不動産投資

不動産投資で早期リタイアは可能なのか?

不動産投資のマッチングサイト「楽待」が実施したアンケートの結果、69%の不動産投資家が早期リタイアを実現、あるいは検討していると回答されたようです。

株式会社ファーストロジック プレスリリース
配偶者44%が連帯保証人になってもよい 不動産投資に興味を持つ255名にアンケート」より引用

「現在、早期リタイアを検討されていますか?」との質問に対して、
「すでに早期リタイアを実現した」は3%
「1年以内の早期リタイアを予定している」は3%
「数年以内に早期リタイアを検討している」は63%
「定年まで勤めつつ、不動産投資を行なう予定」は28%

不動産投資で早期リタイアを目指す方は、年々増えているようです。
弊社への相談依頼者の中にも、不動産投資で早期リタイアを目指す方が年々増加しております。

しかし、20年不動産の仕事に携わってきて、これだけは言えます。
収益物件の家賃収入のみで早期リタイアを実現した方はごく少数です。
リタイア後、家賃の下落、建物修繕費用の増大などによる経営悪化で苦しんでいる方が多いというのが現実なのです。

早期リタイアするには、CFが多く上がる物件を取得すること、CFを維持し続けることが必須条件です。
CFを維持するためには、建物の老朽化、陳腐化に対して、再投資を続けなくてはなりません。

収益の大半を再投資に回すことが必要になり、生活費に充てていたのでは資金が不足します。
よほど大きな規模で不動産投資をしていないと、生活費にお金を回す余裕なんて無いのです。
無理に早期リタイアなんてしようものなら、十年も待たずに破たんしてしまいます。

不動産投資で成功するためには、継続的に、高収益の収益物件を購入し続けなくてはなりません。
中途半端な規模で止まると失敗します。

収益性の低い物件、担保評価の低い物件を購入してしまうと次を購入する原資が得られずにそこで止まってしまいます。
できるだけ早い段階で法人化し、事業として不動産投資を継続していく、これが不動産投資の収益で早期リタイアするための近道です。

不動産投資で早期リタイアするのなら、人生をかけて起業する、そういう覚悟が必要であることを忘れてはなりません。

不動産投資で成功している、そう見える人には必ず本業があり、その収入で生活しておられます。
本業が好調であれば、それを元手に次々と不動産投資を継続でき、さらに収益が上がります。
そのうち、本業よりも不動産の収益の方が大きく、安定的になってくるのです。

最後に、不動産投資で早期リタイアするための最も良い方法、近道をお教えします。
収益物件をいくつか購入した段階で、不動産投資の本を書き、セミナー教材作ってを販売することです。
不動産投資以上に儲かる可能性があります。

不動産投資のみでの早期リタイアには難しい時代になっています。
情報起業した方がコストも少なくて済み、高収益です。
これが早期リタイアへの一番の近道であることはまちがいないでしょう。
だからこそ、不動産投資で成功したと称する人の本が絶えることなく出版され続け、本屋に専門コーナーが設けられて山積みされているのです。

不動産投資の失敗例  意外な問題とは?

