ケーブルテレビのとあるチャンネルを見ていたら、不動産投資に関する番組をやってました。
見てますと、マンション投資で自分年金！！なんて言ってました。
私は長年、不動産投資案件の売買をやってきましたが、不動産投資で失敗した人をたくさん見てきました。
どういう人、どういう物件が失敗するのかがよくわかりました。
失敗する方は、営業マンにうまくのせられてついローンで購入してしまうというパターンが多いです。
今、投資用マンションの営業マンが売り文句にしているのが所得税の減税効果ではないかと思います。
確かに減税効果分を計算すると儲かっているかもしれませんが、数千万円もの投資をして、月々の利益がほんの数千円というのはどうかと思います。
マンション投資の場合、営業マンは必ずこう言います。
「マンションの家賃は変動が少なく下がりにくく安定しています」
確かにそうですが、新築マンションを購入する場合、家賃は誰が設定していますか？
そのマンションを分譲する業者です。
家賃設定がマンション販売価格に合わせて設定されています。
多少相場より高いはずです。
新築だとこれでも入居者は入りますが、次の入居者募集では新築ではないため、同じ家賃での募集は無理。
結局数千円の賃料値下げを余儀なくされます。
ここで話がちがうと嘆く大家さんをたくさん見て来ました。
入居者が付きにくい場合、不動産業者に広告料として賃料の３か月分を支払ったり、部屋をきれいに見せた方が良いからと必要以上に改装費用をかけないといけなかったりします。
月々数千円、年間１０万程度の黒字もすぐに無くなりますよね。
単純に考えればわかることなのですが、営業マンにうまくのせられちゃうんですね。
売る側としてはお客様の心配する点は最初からわかってますから、うまく説明するための応酬話法を訓練して身につけています。
不動産投資は多額のローンを組んでしまうためにあとあと問題になることも多くあります。
不動産投資はあくまでも余剰資金で行なうべきであって、頭金もろくに出せないようではするべきではありません。
マンション投資ならローンは組まずキャッシュで行なうべきです。
マンション投資をローンを組んで行なった結果、老後の自分年金どころか老後を迎える前にキャッシュフローが赤字に転じて追い出し金を出さないといけなくなる場合が多々あるのです。
投資は無理をしてまで行なうべきではない、それが大原則です。
