中古マンション

「マンションを売ってください!買いたい人がいます!!」のウソ

最近、セミナーとかで忙しかったので、事務所のデスクまわりに書類と本の山ができてしまいました!!
片付けては散らかす日々・・・
”片付け”とは難しいものですね。

さて、先日、セミナー講師をした際、個別相談のお客様から、こんな質問を受けました。

お客様 「このマンションを買いたい人がいるから売ってほしいってチラシが入ってたけど、これって本当かな?」

私 「それはウソでしょう」

即答です。
人気物件で売りが出ればすぐに客が付く、そういう物件は買いたいというお客様がいることもあります。

でも、ほとんどの場合はウソなんです。
売り物件を確保したいがためのウソの広告です。
お行儀よくやって儲かるほど、今の不動産業界は甘くはありません。
この程度のチラシなら、どこの業者もやっているはずです。

不動産業者にとって、売り物件の専任媒介を得ることはとても重要です。
そのためにマンションのポストに、たくさんのチラシを日々ポスティングしています。

チラシの効果を高めるために、好条件で買いたいというお客様がいます、という広告を作ります。

新聞の折り込み広告とちがって、ポスティングで撒くチラシは、法的にかなりキワドイ内容が多いようです。

マンションを売りたい場合、専任媒介を任せるのであれば、他の業者にも広く物件情報を開示してくれる業者を選ぶ必要があります。

ひどい業者であれば、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の業者に情報を開示しないことがあります。

あまりに売れないと、売主があやしく思うので、ときには架空のお客様まで作ります。
ウソの購入申込書まで用意することもあるくらいです。

そして最後は・・・
「ダメでした、次、頑張ります!」

私が不動産会社で買取転売をしているときには、多くの仲介業者とお付き合いしていました。
ですが、信用に足る人物は意外に少なかったですね。
ウソを平気でつく営業もたくさんいました。

不動産を売るときには、売主の話をよく聞いてくれて、正直に話してくれる、信用できる担当者に任せるべきです。

大手だから信用できるとは限りません。
専任媒介契約をする際は、複数の不動産業者と話をして、比較してみてから判断しましょう。

調子のいいことばかり言う不動産業者に任せてしまうと、
「次、がんばります!!」って言われてしまいますよ。

築年の古いマンション 窓のサッシ交換工事

先日、築30年を超える分譲マンションにおいて、窓のサッシ交換工事に立会いました。
取り外しが困難な既存のサッシ枠はそのままに、その上に新しい枠を設置しています。
工事にかかった時間は、掃き出し窓2カ所・腰高窓1カ所、各窓に職人さん1名という条件で、2時間もかからない程度で済みました。

古いマンションであろうと、ユニットバスやキッチンの流し台などの水まわり、壁紙や建具などリフォームすればとてもきれいになります。
築年が古いと、構造の問題で、リフォームがうまくできないマンションもありますが、多くはリフォーム費用をかければ、とてもきれいな部屋に生まれ変わることができます。
でも・・・、玄関ドアや窓のサッシが古いままだと、そこが逆に目立ってしまうのです。

以前このマンションでは、ベランダへ出る掃き出し窓では、中桟があって上下2枚のガラスが入っていました。
最近のマンションでは、1枚もののガラスが入り、中桟が無いタイプがほとんど。解放感が違います。
また、中桟のある古い窓では、開け閉めした際、ガラスが微妙に動く音がカタカタと響き、隙間があるのがわかります。
※古い窓だとビード(ゴムパッキン)が劣化していることが原因かもしれません
今の気密性の高いサッシとは性能面で劣ります。

玄関ドアは、築30年以上のマンションでは公団仕様の鉄製の扉を使用しているケースもあります。何度も塗装された扉が古さを強調します。
玄関ドアと窓のサッシは共用部分ですから、あなたが室内をリフォームする際、交換したくても、勝手にはできません。
通常は管理組合で決議し、全体で交換するものです。あなたが思うように手を入れることができない部分なのです。

多くの分譲マンションでは、修繕積立金に余裕が無く、玄関ドアや窓のサッシ交換に費用を充てることができません。
管理組合にお金がないのであれば、せめて、窓のサッシだけでも、専有部分の所有者の負担で交換することを許可してもらえるマンションを選ばなくてはなりません。
将来、玄関扉やサッシ交換をする見込みがない築年の古いマンションを購入してしまうと、取り壊しまでさらに数十年もの間、使用しなくてはならないのかもしれないのですから。
最近では、窓のサッシ交換は専有部分の所有者負担で工事することを、工法や意匠などの条件付きで許可する管理組合も増えてきています。
築年の古いマンションの購入を検討する場合、専有部分の所有者の負担でサッシ交換工事をすることができるのか、それとも管理組合でサッシ交換をする予定があるのか、を確認しておきましょう。

