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ニューシティコーポレーションが清算するようです

経営破綻したニューシティ・レジデンス投資法人のスポンサーだったニューシティコーポレーションが清算することに決まったようです。

すでに運営していた不動産ファンドを他社に移管したそうです。
このニューシティコーポレーションは、CBリチャードエリス出身者が中心となり、デベロッパーの日本新都市開発を母体として2000年に設立された会社です。

ほんの数年前までは、勢い良く不動産を買っていました。
単身者用のマンションを中心に、主要都市で物件を開発したり購入し、組成した不動産ファンドに組み入れたり、REITに売却し利益を得ていました。

この不動産不況で債務超過になり、事業を継続するのが困難になってしまい、清算することになってしまいました。
5月20日までには清算し廃業する予定のようです。

米商業用不動産2位のジェネラル・グロース・プロパティーズが破産法の適用を申請

米商業用不動産2位のジェネラル・グロース・プロパティーズが破産法の適用を申請しました。

資産規模295億6000万ドル、負債総額272億9000万ドル、日本円に直すと約2兆7290億円にもなります。
不動産関連ではアメリカ史上最大級の破綻となってしましました。
破綻に至った原因は、資金繰りの悪化で、昨年の11月には、借り換えができないとモーゲージや社債の返済ができないと明らかにしていました。
そのため市場はある程度このREITの破綻を予想しており、ある程度冷静に対応しているように見受けられます。

今後、ジェネラル・グロース・プロパティーズの物件が市場で売却されることになり、その取引が、停滞している商業用不動産市場を活性化させるとの見方もあるようです。

今後、このREITの資産がどれぐらいで売れるのか、どこが買うのか、そういった事例が出るとほかの会社も売却に踏み切りやすいということもあります。
今後の成り行きについては注目していきたいと思います。

日本でもアメリカでも、不動産投資をしている会社では資金繰りに苦慮しているのは変わりがないようです。

この規模のREITですから、今後の処理がどうなるのか、注目していきたいと思います。

 米国の商業用不動産市場は、信用収縮の影響で取引が事実上停止状態にあるが、ジェネラル・グロースが保有物件を売却すれば、売買価格の水準が明らかになり、これまで取引機会をうかがっていた資金が市場に流入するのではないか、との期待が出ている。

 ジェネラル・グロースは以前から破産法申請の観測が出ていたが、16日、連邦破産法11条の適用を申請した。同社の幹部は、保有する不動産物件の一部を売却する意向を示している。

 JPモルガンの不動産投資信託(REIT)担当アナリストは「ジェネラル・グロースの破たんで最も恩恵を受けられる上場企業は、サイモン・グループSPG.N、トーブマンTCO.N、ウエストフィールドWDC.AX、ボルネードVNO.Nの4社だ」と指摘。

 このうち、ボルネードとウエストフィールドはコメントを拒否。他の企業のコメントはとれていない。

 トーブマンは、高級ショッピングモールを保有し、財務状態が最も健全な不動

REITの合併が可能になりそうです

REITの合併を促すべく、政府が条件面を整備しています。
弱小REITを資金の豊富なREITが救済合併ということも可能になります。
資金繰りの厳しいREITは、資金力のあるREITに救済合併をお願いすることができます。
今までみたいに物件を売却してなんとか資金をつないだりせずに済むのです。

今までREITが合併という選択をできなかったのは以下の問題があったからです。

合併時に投資口の交換をすることによって発生する端数を現金決済する合併交付金を、吸収合併される側のREITの投資家に支払うことは配当とされるかどうかが不透明。

→2009年税制改正により解釈が明確にされました。
 4月から合併交付金も配当金として扱われています。

合併される側のREITの資産額よりも時価総額が安くなっている場合、その差額が合併する側のREITの利益となりますが、キャッシュが入るわけではなく、帳簿上の話。
キャッシュがなくても、法人税を免除してもらうために帳簿上の利益の90%超を配当しなくてはならないのかどうか。

→この帳簿上の利益は、計算に入れずともよいとの財務省が明確にしました。

税制上の優遇措置等を受けられるようにする手続きが不明確でわかりにくい。

→一般企業と同様の軽減措置を受けられるようになりました。

それぞれの問題点をクリアできるように政府が取り計らったため、今後はREITの合併交渉が水面下で行なわれると思われます。
合併等により、弱体化したREITが淘汰され、資金力のあるREITがより大きくなることにより、REIT市場が上向くきっかけとなるのではないでしょうか。

ニューシティ・レジデンス投資法人のスポンサーにローンスター!

