやら、大きな不動産会社においてもその可能性を伸ばしたいと考えているようで、大手としては珍しく住友不動産がこの分野をビジネスとして伸ばす方向で動き始めたようです。
ビルオーナーの立場で考えると、空室を少しでも稼動させたいという要望に応えることができます。
借りる企業側にとっては、社内に会議室を取り、賃貸スペースを広く契約するよりも、必要なときだけ、大きな会議室、イベントホールを借りる方が経費を抑えることができます。
企業経営において、コストをいかに下げ、無駄な資産、遊休資産を持たず、稼動させていくかということを細かく見つめなおす時期が来たと思われます。
稼働率の悪いスペースを常に契約しておくよりも、タイムシェアした方が安く済みます。
タイムシェア型のビジネスは、日本ではまだまだ未発達だと思います。
さらに伸びる余地が十分にあるでしょう。
これは大規模なビルだけでなく、小規模なビル、空き家などでも応用していけるのではないでしょうか?
日本の大都市でも、かなりの空き室、空き家があるので、タイムシェアできるようすればどうでしょう。
問題は、利用してくれる人をいかに確保するかですが・・・

以下、日経新聞の記事より引用
住友不動産、貸し会議室を倍増 4年間で売上高100億円目指す
 住友不動産は貸し会議室やイベントホール事業を強化する。企業が業績悪化を背景に、会議室などのスペースをなくし必要な時だけレンタルする動きが増えており、需要拡大が見込めると判断した。今後、同社が開発するオフィスビルなどにフロアを確保、拠点数を4年間で現在の約2倍の27とし、年間売上高を3倍の100億円に拡大する計画だ。
 不動産業界で貸し会議室事業を本格的に手掛けるのは珍しい。2008年に専門会社を設立、自社の開発物件で会議室用などに貸しフロア約1万4000平方メートルを確保、事業を展開してきた。平均稼働率80%を維持、今後も需要拡大が見込めるため運用フロア面積も3倍強の4万6000平方メートルに増やす。

アパート建設大手、積水ハウスと大東建託の決算見込みは・・・

アパート建設の大手、積水ハウスと大東建託の連結決算の見込みが発表になりました。
積水ハウス2009年1月期連結決算の見込み
積水ハウスは前期比83%の減益、連結純利益は100億円。
従来予想の480億円から大幅な下落。
原因は、郊外分譲地などの特別損失350億円の計上と有価証券評価損93億円。
時価評価が大幅に下落しているため仕方ないとは思います。
売上高   1兆5150億円(前期比▲5%)
経常利益     750億円(▲34%)
純利益       100億円(▲83%)
分譲地や分譲マンションの売却が低迷しているため、利益が減少しているもようです。
大東建託2008年4月から12月までの3四半期連結決算
売上高   5984億円(前年同期比76%増)
純利益    103億円(▲20%)
大東建託は、家賃保証制度を一括借り上げにしたために、家賃収入で売上が大幅に増加しているようです。
賃貸物件の建設請負は好調なようで、営業人員を拡大して、そのため販売管理費が増加したもよう。
かなり攻めの経営。
やはり、共済会制度が保険法の見直しによりくずれ、一括借り上げにしたため、よりいっそう利益率の高い請負事業を伸ばさないといけないからでしょうか。
経営破綻するビジネスモデルなだけに、とにかく人が入らなくてもいいから建設工事を請け負い続けるしかないのです。
今日も、人口の少ない地方都市では、営業マンがせっせと地主訪問を繰り返し、必要のない賃貸アパートを建てさせているのです。
大東建託に関しては、今のビジネスモデルに限界を感じます。
どこかで破綻するか、別の収益源を見つけるか。
10年後の未来ではどうなっているのでしょうか?

大阪心斎橋そごうを売却か!?

