菊池英司　ブログ

中古マンションを売るのに大変苦労しています。
半年間で相場が200万円は下がってしまったからです。

中古マンションの相場が局地的に下がるという場所があるのです。

それは、需要と供給のバランスが一時的に崩れてしまったところです。

今回、このマンションについては以下の要素がありました。

・築20年以上のマンションが集中して建っている
・しばらく新築供給が少なかった
・久しぶりに大型の新築マンションが建築された
・遠方からこの地域に入ってくる人が少ない（やや不人気の場所）

一時期、大型マンションの開発が相次ぎ、マンション群を形成しているが、
ここ10年間ほどは供給が少ないという条件下で、大型マンションが供給された場合です。

何が起こるかと言うと、

マンションからマンションへの住替えです。

新築マンションに住み替えるということは、中古マンションの売りが増加します。
新築への入居時期になると、一斉に中古マンションが供給されてしまうので、
需要と供給のバランスが一時的に崩れるというわけです。

売る側には新築購入のために売却のタイムリミットがあります。
急いで売る必要があります。

急いで売るためには値段を下げるしかないので、周辺の取引価格が下がってくるのです。

マンションからマンションの住替えということがかつてより大変多くなりました。
マンションから戸建への住替えは、もう過去のスタイルとなったようです。

マンションは価格比較がしやすいので、供給が多くなると相場がすぐに下がります。

⇒「中古マンション　売買価格の比較について
」

買う側としては割安な物件を購入しやすいのですが、売る側はたいへんです。

中古マンション購入を検討している方の相談にのっているときのこと。

何物件か検討中の物件の資料を集め、いろいろ調べてみたのですが、
1物件だけとんでもない物件がありました。

マンションの修繕積立金の残高がごくわずかしかない

さらに、管理組合に借り入れがある

以前の長期修繕で不足があり、借り入れをしたようです。

いろいろ経緯を調べてみたのですが、新築当初の修繕積立金はだいたい3000円ぐらいだったようです。
さらにマンションの総戸数がわずかに２０戸程度。

今でこそ修繕積立金を10,000円以上に上げてはいますが、これは買えません。
購入と同時に住宅ローン以外に負債を負わされるのですから。

マンションデベロッパーが売れないマンションを売るために、極端に修繕積立金を下げて売り出すことがあります。

将来はこのマンションと同じような運命になるのかもしれません。

毎日のように乗り降りする大阪駅。

いつの間にやら屋根がついたし、北側にもビルが建ちました。

ノースゲートビルディングと命名されたこのビルはもう間もなく完成です。

大阪駅界隈の開発は進み賑かになっていくようですが、新しくできたビルはテナントが入らず、空室だらけ。

大阪の景気回復はまだまだ先のようです。