不動産投資

西成区の住宅崩落について

2021年6月25日に大阪市西成区天下茶屋東2丁目で起きた住宅崩落について。
この事故について、車のラジオで聞いたのですが、家が崩落するなんてにわかに信じがたい内容でした。
家に帰ってニュースを確認し、その場所についていろいろ確認したところ、納得できました。

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日本郵政不動産の誕生でわかること

2018年4月2日に日本郵政不動産が設立されます。その名のとおり、日本郵政グループの不動産部門です。このことから、日本郵政が不動産開発に注力していくであろうことがわかります。本業だけでなく、不動産でも安定収入を得たいと考えているからこそです。

日本郵政のニュースリリース

民営化以降、日本郵政は不動産投資に積極的です。理由は、大都市の一等地に大きな土地を所有していながら、中層で古い郵便局として低利用であったことが挙げられます。東京や名古屋などで高層ビルに建て替えたのですが、大阪中央郵便局は計画がとん挫し、今も暫定的な利用しかできていません。大阪の中心、大阪駅前だけに、どのように開発するのか注目されています。

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不動産投資で”自分年金”??

ケーブルテレビのとあるチャンネルを見ていたら、不動産投資に関する番組をやってました。
見てますと、マンション投資で自分年金!!なんて言ってました。

私は長年、不動産投資案件の売買をやってきましたが、不動産投資で失敗した人をたくさん見てきました。
どういう人、どういう物件が失敗するのかがよくわかりました。

失敗する方は、営業マンにうまくのせられてついローンで購入してしまうというパターンが多いです。

今、投資用マンションの営業マンが売り文句にしているのが所得税の減税効果ではないかと思います。
確かに減税効果分を計算すると儲かっているかもしれませんが、数千万円もの投資をして、月々の利益がほんの数千円というのはどうかと思います。

マンション投資の場合、営業マンは必ずこう言います。
「マンションの家賃は変動が少なく下がりにくく安定しています」

確かにそうですが、新築マンションを購入する場合、家賃は誰が設定していますか?
そのマンションを分譲する業者です。
家賃設定がマンション販売価格に合わせて設定されています。
多少相場より高いはずです。

新築だとこれでも入居者は入りますが、次の入居者募集では新築ではないため、同じ家賃での募集は無理。
結局数千円の賃料値下げを余儀なくされます。

ここで話がちがうと嘆く大家さんをたくさん見て来ました。
入居者が付きにくい場合、不動産業者に広告料として賃料の3か月分を支払ったり、部屋をきれいに見せた方が良いからと必要以上に改装費用をかけないといけなかったりします。

月々数千円、年間10万程度の黒字もすぐに無くなりますよね。
単純に考えればわかることなのですが、営業マンにうまくのせられちゃうんですね。
売る側としてはお客様の心配する点は最初からわかってますから、うまく説明するための応酬話法を訓練して身につけています。

不動産投資は多額のローンを組んでしまうためにあとあと問題になることも多くあります。
不動産投資はあくまでも余剰資金で行なうべきであって、頭金もろくに出せないようではするべきではありません。
マンション投資ならローンは組まずキャッシュで行なうべきです。

マンション投資をローンを組んで行なった結果、老後の自分年金どころか老後を迎える前にキャッシュフローが赤字に転じて追い出し金を出さないといけなくなる場合が多々あるのです。

投資は無理をしてまで行なうべきではない、それが大原則です。

不動産投資に失敗する3つの要素とは

最近、不動産投資に関してのご相談が多くなりました。
不動産投資に関するご相談は大きく二つに分けることができます。

一つは、これから不動産に投資したいという方。
株式投資において、アベノミクス相場で大きな利益を得た方がいらっしゃったということもあり、資金運用の一手段として、不動産投資に興味を持たれる方が増えています。

もう一つは、不動産投資の結果、年間収支が赤字となってしまい、家計を圧迫しているという方。
不動産投資に失敗した方です。
こちらのご相談については、景気とか関係なく、常にご相談が多いです。

