不動産投資では、銀行から融資が受けられるかどうかは大きな問題です。
近年は金融機関がコンプライアンスを重視し、融資対象が違法物件であれば融資ができないと断られます。
違法か合法かは、まずは、検査済証を取得しているかどうかで確認しています。
これを取得していないということは非合法な建物である確立が高いと言えます。
この検査済証が無い物件の場合、以下のような対応が考えられます。
役所で調査する
売主である建物所有者が、建物に関する書類や図面等を紛失していることはよくあることです。
競売物件であれば、こういった書類はほぼありません。
建設当時、検査済証を取得していたのかどうか、役所に行き調査しなければなりません。
取得していたのであれば、検査済を取得していたことを証明する書類を、役所の窓口で発行してもらえます。
なお、この証明書は有料です。
証明してもらうことができたなら、この書類を融資を検討してもらっている金融機関に提出すればよいのです。
遵法性を調査する
検査済証を取得していないのであれば、建物の遵法性について調査が必要です。
検査済証を取得していないものの、建物自体は合法な物件もあります。
単なる手続上の違反です。
検査済みを取得するには、費用がかかりますので、昔は確認済までしか取得していない物件が多いのです。
ほかにも、検査済証を取得しないケースとしては、建築確認を受けた図面からの変更があり、これを届け出るのを怠るケースがあります。
違法建築の多くは、建築確認申請時とは異なる建物を建設しています。
当然、検査済証は出ません。
最初から取得するつもりも無かった、という物件が多いのです。
一般の建築主は自己使用を前提に建築しており、売却することを想定していません。
だからこそ、検査済証を取得する手続きをしなくても困らなかったのです。
遵法性に問題がない物件であればそれを証明するものが必要になります。
例えば、大型の不動産取引ではよく利用されているような、エンジニアリングレポートが挙げられます。
建築士の資格を保有する調査員が詳細に調査し、その結果、遵法性が高いと判断したレポートがあれば、金融機関に提出して、融資の交渉に利用できるでしょう。
他にも、遵法性を判断する材料としては、建設を請け負った会社によりある程度の判断ができます。
誰もが知っているような大手ゼネコンなどは、非合法な物件の工事を請けません。
当然、検査済証まで取得しているはずです。
大手ゼネコンなどが建設しているだけで、遵法性の高い建物である可能性が高くなります。
検査済証が無くても融資を受けられる
検査済証が無ければ、融資が受けられないというわけではありません。
遵法性を証明する証拠を提出すれば、融資が受けられることもあります。
建築士による調査結果だけでは融資を引き出しにくい場合、役所に増改築の新たな申請を出して、その申請後に受理された書類で銀行と交渉したり、方法はあります。
また、違法性のある物件でも融資可能という金融機関があります。
大阪では多い、容積率オーバーの物件の場合、容積率が１０％オーバー以内なら融資をする金融機関があったり、必ずしも融資しないというわけではないようです。
あきらめずに、証拠となる書類を提出し、粘り強く交渉することで道が開ける場合もあるのです。
