住宅購入アドバイス

消費税8%へ 9月末までの経過措置をおさらい

どうやら消費税は予定通り、来年4月1日から8%になりそうです。
10月1日に正式に発表される予定。

住宅建築を検討されているみなさんにとって、消費税増税のタイミングはとても気になるところですよね。
消費税は住宅の引き渡しを受けた時点での税率が適用されます。
住宅建築には数か月の時間が必要だけに、いつ請負契約をすればよいのかが、重要です。

今月の末日、9月30日までに請負契約をしていた場合、住宅の引渡しが来年の4月1日以降になったとしても、消費税率は5%を適用するという経過措置があります。
増税より6カ月前までに請負契約を締結すれば、増税後に引渡しを受けても、従来の消費税率が適用されます。
これは8%に上昇するときだけでなく、10%に上昇するときも同様です。

注意しておく必要があるのは、増税6カ月前までに請負契約を締結しても、後から追加工事を依頼する場合、プラン変更で増額分が発生した場合です。
6カ月前までに請負契約をしても、あとで追加工事が発生した場合、追加工事分は来年3月31日までに引渡しを受けない限り、消費税率は8%になってしまいます。

あわてて9月30日までに請負契約を締結しても、あとで変更したい点が出てきたり、納得できない部分が出てきたり、後悔することもあるかもしれません。
増税分のお金がもったいないのですが、それよりも、一生に一度の住宅建築を妥協すべきではありません。

keikasoti

住宅購入前に必ずしておくこととは?

先日、不動産仲介業者の方と、神戸市内の物件売却のことで打ち合わせをさせていただいた時の話です。

その業者さんは、中古マンションや中古住宅の仲介を得意としていて、私が買取転売業者で仕入をしていたときからのお付き合いです。

最近の中古マンションはどう?売れてるの?

そういう話になりました。

回答は、

「今のお客さんはようわからん」

そういうボヤキでした。

話を聞いてみると、こういうことです。

中古マンションを探していると言われて、多くの物件を案内したが、ある日、新築のマンションを購入することに決めたから、もう物件の紹介はいい、そう言われてしまったそうです。
それも、探していたエリアから離れた場所で、予算よりも1000万円以上も高い新築物件だったようです。

確かに、私が住宅購入の相談を受けたお客様でも同様のことがありました。
駅、校区、予算も決め、中古の一戸建を探したいという方で、私はその予算で買える可能性は極めて低い、中古マンションを検討してはどうか、そうアドバイスしたのです。

すると、マンションは絶対いやだ、そう強く否定されました。
じゃあ、じっくり時間をかけて売り物件が出てくるのを待つしかありませんよ、そうお話したところ、その場は納得して帰られたのです。

わずか1週間後、駅前で中古マンションを購入することにした、重要事項説明書と契約書のチェックをお願いしたいと連絡がありました。
不動産業者に行ったら、その物件が売りに出たばかりで希少物件だと強く勧められたみたいです。
確かにいい物件です、価格も安い。
でも、こだわっていた学校区はちがうし、そもそもマンションは嫌だって言っていたはずでは・・・

売りに出たばかり、希少物件、割安、いろいろなキーワードを盛り込んだセールストークが響いたようです。
結局、不動産業者の営業マンのトークが上手だったんですね。

家を買うとき、何から始めたらよいのかわかっていない方は、とりあえず近くの新築マンションのモデルルームを見に行ったりします。
そこで販売員の言葉を聞いて、思わず衝動買いする、こういうパターンも多いです。

住宅購入を検討する前には、必ず自分たちの要望をまとめましょう。
ちゃんと紙に書き、優先順位を付けておきます。

中古なのか新築なのか、戸建住宅なのかマンションなのか、立地優先なのか価格優先なのか、決めておくことはたくさんあります。

もちろん資金計画も重要です。
ライフプランを作り、住宅ローンにどれだけ耐えられるのか。
自らをよく分析しないと、結果的に住宅ローンを払えなくなり、家を失うことになります。

せめて、戸建住宅とマンションのどちらを買うのか、
それぐらいは明確にして物件を探さないと、いつまで経っても住宅を購入することはできません。

土地購入のチェックポイント 土地の過去はしっかり確認!

土地を購入するとき、どういうことをチェックしたらよいのか?
よくお客様より質問される内容です。

「この土地はどうでしょうか?」と物件資料をご持参いただく相談者も多くなりました。
今、土地や住宅を購入する方が”地震”を強く意識しているからでしょう。

では、どういうことをチェックしたらよいのでしょうか?