昨年秋に破綻し、民事再生手続中のREIT、ニューシティ・レジデンス投資法人のスポンサーがローンスターに決まったようです。
最後までローンスターとオークツリーが争ったようですが、条件面でローンスターが勝利したようです。
どちらもバブル崩壊後の割安な不動産を購入していたファンドで、今回、これらのファンドが動いたということは日本の不動産も割安になっているということではないでしょうか。
実際、ニューシティ・レジデンス投資法人の所有資産は約2000億円ほど。
比較的安定した賃料を得られるレジデンスばかり105棟です。
なかなか良い物件だったのではないでしょうか。

今後、政府によるREIT支援策も具体化し、REITが回復することによって、大手不動産会社を中心に不動産購入や開発、売却が進むことにより不動産市場が回復するシナリオが描けると思います。
日本の不動産市場を回復させるには、やはりREIT市場の回復は欠かせないでしょう。

東証REIT指数とは?

REIT市場全体はどう動いているのかを知りたいという時、東証REIT指数というインデックスを使います。
東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREIT全体の値動きを示す指数のことです。
東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数となっており、2003年4月1日より公表されています。
前日の2003年(平成15年)3月31日の指数を1000.00とし、基準値になっています。

算出方法は以下のとおりです。

東証REIT指数 = 算出時の時価総額(円) ÷ 基準時の時価総額(円) × 1,000

新規にREITが上場されたり廃止された場合などは、時価総額の修正をしつつ、指数の連動性を保つようになっています。

東証REIT指数は以下のサイトで確認できます。

株価指数アルタイムグラフ – 東証REIT指数

REIT上場41銘柄の一覧とホームページリンク

REIT上場41銘柄の全リストです。
各社のホームページにリンクしています。
REITはホームページにて情報公開を行っています。
投資前にはこれらのデータを参考にしてよく研究することが重要です。

8951 日本ビルファンド投資法人
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人
8953 日本リテールファンド投資法人
8954 オリックス不動産投資法人
8955 日本プライムリアルティ投資法人
8956 プレミア投資法人
8957 東急リアル・エステート投資法人
8958 グローバル・ワン不動産投資法人
8959 野村不動産オフィスファンド投資法人
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人
8961 森トラスト総合リート投資法人
8962 日本レジデンシャル投資法人
8963 東京グロースリート投資法人
8964 フロンティア不動産投資法人
8966 クレッシェンド投資法人
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人
8968 福岡リート投資法人
8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人
8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人
8972 ケネディクス不動産投資法人
8973 ジョイント・リート投資法人
8974 ラサール ジャパン投資法人
8975 FCレジデンシャル投資法人
8976 DAオフィス投資法人
8977 阪急リート投資法人
8978 アドバンス・レジデンス投資法人
8979 スターツプロシード投資法人
8980 エルシーピー投資法人
8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
8982 トップリート投資法人
8983 ジャパン・オフィス投資法人
8984 ビ・ライフ投資法人
8985 日本ホテルファンド投資法人
8986 日本賃貸住宅投資法人
8987 ジャパンエクセレント投資法人
3226 日本アコモデーションファンド投資法人
3227 MIDリート投資法人
3229 日本コマーシャル投資法人
3234 森ヒルズリート投資法人
3240 野村不動産レジデンシャル投資法人
3249 産業ファンド投資法人

2008年11月10日上場廃止
ニューシティ・レジデンス投資法人