 神戸市のFP BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

 最近、20代、30代の若い世代の不動産投資への関心がとても強いのを実感しています。

不動産投資の相談者の中に、20代の相談者も少しずつ増えてきています。

 投資に積極的であることは、とても良いことだと私は思っています。

 しかし、不動産投資を始める前に、人生設計と投資計画が必要です。

焦るあまり、安易に不動産投資に手を出すと、思わぬ問題が発生することもあります。

 例えば結婚の問題です。

結婚を控えた女性とその両親が当事務所にご相談にみえられるケースが、今までにけっこうありました。

『不動産投資で数千万円の借金を抱える男に娘を嫁がせて大丈夫だろうか?』

心配はごもっともです。

フルローンで収益物件を購入し、支払いに困って自己破産する人も増えてきました。
心配をされても仕方がないかもしれません。

 私にとっても意外な相談内容でした。
独身時代に不動産投資をしたことが原因で、結婚に支障が出ることがあるのです。

 これに似たケースで、ご主人が独身時代にローンで収益物件を購入し、それを隠していたことが奥様にばれたケースもあります。

 住宅ローンの審査に引っかかったことで発覚してしまい、夫婦げんかに・・・

 
 不動産投資には家族の理解が必要です。

独身であっても、将来、結婚したいと思ったときに、 相手に説明が必要です。

もちろん、相手の両親にもしっかりと説明しておかなくてはなりません。

 黙っていて後で発覚した時ほど、問題は大きくなります。

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東京でのワンルームマンション投資の勧誘がありました

今朝、朝8時50分頃、東京の不動産会社から電話がありました。
「東京のワンルームマンションで家賃が8万円入ってくる物件があるんです、投資しませんか」
ワンルームマンションの営業です。
資料請求してもないのに、なぜか電話番号を知られていました。

これがワンルームマンション販売の基本中の基本、電話営業です。
年収がありそうなターゲットに絞り込まれた名簿を、名簿屋から購入し、
ひたすら電話し続けるのです。
ターゲットになりやすいのは、医者、公務員です。

東京は人口が増えているから安心とか、東京のワンルームマンションがいかに良いか説明を受けているうちに
買ってしまう人がいるのは確かです。
地方在住の方が購入するケースが多いようです。

ワンルームマンション投資の営業は、数十年前から続いています。
過去に多くの方が営業マンにのせられて購入してしまい、大きな損失を出しています。
東京の物件を購入した方も多く、東京だから安心というのは間違っています。

私は今まで、数多くの方から、不動産についてのご相談を受けてきましたが、ワンルームマンション投資の失敗についてのご相談は極めて多いのです。

ワンルームマンションに投資することが悪いわけではありませんが、不動産投資の初心者が、最初に購入する物件としては適しません。

不動産投資の基本を知らずして、こういう物件に手を出すことは、大きな損失につながります。

自分で管理もできないような遠方の物件を買っても、不動産投資のスキルを得ることもできず、
最悪の結果が待っているだけです。

本や雑誌、テレビなどのメディアで提供される不動産投資の情報は、少しゆがんでいます。
不動産投資で成功した人の話ばかりで、人に夢を見させるように作られています。
(最初から不動産販売会社がスポンサーになって作成しているものも多数あります)

不動産投資をこれから始める方は、何から始めるべきか、基本から学ぶことが必要です。
今後、このブログを通して、少しずつ情報提供をさせていただければと思っています。
ただし、基本的なことなので、夢も無ければ、面白くもありませんが・・・

また、不動産投資の初心者の方で、
「何から始めればよいのかわからない」 という方のために、
メールマガジンを発行することにしました。
メールマガジンは当社のHPから登録できますので、ご興味がありましたらぜひ登録してみてください。

→ BLPファイナンシャルプランナーズ事務所 

20代からの不動産投資 焦りは禁物

最近、当事務所では20代の若い相談者が増えています。
その多くが投資についてのご相談です。

特に多いのが不動産投資についてのご相談です。
不動産投資で成功した人の本やロバート・キヨサキの本に影響を受けているようです。

20代の多くの方は、年金は期待できないと認識しています。
マスコミによってネガティブな情報が発信され、不安をあおっていることも影響しているでしょう。
自分たちで将来のためのお金を用意しなければならない、そういう意識を強くお持ちです。
そこで不動産投資という選択になるわけです。

20代から投資に積極的なのは、とても良いことだと私は思います。
今の年金の状況を見る限りでは、将来の支給額に期待は持てないので、自分たちで早い時期から投資によって資産を積み上げ、準備していく必要があります。
不動産投資であれば、長期の安定収入が期待できます。

