不動産投資

不動産投資で”自分年金”??

ケーブルテレビのとあるチャンネルを見ていたら、不動産投資に関する番組をやってました。
見てますと、マンション投資で自分年金!!なんて言ってました。

私は長年、不動産投資案件の売買をやってきましたが、不動産投資で失敗した人をたくさん見てきました。
どういう人、どういう物件が失敗するのかがよくわかりました。

失敗する方は、営業マンにうまくのせられてついローンで購入してしまうというパターンが多いです。

今、投資用マンションの営業マンが売り文句にしているのが所得税の減税効果ではないかと思います。
確かに減税効果分を計算すると儲かっているかもしれませんが、数千万円もの投資をして、月々の利益がほんの数千円というのはどうかと思います。

マンション投資の場合、営業マンは必ずこう言います。
「マンションの家賃は変動が少なく下がりにくく安定しています」

確かにそうですが、新築マンションを購入する場合、家賃は誰が設定していますか?
そのマンションを分譲する業者です。
家賃設定がマンション販売価格に合わせて設定されています。
多少相場より高いはずです。

新築だとこれでも入居者は入りますが、次の入居者募集では新築ではないため、同じ家賃での募集は無理。
結局数千円の賃料値下げを余儀なくされます。

ここで話がちがうと嘆く大家さんをたくさん見て来ました。
入居者が付きにくい場合、不動産業者に広告料として賃料の3か月分を支払ったり、部屋をきれいに見せた方が良いからと必要以上に改装費用をかけないといけなかったりします。

月々数千円、年間10万程度の黒字もすぐに無くなりますよね。
単純に考えればわかることなのですが、営業マンにうまくのせられちゃうんですね。
売る側としてはお客様の心配する点は最初からわかってますから、うまく説明するための応酬話法を訓練して身につけています。

不動産投資は多額のローンを組んでしまうためにあとあと問題になることも多くあります。
不動産投資はあくまでも余剰資金で行なうべきであって、頭金もろくに出せないようではするべきではありません。
マンション投資ならローンは組まずキャッシュで行なうべきです。

マンション投資をローンを組んで行なった結果、老後の自分年金どころか老後を迎える前にキャッシュフローが赤字に転じて追い出し金を出さないといけなくなる場合が多々あるのです。

投資は無理をしてまで行なうべきではない、それが大原則です。

不動産投資に失敗する3つの要素とは

最近、不動産投資に関してのご相談が多くなりました。
不動産投資に関するご相談は大きく二つに分けることができます。

一つは、これから不動産に投資したいという方。
株式投資において、アベノミクス相場で大きな利益を得た方がいらっしゃったということもあり、資金運用の一手段として、不動産投資に興味を持たれる方が増えています。

もう一つは、不動産投資の結果、年間収支が赤字となってしまい、家計を圧迫しているという方。
不動産投資に失敗した方です。
こちらのご相談については、景気とか関係なく、常にご相談が多いです。

今まで、不動産投資に失敗した方からのご相談で得た情報を分析すると、失敗するパターンが見えてきます。
不動産投資に失敗する要素を3つにまとめてみました。

1.資金計画に無理がある

どんな優良物件でも、資金計画がだめなら失敗します。
極端に自己資金が少ない場合、かなりの確率で不動産投資に失敗します。
不動産投資はレバレッジが効くことが魅力の一つです。
しかし、レバレッジを効かせても、月々のキャッシュフローの金額が少なければ、投資する価値がありません。
新築の投資用マンションを全額融資で購入し、さらに家賃保証とか借り上げという名目で月々の利益を持って行かれるパターンが失敗する王道パターンです。
レバレッジを効かせすぎるとかなりのハイリスクになることを認識しなければなりません。

2.投資対象の不動産を分析していない

不動産投資で失敗する人の特徴としては、投資対象の不動産をろくに分析していないということが挙げられます。
なぜその不動産に投資したのかを聞いても、理由が語れないのです。
数千万円もするような投資商品を見てもいない、不動産業者の出してきた数字やレポートを鵜呑みにして、自ら分析を行っていない、これでは失敗するのは当たり前です。