セブン&アイ・ホールディングスは、大阪市のそごう心斎橋本店を売却する方針だそうです。
そごう心斎橋本店は、2000年に経営破綻したそごう再生の証として、建替えて2005年にオープンしたばかり。
当時、御堂筋にあったそごう本店の建物は、名建築でした。
保存運動も起こっていましたが、そごうは聞き入れず、立派な新しいビルを建てたわけです。
結果的に、巨額な投資を行ったにもかかわらず、そごう心斎橋本店の売上は苦戦。
今回はとうとう売却話がもちあがりました。
売却先は、となりで営業している大丸を持つ、Jフロントリテイリング。
この売買が成立したら、大丸が店舗を大きく広げ、心斎橋で御堂筋沿いという好立地において、圧倒的な店舗面積を確保できます。
(現状の店舗面積)
大丸心斎橋店    約37,000㎡
そごう心斎橋本店  約40,000㎡ 
今、大阪の百貨店市場は大変な開発ラッシュ。
大阪屈指の繁華街、梅田においては、現在、阪急百貨店が大規模なビルに建替えを行っていますし、大阪駅の北側には、三越が入るビルが建築中。
大丸も大阪駅前の店舗で、ビルの増築に伴い売り場面積を広げる予定です。
これに心斎橋での展開を合わせて、大阪市での百貨店戦争を有利に戦えるでしょう。
しかし、売り場ばかり広がっても、大阪の景気は悪化したまま。
この間の好景気も、大阪の中小企業では特に景気がいいなんて話は聞かれなかったような・・・
これだけ悪い景気の大阪で、百貨店が売り場を広げても売上が伸びるものなのでしょうか?

以下、日経新聞の記事から引用

そごう本店、大丸に売却 大阪・心斎橋、セブン&アイが交渉
 そごうと西武百貨店を傘下に持つセブン&アイ・ホールディングスはそごう心斎橋本店(大阪市)を売却する方針を固め、大丸を傘下に持つJ・フロントリテイリングと交渉に入った。北海道の西武百札幌店と旭川店も百貨店運営から撤退する検討を始めた。長引く百貨店不況を受け、大手百貨店は経営統合し、グループごとに店舗統廃合を進めてきた。ただ最近の消費不振は深刻で、初のメガ百貨店同士の大型店売買に踏み出す。
 セブン&アイは傘下に百貨店事業を担うミレニアムリテイリング(そごう・西武百)を持ち、全国に28店舗ある。メガ百貨店の中では相対的に店舗数が多く、最近の消費不振を受け、主力店を含むリストラに踏み切る。これを受け、全国で百貨店各社の整理が加速する公算が大きい。

賃貸マンション経営をはじめるときはマーケット調査を!

土地活用、と言ったら賃貸マンション経営というケースが多いかと思います。
オフィスや店舗などに貸せる立地というのは限定されるのに対し、賃貸住宅は、広いエリアで事業が成立するためです。
賃貸マンション経営を考えてみます。
賃貸マンションの経営を検討するときにもっとも重視すべきなのはマーケット調査です。
需要がないところに建設してもだめですし、供給過多で需要とのバランスがとれていないところでもだめです。
通常、一般の地主さん、不動産投資家のみなさんは建設会社、不動産会社によるマーケット調査資料をもとにして判断されると思います。
しかし、建設会社や不動産会社が調査を行った資料は信憑性に欠けると思います。
彼らにとっての利益は、新しい賃貸マンションを建ててもらい請負契約を得ること、新築物件の管理、仲介の仕事を得ることだからです。
調査を専門に行い、その資料の成果物に対してフィーを得る会社による資料であれば信憑性は高いと思われます。
(そういう会社は少ないのですが・・・)
中立的第三者の調査を取得するか、ご自分で調査した内容にもとづいて判断すべきです。
利害関係の一致しないところからのマーケット調査資料を信じて賃貸経営をはじめたところ、
入居者が決まらず、資金繰りまで苦しくなったという人はけっこういるのですが、なぜかそういう情報はあまり出まわりません。
失敗例の情報は本人も話たがらないし、建設会社や不動産会社が話すこともないので表に出てこないのでしょう。
賃貸マンション経営はローリスクだと説明をうけることも多いかもしれませんが、それはひと昔前、日本が高度経済成長期の余韻の中にあったときまでです。
日本の大半の地域が人口減少期に入り、地価、家賃の下落傾向が顕著な時代では、賃貸マンション経営のリスクは高まっているのです。
マーケット調査にもとづき、入居者募集に関する戦略、高齢化社会を見据えた長期的経営戦略などを立てたうえで参入すべきビジネスです。
安易に、勧められたときの良い話ばかりを鵜呑みにせずに、真剣に考えた上で決断しないといけません。
賃貸マンション経営をしている方の大半は、その収益性の低さ、資金繰りに苦悩しているのです。
事前のマーケット調査、これが大きなポイントであることをお忘れなく。
曲げられたマーケット調査情報をもとに判断すると、後々に取り返しがつかなくなるのですから。