今まで、不動産投資に失敗した方からのご相談で得た情報を分析すると、失敗するパターンが見えてきます。
不動産投資に失敗する要素を3つにまとめてみました。

1.資金計画に無理がある

どんな優良物件でも、資金計画がだめなら失敗します。
極端に自己資金が少ない場合、かなりの確率で不動産投資に失敗します。
不動産投資はレバレッジが効くことが魅力の一つです。
しかし、レバレッジを効かせても、月々のキャッシュフローの金額が少なければ、投資する価値がありません。
新築の投資用マンションを全額融資で購入し、さらに家賃保証とか借り上げという名目で月々の利益を持って行かれるパターンが失敗する王道パターンです。
レバレッジを効かせすぎるとかなりのハイリスクになることを認識しなければなりません。

2.投資対象の不動産を分析していない

不動産投資で失敗する人の特徴としては、投資対象の不動産をろくに分析していないということが挙げられます。
なぜその不動産に投資したのかを聞いても、理由が語れないのです。
数千万円もするような投資商品を見てもいない、不動産業者の出してきた数字やレポートを鵜呑みにして、自ら分析を行っていない、これでは失敗するのは当たり前です。

不動産の価値を大きく左右するのは、立地条件です。
好立地、高利回りを求めて投資物件を探すことになります。
しかし、一般的に、好立地で利回りの高い物件を取得するのは困難です。
立地条件と利回りの条件に妥協し、それぞれのバランスを見ながら、投資物件を探さなくてはなりません。
立地条件などの条件が悪くなると、高利回りが期待できますが、ハイリスクとなります。
要はどの程度までならリスクを許容できるかです。

駅からの距離など交通の利便性、築年数、周囲の賃貸マーケット、周囲の住環境、周辺の利便施設、嫌悪施設の有無など、かなり詳細な分析を積み重ねてから投資判断をしなければなりません。

不動産投資で成功している人は、この分析という過程に熱心な方が多いです。
そのうち、成功体験が積み重なってくると、自分なりの勝ちパターンが出来てくるようです。

3.重い『不動産が欲しい病』に罹っている

とにかく早く不動産投資をしないと損をしているような気がしてならない、そう思ってはいませんか?
もしそうなら『不動産が欲しい病』を患っているかもしれません。
自分で立ち直ってもらうしか治す方法はありません。
冷静な投資判断ができない状態であれば、一度、不動産投資は白紙に戻すべきでしょう。

焦るあまりに買える物件が出てきたら思わず手を出してしまう。
これが不動産投資の失敗につながります。

不動産投資においては、不動産に対する分析力、冷静な判断力を磨くことが重要です。
焦って目の前にぶら下がった買える物件を買わないように。

投資用マンションの営業電話がかかってくる人

最近、夜の8時ぐらいに携帯に電話がかかってくるんです。
投資用マンションの営業から。
どこかで私の携帯番号が漏れて、名簿屋から不動産会社に流れたようです。

情報が漏れた経緯については、心当たりがあります。
ネットで、何かのアンケートに答えた覚えが・・・。
いつもは自宅の番号を記入するのに、そのときは携帯番号を入力した覚えがあります。

アンケートに答えると抽選で○○が当たる!!

こういうメールがたくさん送られてきます。
ついつい、暇な時にアンケートに答えてしまったのです。

さて、投資用マンションを売っている不動産業者は、どういう人のリストを買っているのでしょうか?

つまり、彼らのターゲットとなり、営業電話をかける対象となる人はどういう人なのでしょうか?

