不動産投資の失敗例  意外な問題とは?

 神戸市のFP BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

 最近、20代、30代の若い世代の不動産投資への関心がとても強いのを実感しています。

不動産投資の相談者の中に、20代の相談者も少しずつ増えてきています。

 投資に積極的であることは、とても良いことだと私は思っています。

 しかし、不動産投資を始める前に、人生設計と投資計画が必要です。

焦るあまり、安易に不動産投資に手を出すと、思わぬ問題が発生することもあります。

 例えば結婚の問題です。

結婚を控えた女性とその両親が当事務所にご相談にみえられるケースが、今までにけっこうありました。

『不動産投資で数千万円の借金を抱える男に娘を嫁がせて大丈夫だろうか?』

心配はごもっともです。

フルローンで収益物件を購入し、支払いに困って自己破産する人も増えてきました。
心配をされても仕方がないかもしれません。

 私にとっても意外な相談内容でした。
独身時代に不動産投資をしたことが原因で、結婚に支障が出ることがあるのです。

 これに似たケースで、ご主人が独身時代にローンで収益物件を購入し、それを隠していたことが奥様にばれたケースもあります。

 住宅ローンの審査に引っかかったことで発覚してしまい、夫婦げんかに・・・

 
 不動産投資には家族の理解が必要です。

独身であっても、将来、結婚したいと思ったときに、 相手に説明が必要です。

もちろん、相手の両親にもしっかりと説明しておかなくてはなりません。

 黙っていて後で発覚した時ほど、問題は大きくなります。

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用途変更による賃貸物件の稼働率アップ法

こんにちは、神戸市のFP BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

今日は賃貸物件の稼働率アップ方法についてお話したいと思います。

賃貸物件のオーナー様よりご相談が多いのが、賃貸物件の稼働率をどうやって上げるのかというご相談です。
逆に言うと、賃貸物件の空室対策ですね。

稼働率をアップさせる方法の一つとして、用途変更があります。

用途を変更することで稼働率が上がることがあるのです。
ご相談者にアドバイスすることが多いのは、賃貸マンションの1階が店舗になっている場合です。

店舗として何年も募集をかけているのに、反応がまったく無い・・・

こういう場合には、思い切って1階を住居にしたり、駐車場にすることで稼働率が上がります。
最近では需要が増しているトランクルームに改装した例もあります。

もちろん、店舗として貸した場合よりも賃料が下がることが多いので、オーナー様には判断が難しいところです。(特にローンの支払いがある場合)

しかし、ずっと稼働させずに寝かしておくぐらいなら、少しでも収益の上がる方法を選択すべきです。

ただし、改装費用と賃料の兼ね合いがありますので、イニシャルコストをどのくらいの期間で回収できるのか、という試算をしたうえで判断しなくてはなりません。

判断をするために、しっかりと時間をかけて調査し、データを集めることが必須の作業となります。

建物の現地調査や法務調査なども行うのですが、重要なのがマーケット調査です。

マーケット調査の内容によっては用途変更よりも、賃料を格安に設定し店舗として稼働させる方が良いという場合もあります。

調査については、管理会社や不動産会社など、用途変更に詳しい会社があれば、調査を依頼することができます。

詳細なデータをもらい、試算したうえで判断しましょう。

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住宅を購入するとき、不動産投資と同じと考えるかどうか

神戸市のFP、BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

 ごく最近のことですが、お客様からこのような質問がありました。


「家を買うのは不動産投資といっしょですよね? 本に書いてありました。」

 家を購入する場合、いくらで貸せるのかを調べて、より有利な条件で貸せる物件を購入すべき、不動産投資と同じ考え方で家を選ぶべきだ。

そう書かれた本を読まれたようです。

 家を購入して、転売し利益を上げること、賃貸に出して収益を上げること、を考えているのであれば、それは不動産投資でしょう。

 しかし、多くの方は、その地に長く住むことを希望しているからこそ、家を購入されるのではないでしょうか?

 売るとか、貸すとかを前提に評価していても、実際に売ったり貸したりする必要がないのであれば、深く考える必要はありません。

 私はそうアドバイスしております。

 

 そもそも、将来、売却する予定があるとか、2~3年内に転勤があるかもしれない、という方は家を購入すべきではありません。

売却しやすい物件、貸しやすい物件を選ぶのであれば、駅に近い物件となり、購入価格も高くなります。
初期投資が大きくなるものの、売却するときには、やはり含み損が出てしまいます。

 条件の良い物件は高い買い物になりますが、中古市場では思ったほど価格が伸びないのです。

 賃貸においても、賃貸市場は少しずつ悪化しています。
その背景には少子高齢化、住宅が過剰に供給されていることがあります。
 今、賃貸に出せる金額が、その後10年後、20年後も同様ではなく、次々に新築物件が供給されている以上、
賃料は下がる一方です。

 新築で住宅を買うのであれば、結局のところ、不動産投資としては成立しません。
中古であればまだ可能性がありますが、そんなに簡単に良い物件を取得することはできません。

 自分が住む家を買うのに、不動産投資と同じように考えるのはあまりお勧めできません。
 
 自分たち家族が住みたい、と思ったところに、自分たち家族が本当に気に入った家を購入する。

そして、そこにできるだけ長く住む。

 そう単純に考えてみてはいかがでしょうか。

真剣に検討するのは、資産価値よりも、そこに長く住めるかどうかです。

 自分たち家族が住みやすい街、住み心地の良い家であれば、他の人も同じように感じるのでは?

