不動産投資

世界的な不況 でもマンション投資する人は増える?

先日、知り合いの不動産業者に伺ったときに聞いた話です。

大阪のとある場所で新築ワンルームマンションを分譲した会社があり、販売を手伝ったそうなのです。

なんと、即完だったそうです。

ワンルームマンションなので、もちろん購入者は投資目的で購入しています。

ご購入されたお客様は資産家の方ばかりだったようで、2000万円以上の物件を現金でご購入です。

この物件の利回りは実質4%から5%ぐらい。

場所はそこそこ良い場所なのですが、そんなにとびきり魅力があるわけではありません。

なぜ?

どうやら世界的な金融不況が影響しているようです。

今までは新興国などの利回りの高い金融商品に投資していた方が、世界的な不況で先行きが不透明だから資金を
引き上げていると聞きます。

つい先日も、日本の投資家がブラジルから投資資金を引き上げているというニュースを見ました。

こういう方の一部が不動産の現物に投資しているようです。

たとえ利回り4%だとしても、市場の悪化が予想されている金融商品より、新築の賃貸マンションに投資した方が安定していると判断しているのでしょう。

確かに、新築当初は入居には困らないことが多く、修繕についても当分はかかりません。
数年は堅調に運用できるはず。

でも、こういう物件を買えるのも現金投資だからですよね。

サラリーマンが大半をローンで購入しちゃうと、数年先に赤字になり、生活費の分までローンの支払いにまわさないといけなくなるかもしれません。

こういうパターンが不動産投資でよく見られる失敗例です。

普通の方は真似してはいけません。

やっぱり投資は余剰資金で行なうものなんです。

今後、世界金融が安定するまでは、日本の不動産に投資する方も増えるのかもしれません。

不動産投資はまだまだ人気のようです

先日、住宅所得者向けのFPセミナーを大阪市で行なった際のことです。

同じ会場で不動産投資セミナーを開催していました。

ちょっとだけ受付をのぞいてみたんですが・・・

出席者で会場はいっぱい!!

やっぱり不動産投資はまだまだ人気のようです。

不動産投資の世界で苦労してきた私からすると、なぜ??

と思ってしまいます。

不動産の現物に投資することは、けっして楽ではないからです。

不動産会社が借り上げてくれて、管理もすべてやってくれる場合でも、

10年、20年後にその不動産会社とトラブルになり、訴訟になっているなんてケースをたくさん知っています。

建物は老朽化し、賃料は下がるもの、最初の計画どおりにはいきません。

しかし、いろいろ苦労をし、経験を積むことで不動産投資のスキルはあがっていき、大きな成功に導いてくれることも確かです。

これから不動産投資をはじめたいという方のお役にたてるように、私が経験してきたことをこのブログでお伝えしていきたいと思います。

不動産は現地に行ってみないとわからないことだらけ

不動産投資家の中には全く現地確認をせずに契約する方がけっこういらっしゃいます。

さすがに1棟ものはほとんどないのですが、遠方の物件で、中古の区分所有マンション、入居中のものは見に行かない方が多いです。

見に行っても室内は見られないなら行っても仕方ない、交通費がもったいない、時間がないという理由からです。

たとえ入居中で中を見ることができない区分所有マンションであっても、現地に行くことは大切です。

できれば近隣の賃貸相場を調べるために、不動産業者にヒアリングに行くとか、不動産情報誌を購入するとかしておかなくてはなりません。

実際に物件を見に行かないと得にくい情報もたくさんあります。

・隣地はどのように利用されているのか
・隣地にマンション建設の予定はないか
・敷地内の駐車場が確保できないときには近隣に月極め駐車場があるか

現地に行くと眺望、雰囲気など、言葉や文章で表しにくい情報が得られるのです。

不動産は現地を見てみないとわからないことだらけ、
必ず見に行ってたくさんの情報を持ち帰ってください。

ワンルームマンション投資の失敗

不動産投資で失敗した、
年間収支が赤字だ!