家賃減額コンサルタントとは?

最近、家賃減額コンサルタントなる仕事が活況になっているようです。
ビルのテナント、借主と契約を締結し、委託を受けて貸主と
家賃減額を交渉する仕事です。
家賃は、一回契約すると、なかなか見直すことがありません。
それは、日本の不動産賃貸借が、双方から解約の申し入れが
なければ自動更新となる契約であり、貸主と借主がお互いに
話し合って、契約条件を見直す慣習がないからです。
結果、賃料の高い時期に契約していた企業などは、
まわりの家賃相場が下落しても割高になった賃料をそのまま
払い続けていることが多いと思われます。
そこに、貸主との家賃減額交渉を請け負うビジネスが成り立つわけです。
減額交渉を専門にするプロに対して、貸主としてうまく交渉する能力を
お持ちでしょうか?
貸主のなかには、家賃が右肩あがりで伸びていた時代を忘れられない
人も多く、交渉を受け付けない人も多いとは思います。
そうなると、最悪、優良な借主を逃がすことも・・・
今後は貸主側にも、常に賃料の相場を意識し、減額交渉に立ち向かい、
交渉をうまくまとめるだけの能力が必要になってきそうです。

大家さんの資金繰り

賃貸マンション、オフィスビルなどを経営しておられる大家さんより、
ローン返済のこと、資金繰りのことについて相談を受ける機会が
大変多くなりました。
相談に来社される皆さんの経営状況などを伺うと、だいたい同じような傾向にあります。
まず建設時、
住宅メーカー、建設会社、工務店の作成した事業計画、収支計画をもとに
資金の大半を長期のローンで調達、建設します。
竣工時、
竣工まもなくに入居が始まり、まずますのすべりだし。
3年~5年経過、
新築時の入居者が退去。
次の入居者を募集するのに、不動産業者からは早くも家賃の値下げを
提案され、しぶしぶ値下げ。
この時点で当初の収支計画どおりにいかなくなってます。
10年経過、
修繕費用等で何かと出費がかさみますが、家賃を値上げすることはできません。
外壁や屋上の防水工事、鉄部塗装など大規模な修繕も必要になります。
ここで資金繰りが厳しくなり、今までの収益で積み立てた蓄えも大半使って
しまいます。
そして20年経過、
空室の長期化や家賃の値下げで資金繰りが厳しい日々。
いよいよ大規模修繕の費用が無くなってきました。
ここからは蓄えでまかなえず、ローンが残っているのにさらに借りないと
大規模修繕すらできません。
この20年目以降のお客様が私のところに相談にいらっしゃるわけです。
不動産経営者は、個人事業で行われている方が多く、皆さん、帳簿の記帳とかを税理士さんに任せている方ばかり。
ご自分の不動産経営の状況を漠然としか把握しておらず、詳細な数字での把握が苦手な方が多いようです。
今月の家賃収入はいくらで、支払いがいくらだから、残りのお金は家計に。
これが将来の資金繰り悪化をもたらしていると私は考えます。
家計と不動産経営の線引きが最も大切なのです。
さらに1年ごとに収支計画を見直すことも必要です。
不動産経営も立派なビジネスであり、大家さんは経営者だという意識。
それを忘れてはなりません。