家の取引価格は需要と供給のバランスで決まります。

 他の人に、あの街が気に入った、あの家に住みたい、あの家がほしい、
と思われれば、その家の資産価値が高くなるのです。

 まずは自分たち家族が満足できる環境、満足できる家を購入することが重要です。

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マンションと周辺環境のミスマッチ

神戸市のFP、BLPファイナンシャルプランナーズの菊池です。

今日は8月1日。
いつの間にやら8月に・・・
暑いはずです・・・

今日は、不動産に関するご相談をいただいていたお客様のご依頼で不動産調査のために、法務局に行ってきました。

事務所のある兵庫県庁付近から、旧居留地を通り、海の近くにある法務局まで歩きました。

不動産コンサルタント・ファイナンシャルプランナーの住宅購入・不動産投資 『成功の法則』-旧居留地

いつも商船三井ビルディングとNOF神戸海岸ビルの間を通って法務局に向かいます。

古いビルのデザインは落ち着きがあります!

不動産コンサルタント・ファイナンシャルプランナーの住宅購入・不動産投資 『成功の法則』-NOF神戸海岸ビル

NOF神戸海岸ビルは、J-REITの野村不動産オフィスファンド投資法人が所有しているビルで、新しく建てたビルの外側に、古いビルの外壁を利用した建物です。

旧居留地では、遠い昔の雰囲気をできるだけ残すような努力がなされているわけです。

ところが、旧居留地周辺でも、大型のマンションが建築されています。

神戸市の観光資源でもある、旧居留地の街並みのすぐそばにです。

 こういったマンションは、周囲の環境と合っていないと私は思います。

多くの住戸がファミリー向けに分譲されているからです。

 商業地でマンションを開発するのなら、単身者向けであるかDINKS(ディンクス)向けで商品開発するべきと考えます。

 しかし、旧居留地周辺で開発するマンションは、ほとんど65㎡以上のファミリー向けです。

 子供がいるご家庭には、旧居留地周辺は適していません。

商業地であるため、周囲には交通量の多い道路ばかりですし、学校の問題もあります。

 若い夫婦のみであれば、職場と住居が近く便利で適していたとしても、子供ができるとどうでしょうか?

 子供ができたら、子育ての環境を考え、住み替えようと考える人が出てくるのではないでしょうか?

 こういうマンションはいずれ、中古の売り物件が多く出る可能性があります。

 売り物件が同時期にたくさん出ると、そのマンションの中古価格はすぐに下落してしまいます。

 デフレで不動産価格が上がらない状況下であれば、住宅ローンの残債を消すのも難しいかもしれません。
 

 マンション選びでは、自分たちのライフプラン(子供は何人つくりたいのか、子供たちにはどういう教育環境を与えたいのか)と周囲の環境が、合っているのかも重要です。

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半世紀ほど前の古い住宅地図を調べてみる

 不動産調査の必須項目には、土地の土壌汚染に関する項目があります。
サンプル採取やボーリング調査など本格的な調査となると、専門業者にお願いすることになり、費用もかかります。
 

 そこまで本格的に調査する前の段階に、土地履歴調査という調査があります。
過去の住宅地図や航空写真、閉鎖登記簿を調べて、過去の土地の利用状況を確認する調査です。

 古い住宅地図を調べる作業は、誰にでも簡単にできます。
通常、図書館に行けば過去の住宅地図を閲覧することが可能です。
東京の方なら、国会図書館がいいかもしれません。
私は行ったことがないのですが、東京の知人の話では、かなりの量の地図が保管されているようです。

 だいたい半世紀ほど前くらいまでの住宅地図が保管されています。
(1年ごとではなく、数年刻みで間は飛んでいます)

 過去の住宅地図を調べる作業はけっこう楽しい作業です。

 図書館に行く機会があれば、ご自宅付近の古い住宅地図を閲覧してみてください。
半世紀ほど前の住宅地図なら、現在とは大きく変化しているはず。

 半世紀前、ご自宅付近には何があったのか、とても興味深い情報が詰まっています。

なぜ有名建築家の作品では不動産経営が成り立たないのか? 不動産経営とデザイン

先日、20数年ぶりに地方都市のある街に行ってきました。
不動産マーケット調査のためにです。

この街は、バブル期に、有名建築家の設計による商業ビルが何棟も建てられ、テナントにはファッションブランドが多く入居していました。
雑誌やテレビで取り上げられ、ドラマの撮影も行われるなど、それは賑やかな街でした。

20年後の現在・・・

この街にあった有名建築家の作品の何棟かは取り壊されて、新しいビルになっていました。
中には築10年にも満たないうちに建て替えられた建物もありました。

バブル崩壊後、同じことが全国で起こりました。

なぜこういうことが起こるのか?

不動産経営はあくまでも収益性を追求するもの だからです。

建築家による作品は、建物のデザイン性を重視するあまり、賃貸面積を最大に確保できないことが多く、
投資金額に対してのリターンが得られにくいのです。

賃貸面積が少なくなった分、デザインのプレミアムを乗せた賃料にしなくてはなりません。

しかし、景気が良いときには、デザインにプレミアムを支払ってくれるますが、
不景気になるとそのプレミアムを支払う余裕が借り手になくなってしまいます。

景気が悪くなると、家庭でも企業でも固定費削減を行います。
固定費でも真っ先に見直されるのは、見直し効果の大きい賃料です。
借主が最優先するのは、借主の懐具合です。

建築家の起用によりイニシャルコストが高くなると、賃料収入が下がった時のダメージは大きいのです。

不動産経営において、イニシャルコストを抑えることはとても重要です。
かと言って、建物が余っている現在の市場では、デザイン性による競合物件との差別化も必要です。

デザイン性の追求とコストとのバランスがうまく取れているかどうか、計画時に熟慮するべきポイントです。

計画段階で冷静な判断ができないと不動産経営に失敗することになります。