菊池英司　ブログ

中古マンションを売るのに大変苦労しています。
半年間で相場が200万円は下がってしまったからです。

中古マンションの相場が局地的に下がるという場所があるのです。

それは、需要と供給のバランスが一時的に崩れてしまったところです。

今回、このマンションについては以下の要素がありました。

・築20年以上のマンションが集中して建っている
・しばらく新築供給が少なかった
・久しぶりに大型の新築マンションが建築された
・遠方からこの地域に入ってくる人が少ない（やや不人気の場所）

一時期、大型マンションの開発が相次ぎ、マンション群を形成しているが、
ここ10年間ほどは供給が少ないという条件下で、大型マンションが供給された場合です。

何が起こるかと言うと、

マンションからマンションへの住替えです。

新築マンションに住み替えるということは、中古マンションの売りが増加します。
新築への入居時期になると、一斉に中古マンションが供給されてしまうので、
需要と供給のバランスが一時的に崩れるというわけです。

売る側には新築購入のために売却のタイムリミットがあります。
急いで売る必要があります。

急いで売るためには値段を下げるしかないので、周辺の取引価格が下がってくるのです。

マンションからマンションの住替えということがかつてより大変多くなりました。
マンションから戸建への住替えは、もう過去のスタイルとなったようです。

マンションは価格比較がしやすいので、供給が多くなると相場がすぐに下がります。

⇒「中古マンション　売買価格の比較について
」

買う側としては割安な物件を購入しやすいのですが、売る側はたいへんです。

中古マンション購入を検討している方の相談にのっているときのこと。

何物件か検討中の物件の資料を集め、いろいろ調べてみたのですが、
1物件だけとんでもない物件がありました。

マンションの修繕積立金の残高がごくわずかしかない

さらに、管理組合に借り入れがある

以前の長期修繕で不足があり、借り入れをしたようです。

いろいろ経緯を調べてみたのですが、新築当初の修繕積立金はだいたい3000円ぐらいだったようです。
さらにマンションの総戸数がわずかに２０戸程度。

今でこそ修繕積立金を10,000円以上に上げてはいますが、これは買えません。
購入と同時に住宅ローン以外に負債を負わされるのですから。

マンションデベロッパーが売れないマンションを売るために、極端に修繕積立金を下げて売り出すことがあります。

将来はこのマンションと同じような運命になるのかもしれません。

毎日のように乗り降りする大阪駅。

いつの間にやら屋根がついたし、北側にもビルが建ちました。

ノースゲートビルディングと命名されたこのビルはもう間もなく完成です。

大阪駅界隈の開発は進み賑かになっていくようですが、新しくできたビルはテナントが入らず、空室だらけ。

大阪の景気回復はまだまだ先のようです。

今日は一日中京都府木津川市にて不動産の仕事です。
現場周辺をうろうろしていたら、積水ハウスの研究施設を発見！

たいへん立派な施設です。
さすが大手ハウスメーカー。
この規模の施設を持ち、専属の人員を置いているのだから高品質な商品を生産できるわけです。

積水ハウスさんのようなハウスメーカーでは、建物の大半を工場で生産しています。
工場では厳しく品質管理がなされているので安心です。

しかし、ハウスメーカーのように工場でどんなにしっかり品質管理をしても、現場の施工がまずいと意味がありません。

住宅を建てるときには現場管理が最も大切。
大手のハウスメーカーと言えども同様です。

賃貸物件の経営者にとって、空室こそ一番頭の痛い問題かと思います。

少子高齢化、不況、いろいろな要因が重なって、賃貸経営はかつてないほど厳しい状況にあります。
新築の価格も安く、ローン金利も低金利となれば、家賃を払うのがもったいないと思う人が多くなることも空室につながっています。

環境を変えることはむずかしいので、いろいろ考えても無駄です。

それよりも、自分の経営する賃貸物件の空室をどうやって埋めていくのかを考えなければなりません。

いろいろ経営努力をしなければ、空室はなかなか埋まりません。
具体的にどうすればよいか、それにはいくつも方法があります。
それを複数、同時に行なうことで少しずつ空室を減らしていくことになります。

まず、最も重要かと思うのは、単純ですが、今入居している入居者を少しでも長く居てもらえるようにすること。
入居者のことに全く興味を持たずして、彼らに満足してもらえる環境を整えることはできません。
コミュニケーションを取れるのであれば、それに越したことはないですし、直接関わらなくても間接的に入居者のために何をしてあげるべきかを知ることができるはずです。

大家というのは、サービス業であるということを認識し、顧客である入居者にどういうサービスを行なっていくかを常に考え、実行していくべきです。

空室対策の第一歩は、賃貸経営はサービス業であることを認識することなのです。