もちろん、家を建てる際には地盤調査をするはずですが、購入前に地盤調査はできません。
そこで確認してほしいのが、土地の地歴です。
過去の状況がどうだったのか、ということです。

以前、このブログで書きましたが、過去の住宅地図を数十年分遡って確認すると見えてくる場合があります。

(参考)「半世紀ほど前の古い住宅地図を調べてみる

かつて池とか沼があったような土地は要注意です。

先日の淡路島地震において、洲本第一小学校のグランドに20mから30mほどの地割れができたことは記憶に新しいと思います。
このグランドは池を埋め立てた軟弱地盤でした。
地割れは、幅10センチほどの溝になり、10センチほど隆起した箇所もあったそうです。
上に建物が乗っていたら大きな被害があったかもしれません。

日本には池や沼を埋め立てた土地がたくさんあります。
過去の住宅地図でわからないほど昔でも、地名に池、沼などの文字が入っているところはかつて池や沼だったところかもしれません。
軟弱地盤である可能性は高いと言えます。

購入後、家を建てる際、地盤改良工事が必要になり、費用が高くつくかもしれません。

今の住宅建築においては、耐震性能が飛躍的に向上しています。
しかし、肝心の地盤が悪ければそれも効果を発揮できません。
建物だけでなく、土地に対してもしっかりと調べておきましょう。

 

土地の資産価値について 土地、中古住宅購入時にチェックするポイント

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

最近、相談者の方からよく質問されることがあります。
それは、将来的に資産価値が下がらない土地や家はどういうものか、という質問です。

かつては右肩上がりに価値が上がり続けた不動産も、現在ではデフレということもあり、逆に時間の経過とともに価値が下がり続ける傾向にあります。
もちろん、一部の不動産は除きますが。

土地を購入する際、どこに購入すればよいのか迷われる方が多いようです。
失敗すれば大きな損失につながると考えておられるからです。

不動産価値において重要となるポイントを挙げると、いくつもあるのですが、誰にでもわかる簡単なポイントがあります。
それは前面道路の広さ、幅員です。

前面道路の幅員はそのまま容積率、つまりは建物の延床面積に影響を与えるからです。
マンション分譲、賃貸物件の開発においては収益性に直結します。
もちろん、その前に用途地域と指定容積率の制限ありきですが。

一般の戸建住宅用地としてはどうでしょう。
同じく前面道路の幅員は重要なポイントです。
前面道路が広く、車の出入りが楽にできる土地は、住宅地として好まれる条件になります。
売却する際、価格に影響が出ます。

また、前面道路が4m未満の土地なら、住宅を建築する際に、道路中心線から2mのラインまでセットバックしなければならず、敷地面積が減らされてしまいます。
セットバックした部分は建築基準法上の申請では敷地面積から除外され道路とみなされるからです。
敷地面積が狭くなることで、思っていたプランが入らない、なんてこともあります。

物件を見に行く際、一番最初に道路を意識しましよう。
狭すぎる道路は要注意です。

【道路両端でセットバックした道路の例】

道路、側溝、セットバックした部分となっている
お互いにセットバックした部分より内側に門扉を設置しているのがわかる
セットバックした部分は自分の所有地ではあるが道路としてみなされる
門扉等を設置することはできない

団地の中古マンションを購入する場合のメリット

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

今日は、兵庫県内のある団地に行く機会がありました。

中古マンションの売り物件が多く、築年数が古い棟の部屋なら900万円ぐらいから。
築30年前後ですが、管理がしっかりしているので、室内のリフォームをしてしまえば、かなり見栄えがよくなります。
玄関ドアやサッシは交換済みです。

今や団地の多くが高齢化してしまい、空き部屋も多くなっています。
いかに若い世代の入居を獲得するかが団地再生のカギとなるでしょう。

団地には子育て世代が生活するのに適した条件がいくつかあります。
たとえば、団地内に公園など子供たちが遊べるスペースがたくさんあります。
団地内にあり公衆道路に面することもなく、安心して子供たちを遊ばせることができます。
今、分譲されているマンションにはこれほど充実したスペースは珍しいと言えます。
広い敷地こそ団地の大きなメリットです。

神戸にてセミナー開催 「ゼロからのマイホーム 知らなきゃ損する!お金の勉強会」 

今月21日(日)、神戸RC住宅さん主催のセミナーで講師を担当させていただきます。

私が担当するのは1部と2部の合計1時間ほど。

第1部 「住まいづくりに関わるお金について」

第2部 「家計簿から考える人生設計とは」

お話する内容はたくさんあるのですが、タイムリーな話題として、消費税増税前と増税後、住宅を建てるのにどう変化あるのかをご説明致します。

また、住宅ローンで破たんしないために、住宅購入前に人生設計(ライフプラン)を作成しましょうということで、ライフプランの作り方をお話致します。

そのほか、私がお手伝いした住宅の任意売却や、住宅ローン相談の経験をもとに、以下の内容も盛り込んでお話しする予定です。

・住宅ローンが払えない!なぜ家を失うことになったのか?
・まじめな奥様ほど陥りやすい! 住宅ローンで失敗した意外な理由とは?

いくつかの例を挙げ、そうならないためのポイントをお伝え致します。

「まずは第一歩!ゼロからのマイホーム 知らなきゃ損する! お金の勉強会」

開催日 : 平成25年4月21日(日)

時間 : 14時~16時

場所 : 西神オリエンタルホテル4F コスモス

主催 : 神戸RC住宅株式会社
     
お問い合わせ先
神戸RC住宅株式会社
TEL : 078-939-3937
メール: info@kobe-rc-house.com