確認済証、検査済証が無い物件は融資を受けられない?

不動産投資では、銀行から融資が受けられるかどうかは大きな問題です。
近年は金融機関がコンプライアンスを重視し、融資対象が違法物件であれば融資ができないと断られます。

違法か合法かは、まずは、検査済証を取得しているかどうかで確認しています。
これを取得していないということは非合法な建物である確立が高いと言えます。

この検査済証が無い物件の場合、以下のような対応が考えられます。


役所で調査する

売主である建物所有者が、建物に関する書類や図面等を紛失していることはよくあることです。
競売物件であれば、こういった書類はほぼありません。

建設当時、検査済証を取得していたのかどうか、役所に行き調査しなければなりません。
取得していたのであれば、検査済を取得していたことを証明する書類を、役所の窓口で発行してもらえます。
なお、この証明書は有料です。

証明してもらうことができたなら、この書類を融資を検討してもらっている金融機関に提出すればよいのです。


遵法性を調査する

検査済証を取得していないのであれば、建物の遵法性について調査が必要です。

検査済証を取得していないものの、建物自体は合法な物件もあります。
単なる手続上の違反です。
検査済みを取得するには、費用がかかりますので、昔は確認済までしか取得していない物件が多いのです。

ほかにも、検査済証を取得しないケースとしては、建築確認を受けた図面からの変更があり、これを届け出るのを怠るケースがあります。
違法建築の多くは、建築確認申請時とは異なる建物を建設しています。
当然、検査済証は出ません。
最初から取得するつもりも無かった、という物件が多いのです。

一般の建築主は自己使用を前提に建築しており、売却することを想定していません。
だからこそ、検査済証を取得する手続きをしなくても困らなかったのです。

遵法性に問題がない物件であればそれを証明するものが必要になります。
例えば、大型の不動産取引ではよく利用されているような、エンジニアリングレポートが挙げられます。
建築士の資格を保有する調査員が詳細に調査し、その結果、遵法性が高いと判断したレポートがあれば、金融機関に提出して、融資の交渉に利用できるでしょう。

他にも、遵法性を判断する材料としては、建設を請け負った会社によりある程度の判断ができます。
誰もが知っているような大手ゼネコンなどは、非合法な物件の工事を請けません。
当然、検査済証まで取得しているはずです。
大手ゼネコンなどが建設しているだけで、遵法性の高い建物である可能性が高くなります。


検査済証が無くても融資を受けられる

検査済証が無ければ、融資が受けられないというわけではありません。
遵法性を証明する証拠を提出すれば、融資が受けられることもあります。

建築士による調査結果だけでは融資を引き出しにくい場合、役所に増改築の新たな申請を出して、その申請後に受理された書類で銀行と交渉したり、方法はあります。

また、違法性のある物件でも融資可能という金融機関があります。
大阪では多い、容積率オーバーの物件の場合、容積率が10%オーバー以内なら融資をする金融機関があったり、必ずしも融資しないというわけではないようです。

あきらめずに、証拠となる書類を提出し、粘り強く交渉することで道が開ける場合もあるのです。

消費税8%へ 9月末までの経過措置をおさらい

どうやら消費税は予定通り、来年4月1日から8%になりそうです。
10月1日に正式に発表される予定。

住宅建築を検討されているみなさんにとって、消費税増税のタイミングはとても気になるところですよね。
消費税は住宅の引き渡しを受けた時点での税率が適用されます。
住宅建築には数か月の時間が必要だけに、いつ請負契約をすればよいのかが、重要です。

今月の末日、9月30日までに請負契約をしていた場合、住宅の引渡しが来年の4月1日以降になったとしても、消費税率は5%を適用するという経過措置があります。
増税より6カ月前までに請負契約を締結すれば、増税後に引渡しを受けても、従来の消費税率が適用されます。
これは8%に上昇するときだけでなく、10%に上昇するときも同様です。

注意しておく必要があるのは、増税6カ月前までに請負契約を締結しても、後から追加工事を依頼する場合、プラン変更で増額分が発生した場合です。
6カ月前までに請負契約をしても、あとで追加工事が発生した場合、追加工事分は来年3月31日までに引渡しを受けない限り、消費税率は8%になってしまいます。

あわてて9月30日までに請負契約を締結しても、あとで変更したい点が出てきたり、納得できない部分が出てきたり、後悔することもあるかもしれません。
増税分のお金がもったいないのですが、それよりも、一生に一度の住宅建築を妥協すべきではありません。

keikasoti

不動産投資で早期リタイアは可能なのか?