ただし、注意しなければならないことがあります。
安易に不動産投資を始めないということです。

不動産投資を始める際、一番難しいのは最初に取得する物件選びです。
最初につまづくと、給料から投資物件のローンを支払わなくてはならない状況に陥ったり、住宅ローンが借りられなかったりと、取り返しがつきません。

20代であれば、たくさんの時間があります。
月々の給与からコツコツと積み立てを行い、複利で運用していくと数十年後にはかなりの資産が形成できます。
(預貯金だけでは資産形成は難しいですが・・・)

ある程度の資産が作れたのなら、その一部を頭金にして不動産投資を行えばよいのです。
不動産投資は、お金があればいつでもできるのですから。

不動産投資に焦りは禁物。
正しい知識を得て、自分なりの目標を立てて、そのために必要な資金の準備をしなければなりません。
まずは自己資金となる資産を作ることから始めるべきでしょう。

不動産投資に失敗する典型的なパターン

以前から不動産投資に対する失敗例をブログにアップしてきたこともあり、
投資してもよいか、物件情報をご持参でご相談をいただくケースが増えました。

ご相談いただく方の多くはサラリーマン、お医者さん、公務員といった職業の方です。
今までに不動産投資をした経験がある方は少ないです。

その背景には、投資用ワンルームマンションなどの販売はまだまだ盛んであることや、年金など将来への不安があるからでしょう。

よくあるパターンは以下のとおり

・東京都心もしくは大都市のワンルームマンション
・管理会社が借り上げ
・2000万円台(地方の場合は1500万円~)
・自己資金100万、200万の資金計画でも購入OK

これは典型的な不動産投資の失敗パターンです。

この手の投資話は実は今に始まったことではありません。
数十年も前から同じようなことが続いているのです。

昭和50年代、60年代、平成以降、常に都会のワンルームマンションへの投資話は続いています。
特に地方への電話での売り込みが中心です。
かつてこういう物件に投資した方の多くが後悔されています。

売却時に損失が出るケースが多いからです。
含み損があったということですね。

私も売却のご相談を受けてきましたが、売却額よりローン残債の方が多いケースがほとんどです。
売却するためにお金を用意しないといけない、でもそんなお金の余裕はない・・・

結局、塩漬けになり、毎年赤字を垂れ流す悪質な資産と化しています。
こうなると、いつどれくらいで損切りするかだけの話です。

ローンをどれくらい利用するのか、
資金計画をしっかりやっておかないとこういう失敗をします。
本来、マンション投資は、自己資金を多めに入れるべき投資なのです。

あまり資金に余裕がないのであれば、
いきなり不動産の現物に投資しなくても、
ほかに身の丈に合った投資があるはずです。

投資は余剰資金で行うのが鉄則。
不動産投資であっても変わりはありません。

不動産投資の考え方も堅実に

不動産投資のご相談が増えてきました。
今日だけでも2件、
平日にもかかわらず。

でも、以前の相談者とは不動産投資のスタンスが異なります。

以前は、できるだけ融資を受け、高利回り物件を買いたいというサラリーマン層、それも若い世代が多かったのですが、
今では、40代以上で、自己資金がかなり豊富な方ばかりです。

資金の運用先として、株式や債券などオーソドックスな投資商品は不安、
金やプラチナなどの商品投資も高騰しすぎて手が出しにくい、
それで現物の不動産というわけです。

不動産なら急激に値段が下がることはないとお考えのようです。

レバレッジを追求するのではなく、余剰資金を低利でも安定的に運用したいという堅実思考です。

とは言え、不動産投資も投資物件を間違うとかなり大きな損失を被ります。

不動産会社の情報を鵜呑みにせず、自らマーケットを調査するぐらいの行動力が必要です。

自らデータを集めて検証し、第三者の意見も聞きつつ、自分で最終判断を下す。
そんな不動産投資家になっていただけるように私も全力でサポートさせていただいております。

あとで不動産業者にだまされたなんてお話は聞きたくないので。

(実際、不動産投資に失敗した方からは、こういうお話をたくさん聞きました・・・ )