経営破綻したニューシティ・レジデンス投資法人のスポンサーだったニューシティコーポレーションが清算することに決まったようです。
すでに運営していた不動産ファンドを他社に移管したそうです。
このニューシティコーポレーションは、CBリチャードエリス出身者が中心となり、デベロッパーの日本新都市開発を母体として2000年に設立された会社です。
ほんの数年前までは、勢い良く不動産を買っていました。
単身者用のマンションを中心に、主要都市で物件を開発したり購入し、組成した不動産ファンドに組み入れたり、ＲＥＩＴに売却し利益を得ていました。
この不動産不況で債務超過になり、事業を継続するのが困難になってしまい、清算することになってしまいました。
5月20日までには清算し廃業する予定のようです。
米商業用不動産２位のジェネラル・グロース・プロパティーズが破産法の適用を申請しました。
資産規模295億6000万ドル、負債総額272億9000万ドル、日本円に直すと約2兆7290億円にもなります。
不動産関連ではアメリカ史上最大級の破綻となってしましました。
破綻に至った原因は、資金繰りの悪化で、昨年の11月には、借り換えができないとモーゲージや社債の返済ができないと明らかにしていました。
そのため市場はある程度このREITの破綻を予想しており、ある程度冷静に対応しているように見受けられます。
今後、ジェネラル・グロース・プロパティーズの物件が市場で売却されることになり、その取引が、停滞している商業用不動産市場を活性化させるとの見方もあるようです。
今後、このREITの資産がどれぐらいで売れるのか、どこが買うのか、そういった事例が出るとほかの会社も売却に踏み切りやすいということもあります。
今後の成り行きについては注目していきたいと思います。
日本でもアメリカでも、不動産投資をしている会社では資金繰りに苦慮しているのは変わりがないようです。
この規模のREITですから、今後の処理がどうなるのか、注目していきたいと思います。
米国の商業用不動産市場は、信用収縮の影響で取引が事実上停止状態にあるが、ジェネラル・グロースが保有物件を売却すれば、売買価格の水準が明らかになり、これまで取引機会をうかがっていた資金が市場に流入するのではないか、との期待が出ている。
ジェネラル・グロースは以前から破産法申請の観測が出ていたが、１６日、連邦破産法１１条の適用を申請した。同社の幹部は、保有する不動産物件の一部を売却する意向を示している。
ＪＰモルガンの不動産投資信託（ＲＥＩＴ）担当アナリストは「ジェネラル・グロースの破たんで最も恩恵を受けられる上場企業は、サイモン・グループSPG.N、トーブマンTCO.N、ウエストフィールドWDC.AX、ボルネードVNO.Nの４社だ」と指摘。
このうち、ボルネードとウエストフィールドはコメントを拒否。他の企業のコメントはとれていない。
トーブマンは、高級ショッピングモールを保有し、財務状態が最も健全な不動
ＲＥＩＴの合併を促すべく、政府が条件面を整備しています。
弱小ＲＥＩＴを資金の豊富なＲＥＩＴが救済合併ということも可能になります。
資金繰りの厳しいＲＥＩＴは、資金力のあるＲＥＩＴに救済合併をお願いすることができます。
今までみたいに物件を売却してなんとか資金をつないだりせずに済むのです。
今までＲＥＩＴが合併という選択をできなかったのは以下の問題があったからです。
合併時に投資口の交換をすることによって発生する端数を現金決済する合併交付金を、吸収合併される側のＲＥＩＴの投資家に支払うことは配当とされるかどうかが不透明。
→2009年税制改正により解釈が明確にされました。
4月から合併交付金も配当金として扱われています。
合併される側のＲＥＩＴの資産額よりも時価総額が安くなっている場合、その差額が合併する側のＲＥＩＴの利益となりますが、キャッシュが入るわけではなく、帳簿上の話。
キャッシュがなくても、法人税を免除してもらうために帳簿上の利益の９０％超を配当しなくてはならないのかどうか。
→この帳簿上の利益は、計算に入れずともよいとの財務省が明確にしました。
税制上の優遇措置等を受けられるようにする手続きが不明確でわかりにくい。
→一般企業と同様の軽減措置を受けられるようになりました。
それぞれの問題点をクリアできるように政府が取り計らったため、今後はＲＥＩＴの合併交渉が水面下で行なわれると思われます。
合併等により、弱体化したＲＥＩＴが淘汰され、資金力のあるＲＥＩＴがより大きくなることにより、ＲＥＩＴ市場が上向くきっかけとなるのではないでしょうか。