以下のような職業の方が投資用マンションを売る対象となりやすいようです。

【投資用マンションの販売先】

1.医者
2.公務員(特に教師)
3.年収500万円以上のサラリーマン

投資用マンションのターゲットは、所得税の節税を検討したい人。
そして、副業ができない公務員の方です。

投資用マンションでは、所得税の節税効果が期待できます。
それをマンション自体の収益と同じ扱いで見たとき、それなりに収益が出ていますよね、という売り方です。

サラリーマンの方の場合、投資用マンションを購入するのに必要なローンの審査を考慮しなければなりません。
その場合、年収500万円以上あればそれほど高額ではない投資用マンションならフルローンで購入できます。

物件自体にそれほど問題があることはないのですが、肝心の購入者側に買ってはいけない要素がたくさんあったりします。

節税効果は数年で切れるうえに、いずれ家賃は下がります。
ローンが払い終わる、数十年後まで赤字を払い続ける生活が待っています。

多くの方が不動産投資に失敗しています。
フルローンで投資用不動産を購入するのは、不動産自体の収益性が極めて高く、借入金利が低いという条件が必要です。
そんなおいしい条件でしょうか?

自分にも買える、そう思っても、冷静に、将来をよく考えて検討してください。

確認済証、検査済証が無い物件は融資を受けられない?

不動産投資では、銀行から融資が受けられるかどうかは大きな問題です。
近年は金融機関がコンプライアンスを重視し、融資対象が違法物件であれば融資ができないと断られます。

違法か合法かは、まずは、検査済証を取得しているかどうかで確認しています。
これを取得していないということは非合法な建物である確立が高いと言えます。

この検査済証が無い物件の場合、以下のような対応が考えられます。


役所で調査する

売主である建物所有者が、建物に関する書類や図面等を紛失していることはよくあることです。
競売物件であれば、こういった書類はほぼありません。

建設当時、検査済証を取得していたのかどうか、役所に行き調査しなければなりません。
取得していたのであれば、検査済を取得していたことを証明する書類を、役所の窓口で発行してもらえます。
なお、この証明書は有料です。

証明してもらうことができたなら、この書類を融資を検討してもらっている金融機関に提出すればよいのです。


遵法性を調査する

検査済証を取得していないのであれば、建物の遵法性について調査が必要です。

検査済証を取得していないものの、建物自体は合法な物件もあります。
単なる手続上の違反です。
検査済みを取得するには、費用がかかりますので、昔は確認済までしか取得していない物件が多いのです。

ほかにも、検査済証を取得しないケースとしては、建築確認を受けた図面からの変更があり、これを届け出るのを怠るケースがあります。
違法建築の多くは、建築確認申請時とは異なる建物を建設しています。
当然、検査済証は出ません。
最初から取得するつもりも無かった、という物件が多いのです。

一般の建築主は自己使用を前提に建築しており、売却することを想定していません。
だからこそ、検査済証を取得する手続きをしなくても困らなかったのです。

遵法性に問題がない物件であればそれを証明するものが必要になります。
例えば、大型の不動産取引ではよく利用されているような、エンジニアリングレポートが挙げられます。
建築士の資格を保有する調査員が詳細に調査し、その結果、遵法性が高いと判断したレポートがあれば、金融機関に提出して、融資の交渉に利用できるでしょう。

他にも、遵法性を判断する材料としては、建設を請け負った会社によりある程度の判断ができます。
誰もが知っているような大手ゼネコンなどは、非合法な物件の工事を請けません。
当然、検査済証まで取得しているはずです。
大手ゼネコンなどが建設しているだけで、遵法性の高い建物である可能性が高くなります。


検査済証が無くても融資を受けられる

検査済証が無ければ、融資が受けられないというわけではありません。
遵法性を証明する証拠を提出すれば、融資が受けられることもあります。

建築士による調査結果だけでは融資を引き出しにくい場合、役所に増改築の新たな申請を出して、その申請後に受理された書類で銀行と交渉したり、方法はあります。

また、違法性のある物件でも融資可能という金融機関があります。
大阪では多い、容積率オーバーの物件の場合、容積率が10%オーバー以内なら融資をする金融機関があったり、必ずしも融資しないというわけではないようです。

あきらめずに、証拠となる書類を提出し、粘り強く交渉することで道が開ける場合もあるのです。