不動産の価値を大きく左右するのは、立地条件です。
好立地、高利回りを求めて投資物件を探すことになります。
しかし、一般的に、好立地で利回りの高い物件を取得するのは困難です。
立地条件と利回りの条件に妥協し、それぞれのバランスを見ながら、投資物件を探さなくてはなりません。
立地条件などの条件が悪くなると、高利回りが期待できますが、ハイリスクとなります。
要はどの程度までならリスクを許容できるかです。

駅からの距離など交通の利便性、築年数、周囲の賃貸マーケット、周囲の住環境、周辺の利便施設、嫌悪施設の有無など、かなり詳細な分析を積み重ねてから投資判断をしなければなりません。

不動産投資で成功している人は、この分析という過程に熱心な方が多いです。
そのうち、成功体験が積み重なってくると、自分なりの勝ちパターンが出来てくるようです。

3.重い『不動産が欲しい病』に罹っている

とにかく早く不動産投資をしないと損をしているような気がしてならない、そう思ってはいませんか?
もしそうなら『不動産が欲しい病』を患っているかもしれません。
自分で立ち直ってもらうしか治す方法はありません。
冷静な投資判断ができない状態であれば、一度、不動産投資は白紙に戻すべきでしょう。

焦るあまりに買える物件が出てきたら思わず手を出してしまう。
これが不動産投資の失敗につながります。

不動産投資においては、不動産に対する分析力、冷静な判断力を磨くことが重要です。
焦って目の前にぶら下がった買える物件を買わないように。

不動産投資で早期リタイアは可能なのか?

不動産投資のマッチングサイト「楽待」が実施したアンケートの結果、69%の不動産投資家が早期リタイアを実現、あるいは検討していると回答されたようです。

株式会社ファーストロジック プレスリリース
配偶者44%が連帯保証人になってもよい 不動産投資に興味を持つ255名にアンケート」より引用

「現在、早期リタイアを検討されていますか?」との質問に対して、
「すでに早期リタイアを実現した」は3%
「1年以内の早期リタイアを予定している」は3%
「数年以内に早期リタイアを検討している」は63%
「定年まで勤めつつ、不動産投資を行なう予定」は28%

不動産投資で早期リタイアを目指す方は、年々増えているようです。
弊社への相談依頼者の中にも、不動産投資で早期リタイアを目指す方が年々増加しております。

しかし、20年不動産の仕事に携わってきて、これだけは言えます。
収益物件の家賃収入のみで早期リタイアを実現した方はごく少数です。
リタイア後、家賃の下落、建物修繕費用の増大などによる経営悪化で苦しんでいる方が多いというのが現実なのです。

早期リタイアするには、CFが多く上がる物件を取得すること、CFを維持し続けることが必須条件です。
CFを維持するためには、建物の老朽化、陳腐化に対して、再投資を続けなくてはなりません。

収益の大半を再投資に回すことが必要になり、生活費に充てていたのでは資金が不足します。
よほど大きな規模で不動産投資をしていないと、生活費にお金を回す余裕なんて無いのです。
無理に早期リタイアなんてしようものなら、十年も待たずに破たんしてしまいます。

不動産投資で成功するためには、継続的に、高収益の収益物件を購入し続けなくてはなりません。
中途半端な規模で止まると失敗します。

収益性の低い物件、担保評価の低い物件を購入してしまうと次を購入する原資が得られずにそこで止まってしまいます。
できるだけ早い段階で法人化し、事業として不動産投資を継続していく、これが不動産投資の収益で早期リタイアするための近道です。

不動産投資で早期リタイアするのなら、人生をかけて起業する、そういう覚悟が必要であることを忘れてはなりません。

不動産投資で成功している、そう見える人には必ず本業があり、その収入で生活しておられます。
本業が好調であれば、それを元手に次々と不動産投資を継続でき、さらに収益が上がります。
そのうち、本業よりも不動産の収益の方が大きく、安定的になってくるのです。

最後に、不動産投資で早期リタイアするための最も良い方法、近道をお教えします。
収益物件をいくつか購入した段階で、不動産投資の本を書き、セミナー教材作ってを販売することです。
不動産投資以上に儲かる可能性があります。

不動産投資のみでの早期リタイアには難しい時代になっています。
情報起業した方がコストも少なくて済み、高収益です。
これが早期リタイアへの一番の近道であることはまちがいないでしょう。
だからこそ、不動産投資で成功したと称する人の本が絶えることなく出版され続け、本屋に専門コーナーが設けられて山積みされているのです。