菊池英司　ブログ

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

住宅購入を検討されている方からのご相談が増えています。

消費税が上がる前だからでしょうか。

私のところにご相談に来られる方には共通した特徴があります。

住宅ローンで多額の借金をすることに不安をお持ちだということです。

住宅ローンを払っていけるだろうか？

借入額が多すぎではないだろうか？

住宅を買うときには皆さんが同じ不安を持っておられるのです。

ところが、最近、これ以外の不安をお持ちの方が増えてきました。

それは、

不動産会社や住宅販売会社の営業担当者の言うことが信用できない

といった内容です。

住宅を購入しようとされている方は、誰に相談したら良いのかわからなくなっているのです。

そこで、住宅や不動産の専門家である私のところに、第三者としての意見を求めて相談に来られています。

売る側は、お客様の不安をあおるようなことは言いたくありません。

お客様が営業担当者に相談しても、「大丈夫です」としか返答がないわけです。

だんだんと不安は大きくなり、営業担当者の対応に対しても疑心暗鬼になってしまいます。

買うのではなく、「買わされる」　という意識に変わっているのです。

住宅や不動産という高額な買い物は、一般の方には人生初の経験です。

わからないことだらけ。

不安になるのはあたりまえのことです。

私は、住宅購入のご相談者には、不安と思われている点をヒアリングし、問題解決のお手伝いをしております。

また同時に、住宅や不動産の営業担当者に対しての接し方についても必ずお話しします。

相手のこと、住宅業界、不動産業界のことを知っておくことで、気持ちが楽になるからです。

専門家に相談するだけでなく、親、兄弟、友人など、身のまわりに住宅を購入した経験のある人がいるのなら、相談してみるとよいでしょう。

必ず皆それぞれに苦労した経験があります。

参考になる話を聞くことができるはずです。

住宅購入を検討している方で、今、不安を抱えておられるのなら、ぜひ第三者の意見を聞いてみてください。

かなり気持ちが楽になるはずです。

　ファイナンシャルプランナーの菊池です。

　以前の記事で、土砂災害警戒区域の土地について書きました。

　→【参照】　以前の記事　「なぜか売れないこの土地は・・・
」

それ以降、このブログの検索ワードに土砂災害警戒区域を含むワードが多くなっています。

　今回は、前回よりちょっとだけ詳しく土砂災害警戒区域についてお話します。

　土砂災害警戒区域とは？

　「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」（土砂災害防止法）によって、都道府県が指定します。

　市町村は、警戒避難体制の整備と警戒避難に関する事項を住民への周知を実施しなければなりません。

　土砂災害警戒区域内になった土地に住んでいるからと言って、とくに建築等の制限もありません。

　住んでいる人にとっては、特に権利が制限されるわけではないのです。

　土砂災害警戒区域内の土地は売れるのか？

　土砂災害警戒区域内にある土地であっても、不動産取引を制限されることはありません。

ただし、不動産業者は重要事項説明書において、土砂災害警戒区域内であることを明記し説明しなければなりません。

　取引に制限は無くても、その土地が土砂災害警戒区域内にあると知ったら、購入者側の心情としては、避けられることが多いのではないでしょうか。

　不動産取引は成立しにくいと言えます。

　土砂災害警戒区域の土地を購入する際の注意点

　注意しなければならないのは、その土地が土砂災害特別警戒区域に指定される可能性があるということ。

　土砂災害特別警戒区域では、以下のような規制等があります。

　　・開発行為の許可制

　　・建築物の構造規制

　　・土砂災害時に著しい損壊が生じる建築物に対する移転等の勧告

　私が以前取引した土地の中に、取引直前に土砂災害警戒区域から土砂災害特別警戒区域に指定が変わったケースがありました。

　結局、開発するために、都道府県と協議し、土砂災害対策工事を実施しなくてはならなくなりました。

　特に急傾斜地になっている土地は、こういうことがありますので、要注意です。

　土地の資産価値が変わってきます。

ファイナンシャルプランナーの菊池です。

住宅ローンと言えば銀行の変動金利商品が人気です。

しかし、そろそろ、全期間固定のフラット３５の出番も増えそうです。