エレベーター無しの古い団地が抱える問題

古い団地では住む人が減り、管理組合の運営も厳しい環境になりつつあります。
マンションのスラム化が危惧されているのです。

昭和40年代ぐらいまでに建設された古い団地にはエレベーターがなく、5階まで階段で上がらないといけないことが多いです。
若い体力のある人でもしんどいと思いますが、こんな環境に住んでいる方の多くはご高齢なのです。
昭和40年代に建てられたなら、すでに40年ぐらい経っているわけです。
分譲当時30代の入居者ならそろそろ70代です。

高齢で足腰が弱っているのに、毎日出かけるたびに階段を上り下りしなくてはなりません。
住み続けるのはつらくなり、売却もしくは賃貸という選択をすることになります。

ところがこういう物件には、買い手も借り手もなかなか見つかりません。
結果的に空室となり、マンションの入居者が減っていくのです。

建て替えしようにも、負担する資金を出せないという理由から、反対する人も多く、
実際に建て替えできる団地は少ないようです。

エレベーターを増築しようにも、団地というのは1つの階段に対し各階2室ずつという構成になっており、
共用廊下がありません。

エレベーターを増築するにはかなり無理があります。
こうして住む人が減り、スラム化しつつあるのです。

この問題は簡単には解決しそうにありません。

古いマンションの運営や修繕管理について意見交換しました

先日、分譲マンションの管理会社や管理組合から、長期修繕工事のチェックを請け負っている一級建築士の先生とお話をする機会がありました。

兵庫県内に限らず多くの管理組合から声がかかっており、大変忙しそうでした。

年々、仕事量は増えているようでうらやましい限りです。

先生の話では、長期修繕時には建物の設備や構造についての問題が明らかになることもあるそうです。

古いマンションでは耐震強度の問題があったり、施工が悪く修繕が難しかったりといろいろあるみたいです。

2時間ぐらいマンションのことについて意見交換させていただき、大変勉強になりました。

長期修繕など建物工事は、建設に縁の無い方にはなかなか理解できないものです。

管理組合で専門家を雇って、建設会社の施工がしっかりできているかをチェックすることは、今や必須です。

専門家をお金を出して雇うからこそ、正しい情報、問題点、解決法がわかるのですから。

欠陥マンション

先日、
川崎市川崎区のライオンズマンション京町(7階建て、72戸)で欠陥が原因で建替えをするとのニュースがありました。

柱や梁の中に発泡スチロールや木材などの異物混入が発見されたり、鉄筋不足が判明したそうです。
とんでもない手抜き工事です。
分譲主の大京と施工した東亜建設工業が建替え費用の全額を負担となりました。

日本全国にあるマンションの数を考えると、同じような問題がある物件もあるのではないかと疑ってしまいます。

設計や構造計算上で問題がなく完璧でも、そのとおり工事されていなければ意味がありません。
工事現場の監理こそ大事なのです。

過去の欠陥が次々と明らかになり、問題を認めることで今後の現場に活かされると期待します。

築年の古い中古マンション購入 重要なチェックポイント

築年のかなり古いマンションの購入を検討されているのであれば、

重要なチェックポイントがあります。

それは 玄関ドア  サッシ です。

昭和40年代以前に建築されたマンションでは、重たい鉄製の玄関ドアを使用しています。

公団マンションの玄関ドアと同じような玄関ドアです。

また、サッシは現在のマンションみたいに遮音性や機密性が高いものではないので、

すきまから外気が入りやすく冷暖房費に影響があります。

特徴としては、中桟があり窓ガラスが上と下の2枚に分かれています。

サッシを開けると、カタカタとガラスが揺れる音がするものもあります。

最近のエアタイトサッシと比べるとかなり見劣りします。

しかし、築年が古いものでも、大規模修繕で玄関ドアやサッシを交換しているマンションもあります。

古い中古マンションを購入するのなら、こういう物件を選ぶのが賢明です。

玄関ドアやサッシは共用部分です。

室内に、どんなに立派なリフォームを施そうとも、

玄関ドアやサッシは共用部分のため、勝手に取り換えることができません。

マンション管理組合の総会にて決議を得なくてはならず、自分だけサッシの取り換えを希望するわけにはいきません。

だからこそ玄関ドアやサッシを交換しているマンションには価値があります。