菊池英司　ブログ

賃貸マンション、オフィスビルなどを経営しておられる大家さんより、
ローン返済のこと、資金繰りのことについて相談を受ける機会が
大変多くなりました。
相談に来社される皆さんの経営状況などを伺うと、だいたい同じような傾向にあります。
まず建設時、
住宅メーカー、建設会社、工務店の作成した事業計画、収支計画をもとに
資金の大半を長期のローンで調達、建設します。
竣工時、
竣工まもなくに入居が始まり、まずますのすべりだし。
３年～５年経過、
新築時の入居者が退去。
次の入居者を募集するのに、不動産業者からは早くも家賃の値下げを
提案され、しぶしぶ値下げ。
この時点で当初の収支計画どおりにいかなくなってます。
１０年経過、
修繕費用等で何かと出費がかさみますが、家賃を値上げすることはできません。
外壁や屋上の防水工事、鉄部塗装など大規模な修繕も必要になります。
ここで資金繰りが厳しくなり、今までの収益で積み立てた蓄えも大半使って
しまいます。
そして２０年経過、
空室の長期化や家賃の値下げで資金繰りが厳しい日々。
いよいよ大規模修繕の費用が無くなってきました。
ここからは蓄えでまかなえず、ローンが残っているのにさらに借りないと
大規模修繕すらできません。
この２０年目以降のお客様が私のところに相談にいらっしゃるわけです。
不動産経営者は、個人事業で行われている方が多く、皆さん、帳簿の記帳とかを税理士さんに任せている方ばかり。
ご自分の不動産経営の状況を漠然としか把握しておらず、詳細な数字での把握が苦手な方が多いようです。
今月の家賃収入はいくらで、支払いがいくらだから、残りのお金は家計に。
これが将来の資金繰り悪化をもたらしていると私は考えます。
家計と不動産経営の線引きが最も大切なのです。
さらに１年ごとに収支計画を見直すことも必要です。
不動産経営も立派なビジネスであり、大家さんは経営者だという意識。
それを忘れてはなりません。

本日の日経新聞を読んでいると、飲食店のかごの屋が新規出店からは駅前に小規模な店舗を出店するように方向転換するとの記事が小さく出ていました。
今までは郊外に大型店舗をかまえていましたが、個人消費が冷え込み、乗用車での家族連れの来店が苦戦していることから、駅前に小型店を出店し、投資効率を高めるそうです。
長い間、土地の有効活用と言えば、ロードサイド店開発だったのですが、道路交通法の改正で、飲酒運転に対する刑罰が重くなるなど、車に乗って飲食店に行くという行為が年々下火になっていきました。
そして、ガソリンの高騰、景気の急速な悪化にともなう個人消費の低迷・・・
これからの土地活用は、郊外型は厳しくなる一方です。
以前に土地活用策としてロードサイド店を建てた地主さんは、テナントの撤退、次のテナントが決まらないという状況になります。
実際にここ数年はその傾向が顕著でした。
郊外に土地を持つ方には大変厳しい時代となってきました。

今月、レオパレス21が税務調査によって、法人税と消費税の申告額
の修正をしました。
（レオパレス21の発表）
消費税は、駐車場料金の消費税を申告していない部分があった
ようです。
中小企業であれば、このパターンはありえるかもしれませんが、
大手ではちょっとなさけないですね。
土地有効活用の代名詞、アパート経営。
そのアパート建築の有力建築会社のレオパレス21がちゃんと納税して
いないと、自分たちのお客である、地主さんたち、オーナーたちに示しが
つかないでしょう。
こういう内容のニュースは、プロとしてはどうしてそうなるのかが
気になるところです。
経理部門に人材が足りていないとか・・・
今後は税金についてちゃんと対応する体制
を作ってほしいものです。

土地活用で最も多い、アパ・マン建築。
最近、いろいろな物件を取り扱う中で、かつて
相続対策で建築したものを売却するケースが
多くなりました。

取引前後に問題になるのが、管理状態。
メンテナンスが不十分、記録がない、法的な
報告書の提出がないなど・・・

特に管理会社を入れていないものは管理状態がよくない物件が多いです。
なかでも、売買に必要な情報を得るための書類やデータの不足には悩まされます。
買主にとってはとても重要な判断材料です。
これが無い以上は、売買価格が下がっても仕方がありません。

【売買における書類等の不足】

• 建築確認申請書類や検査済証などが残っていない
• 設計図書は無くなっている
• 修理した具体的な記録が残っていない

もともと、自分の資産を子供たちにできるだけ多く残してあげるための相続対策で建設したものです。
建設後は、建設会社の子会社など管理会社に一括借上げをしてもらい、何かと任せがちになっています。
管理会社の報告書をしっかりファイルするだけでも記録が残るのですが、それすら残っていなかったりします。

建設時の申請関係の書類、設計図書は、売買においての判断材料として、最も重要な書類です。
最低でも、これらは紛失しないように、大切に保管しておかなくてはなりません。

かなり分厚い書類の山ですから、建設会社からは段ボールやドキュメントボックスに入れて渡されているはず。
将来、相続が発生しても紛失しないように、次の世代に大切に引き継いでいきましょう。

建物は増築、改装でのバリューアップしていかなければなりません。
売却することになった際には、バリューアップ工事の記録を残す必要があります。

これらの書類やデータは、中古物件の売却において極めて重要な判断資料です。
将来の売却価格を左右するものだけに、大切に保管し、常に所在を把握しておくことが必要です。