新政権に代わり、住宅ローンの金利が上昇する可能性が以前より高まったからです。

銀行の住宅ローンと住宅金融支援機構のフラット３５では、審査の特徴が、ちょっとだけちがいます。

それは、

銀行は借りる人の属性を重視するのに対し、フラット３５は物件を重視する点です。

借りる人の属性というのは、その人の職業やお勤め先、年収などのことを言います。

属性が良いと言えるのが、医者、看護師、一部上場企業の社員、公務員などの職業に就いておられる方です。

属性の良い方は、住宅ローンの借り入れ可能額が多めになります。

そのため、住宅ローンの借り過ぎに陥りやすいので注意が必要です。

年収が高い人でも、住宅ローンが原因で家計が破たんすることあります。

神戸市の不動産コンサルタント、ＢＬＰの菊池です。

近頃、不動産投資に関する仕事が多くなり多忙につき、このブログを更新するのも久しぶりとなってしまいました。

ライフプラン作成のご依頼や家計見直しのご相談でいらっしゃるお客様より、住宅ローンを見直すことで家計の負担を軽くしたいとのご要望を伺うことがよくあります。

しかし、中には住宅ローンを見直すのが難しい方もいらっしゃいます。

すでに見直しをされたことがあり、新しく住宅ローンを借りてもあまり金利が下がらない場合はもちろんのこと、単に見直すタイミングが悪い、少し遅かったという場合もあるのです。

それは、転職した場合です。
転職直後は住宅ローンの借り換えが難しいと言えます。
住宅ローンを借りる際には、勤続年数の審査基準があるためです。

昔は勤続年数３年以上という基準が一般的でしたが、現在ではさらに短い期間を設定する住宅ローンが増えました。

内容によっては、勤続年数が基準より短くても、住宅ローンの審査にパスすることもありますが、ごく一部の方だけと言えます。
条件が厳しいのには変わりありません。

住宅ローンを見直すのであれば、転職をする前に検討してみることをお勧めします。

LeapZip
Page rank

先日、築３０年を超える分譲マンションにおいて、窓のサッシ交換工事に立会いました。
取り外しが困難な既存のサッシ枠はそのままに、その上に新しい枠を設置しています。
工事にかかった時間は、掃き出し窓２カ所・腰高窓１カ所、各窓に職人さん１名という条件で、２時間もかからない程度で済みました。

古いマンションであろうと、ユニットバスやキッチンの流し台などの水まわり、壁紙や建具などリフォームすればとてもきれいになります。
築年が古いと、構造の問題で、リフォームがうまくできないマンションもありますが、多くはリフォーム費用をかければ、とてもきれいな部屋に生まれ変わることができます。
でも・・・、玄関ドアや窓のサッシが古いままだと、そこが逆に目立ってしまうのです。

以前このマンションでは、ベランダへ出る掃き出し窓では、中桟があって上下２枚のガラスが入っていました。
最近のマンションでは、１枚もののガラスが入り、中桟が無いタイプがほとんど。解放感が違います。
また、中桟のある古い窓では、開け閉めした際、ガラスが微妙に動く音がカタカタと響き、隙間があるのがわかります。
※古い窓だとビード（ゴムパッキン）が劣化していることが原因かもしれません
今の気密性の高いサッシとは性能面で劣ります。

玄関ドアは、築30年以上のマンションでは公団仕様の鉄製の扉を使用しているケースもあります。何度も塗装された扉が古さを強調します。
玄関ドアと窓のサッシは共用部分ですから、あなたが室内をリフォームする際、交換したくても、勝手にはできません。
通常は管理組合で決議し、全体で交換するものです。あなたが思うように手を入れることができない部分なのです。

多くの分譲マンションでは、修繕積立金に余裕が無く、玄関ドアや窓のサッシ交換に費用を充てることができません。
管理組合にお金がないのであれば、せめて、窓のサッシだけでも、専有部分の所有者の負担で交換することを許可してもらえるマンションを選ばなくてはなりません。
将来、玄関扉やサッシ交換をする見込みがない築年の古いマンションを購入してしまうと、取り壊しまでさらに数十年もの間、使用しなくてはならないのかもしれないのですから。
最近では、窓のサッシ交換は専有部分の所有者負担で工事することを、工法や意匠などの条件付きで許可する管理組合も増えてきています。
築年の古いマンションの購入を検討する場合、専有部分の所有者の負担でサッシ交換工事をすることができるのか、それとも管理組合でサッシ交換をする予定があるのか、を確認しておきましょう。