不動産全般

不動産所有者の義務とリスク

ビルからの落下物で死亡事故

ビルからの落下物に当たり、歩行者の男性が亡くなりました。ビルの所有者、管理者が責任を問われるのでしょうか?
本日、2018年10月1日午後3時半頃、横浜市中区尾上町5丁目のビルの外壁の一部が落下し、歩行者の男性に直撃しました。男性は亡くなりました。
外壁が落下した原因は不明とのことですが、前日の台風24号による影響かもしれません。
これから原因が特定され、所有者と管理者に責任がないか、賠償責任について話し合われることと思います。

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賃貸マンションと分譲マンションの差

賃貸マンションと分譲マンションの大きな差は何か?
と聞かれたら、私は遮音性能を挙げます。
上下の音はスラブ厚(上階と下階の間にあるコンクリートの厚さ)、横との音は界壁の厚さと構造、外部からの音はサッシ等、それぞれの構造に左右されます。
特に、入居者間のトラブルになりやすいのが、上下の音です。
スラブ厚は、重要な要素です。

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土地から文化財が発見されるというリスク

近所のマンション建設予定地で土木工事が始まりました。
しばらくすると、掘った土を敷地内にひたすら積み上げ、かなり大きな山を作っていました。
おかしいなぁ、と思って囲いの中をのぞいたら、発掘調査を行っていました。
このあたりは、埋蔵文化財包蔵地だったようです。
埋蔵文化財包蔵地とは、土の中に集落跡や城跡など、遺跡が埋まっている可能性の高い土地のことです。
所有地が埋蔵文化財包蔵地内にある場合、家を建てるときなど、思いがけない負担が発生することがあるので、注意が必要です。
工事着工前には届出が必要です。

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仲介業者が契約を急がせる理由

私は、住宅購入者へのアドバイスを行っています。ご相談内容の多くは、このまま契約してよいのだろうか、住宅ローンを支払っていけるだろうか、というものが多いです。中には、仲介業者に契約を迫られている方が契約を急かされているのですぐに相談したいというお客様もいらっしゃいます。

仲介業者への不満、不安はよくあること

私は、不動産を売却される方、購入される方からの相談を受け、取引前にいろいろとアドバイスをさせていただき、収入を得ています。
多くのお客様が持つ、不動産取引の不安、心配事についてご相談を受けているわけですが、ご相談内容で多いのが、媒介をする仲介業者、営業担当者のことが信用できないという不満、不安です。
不動産を取引しようという方を不安にさせる、その大きな原因が、営業担当者の押しの強さであり、契約を急がせることにあります。

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原野商法で取得した山林を相続したらどうすべきか

ときどき、原野商法で山林を買わされた方、その山林を相続された方から、ご相談を受けることがあります。
どうにかして処分できないかと。
結論から言うと、処分は難しく、所有し続けるしかありません。
固定資産税などの保有コストは極めて安く、それほど苦になることはないはずです。
あまり気にしない方がよいです。
いい加減だと思われるかもしれませんが、実際にはどうしようもないのです。
あまり気にし過ぎると、今度は別の詐欺に引っ掛かってしまうかもしれないのです。

もし、その土地を買いたい人がいるので売るのをお手伝いさせてくださいなど、手紙や営業の電話がかかってきたら要注意です。
原野商法に引っ掛かった人は、騙された経験がある人。つまり騙しやすいということになります。
騙す側からすれば、格好のターゲットなのです。

騙す側は、原野商法の対象になった土地を見つけたら、片っ端から謄本を調べ上げ、アプローチをかけてきます。
買いたいと言っている人がいるというのはウソです。
不動産の世界でも常套手段です。
たとえば、「このマンションを買いたい人がいるので売ってください」というチラシが入りますが、ほぼウソです。
売却案件を得るための手段です。
それと同じです。
存在しない買主をでっち上げて、売却のためと言って高額な測量費用や調査費用をふっかけてきます。
原野商法の二次被害として多数報告されているパターンです。

もし原野商法で買わされた土地を保有しているのであれば、googleマップの航空写真でその土地を見てください。
正確な位置はわからないとは思いますが、だいたいこのあたりの山林であると特定はできるでしょう。もし、まわりに家屋が建っているなど、利用者がいるようであれば、売却の可能性はあるかもしれません。
しかし、ほぼ全体が樹木に覆われており、道すらわからないはずです。
そんなところを買う人なんているでしょうか?
いませんよね。

一昔前までは、売れない土地は無い、と不動産業界では言われていました。
しかし、今では売れない土地は多数存在します。
すべての不動産に価値があるというのは、遠い昔の幻想でしかありません。

土砂災害警戒区域内の土地に関する注意点

 ファイナンシャルプランナーの菊池です。

 以前の記事で、土砂災害警戒区域の土地について書きました。

 →【参照】 以前の記事 「なぜか売れないこの土地は・・・

それ以降、このブログの検索ワードに土砂災害警戒区域を含むワードが多くなっています。

 今回は、前回よりちょっとだけ詳しく土砂災害警戒区域についてお話します。

 土砂災害警戒区域とは?

 「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」(土砂災害防止法)によって、都道府県が指定します。

 市町村は、警戒避難体制の整備と警戒避難に関する事項を住民への周知を実施しなければなりません。

 土砂災害警戒区域内になった土地に住んでいるからと言って、とくに建築等の制限もありません。

 住んでいる人にとっては、特に権利が制限されるわけではないのです。

 

 土砂災害警戒区域内の土地は売れるのか?

 土砂災害警戒区域内にある土地であっても、不動産取引を制限されることはありません。

ただし、不動産業者は重要事項説明書において、土砂災害警戒区域内であることを明記し説明しなければなりません。

 取引に制限は無くても、その土地が土砂災害警戒区域内にあると知ったら、購入者側の心情としては、避けられることが多いのではないでしょうか。

 不動産取引は成立しにくいと言えます。

 土砂災害警戒区域の土地を購入する際の注意点

 注意しなければならないのは、その土地が土砂災害特別警戒区域に指定される可能性があるということ。

 土砂災害特別警戒区域では、以下のような規制等があります。

  ・開発行為の許可制

  ・建築物の構造規制

  ・土砂災害時に著しい損壊が生じる建築物に対する移転等の勧告

 私が以前取引した土地の中に、取引直前に土砂災害警戒区域から土砂災害特別警戒区域に指定が変わったケースがありました。

 結局、開発するために、都道府県と協議し、土砂災害対策工事を実施しなくてはならなくなりました。

 

 特に急傾斜地になっている土地は、こういうことがありますので、要注意です。

 土地の資産価値が変わってきます。