こういうご相談をいただくことが多くなりました。

大半が10年ほど前に購入した区分所有のワンルームマンション。

所得税の減税になるという売り文句で営業マンに電話で勧められ購入したというパターンです。

古くなり賃料が下がった、広さが18㎡程度と狭く人気が無い、など問題山積み。

結果、1年間の収支が赤字、という物件をご所有の方が多いことに驚きます。

こうなると収支面で改善の余地は少なく、

実際は売却による損きりをお勧めすることが多いです。

しかし、購入当時に多額のローンを組まれていると、残債が多く、

売却時に預貯金で補填が必要になってしまいます。

預貯金に余裕があればいいのですが、

数百万円の赤字を確定するだけの余裕がない方が大半です。

なかなか解決が難しいのが現実です。

区分所有のワンルームマンションは、収益物件としての取引がほとんどで、

実際にそこに住むという実需は皆無に近いです。

損きりしようにも、買い手が見つかりにくいという問題もあります。

最近では、こういうワンルームマンションの所有者に片っ端から電話をかけて、

買取をしている不動産業者も見かけるようになりました。

こんな商売が成り立つほど、区分所有のワンルームマンション投資に失敗している方が多いということなのでしょう。

これからワンルームマンション投資をご検討中の方は、以下の点によく注意された上で購入すべきです。

・所得税の節税というのは年々効果が薄くなる
・新築時の入居者が出た場合、次の入居者が入れかわる時点で募集賃料が下がることが多い
・家賃保証等があっても、新築時の家賃は保証されず見直しができるような契約内容となっている
・新築の場合、売値はデベロッパー側の利益が乗っているため、かなり割高と考えてよい
・借り入れを多くしてしまうと賃料が下がった時点で赤字になりやすい

何かとリスクの高い投資となりがちなので、電話先の営業マンの口車にのせられることなく、
よく考えてから決断しなければなりません。

マンション投資の勧誘は規制強化へ 規制仕分け

マンションを買いませんか?

勤務先や自宅にある日突然こんな電話がかかってきたことってないですか?

私もかつて、かなりしつこく電話をかけてこられて不快に思ったことがあります。

職場にかけてきて断ると、電話の対応が悪いなどと逆ギレし、謝りに来いと脅迫するなどやりたい放題。

最後には無理やり高額なマンションを買わせてしまうという被害が増えているのだそうです。

被害者の多くが30代から40代のサラリーマンです。

今でもサラリーマンの不動産投資への興味は強く、ターゲットにしやすいからでしょう。

今回の規制仕分けにてマンション投資の勧誘が規制強化となりました。

これにより悪質な業者が減ると良いのですが。

不動産投資は多額の負債を負うため、ご自分の将来と家計を考えてから、冷静に判断しなければなりません。

くれぐれも電話の勧誘だけでマンションの契約をしてしまわないように。

賃貸物件で事故が起きた場合の大家さんの対応

今日、近所の賃貸アパートで何らかの事件がありました。
最初は消防車、救急車がやってきて、アパートを取り囲んでいましたが、特に火災のようでもありません。
煙も火も出ていません。

ただ、消防車と言っても、化学消防車だったので何か特別な対応が必要なのか?
ちょっと気になりました。

しばらくしてまた前を通ると、今度は警察が事情聴取しているようでした。
話をしているのは、どうやらそのアパートの大家さんのようです。

遠巻きに見ていると野次馬のおじさんが話かけてきました。
どうやらアパートで死者が出たとのこと。

具体的に何があったのかは理解できませでしたが、けっこう大変なことだったみたいです。

私も以前不動産管理会社に勤めていた頃、自殺、自然死、強盗、ピッキングなどの事件が起きて、対応をしたことがあります。

事件が起きた場合、警察は管理会社に真っ先に連絡して来ます。

管理会社が無い場合などは、やはり大家さんが呼ばれることになるのでしょう。
今回もそのようでした。

事件が起きた場合、取調べに協力するとか、入居者の家族や親類に連絡を取って事情を説明するなどの対応をせまられます。
私が協力させられたパターンでは、飛び降り自殺が他殺の可能性があるということで、事件現場となった部屋で、鑑識が調べている間中、立会いを要求されました。

急に呼ばれるので、会社勤めのサラリーマン大家さんでは対応ができません。
そういう場合には、管理会社に依頼していなければ、入居者を斡旋した不動産仲介会社に頼むしかないでしょう。

事件後は、近所中にうわさが流れるので、死人が出た部屋はやはり次に貸すのに苦労します。

大家業を長年やっているとこういう場面に直面することがあるかもしれません。
できればあってほしくはないものです。