菊池英司　ブログ

土地活用、と言ったら賃貸マンション経営というケースが多いかと思います。
オフィスや店舗などに貸せる立地というのは限定されるのに対し、賃貸住宅は、広いエリアで事業が成立するためです。
賃貸マンション経営を考えてみます。
賃貸マンションの経営を検討するときにもっとも重視すべきなのはマーケット調査です。
需要がないところに建設してもだめですし、供給過多で需要とのバランスがとれていないところでもだめです。
通常、一般の地主さん、不動産投資家のみなさんは建設会社、不動産会社によるマーケット調査資料をもとにして判断されると思います。
しかし、建設会社や不動産会社が調査を行った資料は信憑性に欠けると思います。
彼らにとっての利益は、新しい賃貸マンションを建ててもらい請負契約を得ること、新築物件の管理、仲介の仕事を得ることだからです。
調査を専門に行い、その資料の成果物に対してフィーを得る会社による資料であれば信憑性は高いと思われます。
（そういう会社は少ないのですが・・・）
中立的第三者の調査を取得するか、ご自分で調査した内容にもとづいて判断すべきです。
利害関係の一致しないところからのマーケット調査資料を信じて賃貸経営をはじめたところ、
入居者が決まらず、資金繰りまで苦しくなったという人はけっこういるのですが、なぜかそういう情報はあまり出まわりません。
失敗例の情報は本人も話たがらないし、建設会社や不動産会社が話すこともないので表に出てこないのでしょう。
賃貸マンション経営はローリスクだと説明をうけることも多いかもしれませんが、それはひと昔前、日本が高度経済成長期の余韻の中にあったときまでです。
日本の大半の地域が人口減少期に入り、地価、家賃の下落傾向が顕著な時代では、賃貸マンション経営のリスクは高まっているのです。
マーケット調査にもとづき、入居者募集に関する戦略、高齢化社会を見据えた長期的経営戦略などを立てたうえで参入すべきビジネスです。
安易に、勧められたときの良い話ばかりを鵜呑みにせずに、真剣に考えた上で決断しないといけません。
賃貸マンション経営をしている方の大半は、その収益性の低さ、資金繰りに苦悩しているのです。
事前のマーケット調査、これが大きなポイントであることをお忘れなく。
曲げられたマーケット調査情報をもとに判断すると、後々に取り返しがつかなくなるのですから。

テレビで取材されることの多かった、人材紹介会社パソナの本社地下にある
就農支援施設パソナオーツーが閉鎖されることが決まったそうです。

閉鎖されるのは、今年の４月頃。
地下で農作物をつくる施設を作ったり、新しい試みを評価していたのですが。
就農支援は今後の日本の農業を考えると必要だと思います。
農業の後継者の問題、食料自給率の低下は国家的な問題です。

今、若い世代が非正規社員など不安定な状態になっています。
こういう人の中から農業を始めたいという人が現れると思います。
そういう人と人手不足の農家とのマッチングなど、就農支援は必要でしょう。
今後、就農支援業務を開始する企業が増えることを願っています。

日経新聞の記事より引用

パソナ、東京・千代田区の就農支援施設を閉鎖へ
　パソナグループは子会社のパソナ（東京・千代田）の本社ビル地階に設置していた就農支援施設「パソナオーツー」を閉鎖する。閉鎖時期は4月ごろを予定している。来年1月をメドに同区内のビルに移転するが、同様の施設を設置する計画はないという。
　パソナオーツーは2005年2月に銀行の金庫室だった地下2階部分に開設した。約1000平方メートルの広さに発光ダイオード（ＬＥＤ）などの人工照明を備え、野菜や花などを栽培。農業に関する情報発信として農作業体験や就農講座なども使用していた。

最近、家賃減額コンサルタントなる仕事が活況になっているようです。
ビルのテナント、借主と契約を締結し、委託を受けて貸主と
家賃減額を交渉する仕事です。
家賃は、一回契約すると、なかなか見直すことがありません。
それは、日本の不動産賃貸借が、双方から解約の申し入れが
なければ自動更新となる契約であり、貸主と借主がお互いに
話し合って、契約条件を見直す慣習がないからです。
結果、賃料の高い時期に契約していた企業などは、
まわりの家賃相場が下落しても割高になった賃料をそのまま
払い続けていることが多いと思われます。
そこに、貸主との家賃減額交渉を請け負うビジネスが成り立つわけです。
減額交渉を専門にするプロに対して、貸主としてうまく交渉する能力を
お持ちでしょうか？
貸主のなかには、家賃が右肩あがりで伸びていた時代を忘れられない
人も多く、交渉を受け付けない人も多いとは思います。
そうなると、最悪、優良な借主を逃がすことも・・・
今後は貸主側にも、常に賃料の相場を意識し、減額交渉に立ち向かい、
交渉をうまくまとめるだけの能力が必要になってきそうです。