不動産投資のマッチングサイト「楽待」が実施したアンケートの結果、69%の不動産投資家が早期リタイアを実現、あるいは検討していると回答されたようです。

株式会社ファーストロジック プレスリリース
配偶者44%が連帯保証人になってもよい 不動産投資に興味を持つ255名にアンケート」より引用

「現在、早期リタイアを検討されていますか?」との質問に対して、
「すでに早期リタイアを実現した」は3%
「1年以内の早期リタイアを予定している」は3%
「数年以内に早期リタイアを検討している」は63%
「定年まで勤めつつ、不動産投資を行なう予定」は28%

不動産投資で早期リタイアを目指す方は、年々増えているようです。
弊社への相談依頼者の中にも、不動産投資で早期リタイアを目指す方が年々増加しております。

しかし、20年不動産の仕事に携わってきて、これだけは言えます。
収益物件の家賃収入のみで早期リタイアを実現した方はごく少数です。
リタイア後、家賃の下落、建物修繕費用の増大などによる経営悪化で苦しんでいる方が多いというのが現実なのです。

早期リタイアするには、CFが多く上がる物件を取得すること、CFを維持し続けることが必須条件です。
CFを維持するためには、建物の老朽化、陳腐化に対して、再投資を続けなくてはなりません。

収益の大半を再投資に回すことが必要になり、生活費に充てていたのでは資金が不足します。
よほど大きな規模で不動産投資をしていないと、生活費にお金を回す余裕なんて無いのです。
無理に早期リタイアなんてしようものなら、十年も待たずに破たんしてしまいます。

不動産投資で成功するためには、継続的に、高収益の収益物件を購入し続けなくてはなりません。
中途半端な規模で止まると失敗します。

収益性の低い物件、担保評価の低い物件を購入してしまうと次を購入する原資が得られずにそこで止まってしまいます。
できるだけ早い段階で法人化し、事業として不動産投資を継続していく、これが不動産投資の収益で早期リタイアするための近道です。

不動産投資で早期リタイアするのなら、人生をかけて起業する、そういう覚悟が必要であることを忘れてはなりません。

不動産投資で成功している、そう見える人には必ず本業があり、その収入で生活しておられます。
本業が好調であれば、それを元手に次々と不動産投資を継続でき、さらに収益が上がります。
そのうち、本業よりも不動産の収益の方が大きく、安定的になってくるのです。

最後に、不動産投資で早期リタイアするための最も良い方法、近道をお教えします。
収益物件をいくつか購入した段階で、不動産投資の本を書き、セミナー教材作ってを販売することです。
不動産投資以上に儲かる可能性があります。

不動産投資のみでの早期リタイアには難しい時代になっています。
情報起業した方がコストも少なくて済み、高収益です。
これが早期リタイアへの一番の近道であることはまちがいないでしょう。
だからこそ、不動産投資で成功したと称する人の本が絶えることなく出版され続け、本屋に専門コーナーが設けられて山積みされているのです。

住宅ローンの借り過ぎに要注意! 必要以上に借りないこと

大手銀行の6月の住宅ローン金利が上がりましたね。
「住宅ローンの金利は上がるの?」
セミナーでも個別相談でも、こんな質問がとても多くなってきています。
6月のセミナーでは、住宅ローンの金利動向がテーマになる予定です。

住宅ローンをこれから借りる人よりも、すでに住宅ローンを変動金利で借りている人の方が、金利動向には敏感になっているかもしれませんね。

現在、住宅ローンを返済中の方には、かなり多くの割合で、住宅ローンを借り過ぎている方がいらっしゃると私は思っています。
銀行も不動産、住宅業界も、住宅ローンを組む人に対して、借りられる金額の上限まで借りることを勧めてきたように思います。
銀行は住宅ローンの実績が伸びますし、不動産・住宅業界は仲介金額、受注額が大きくなるからです。

以前、住宅取得に必要な金額以上に住宅ローンを組んだ相談者がいらっしゃいました。
いわゆる、オーバーローンです。

実は、オーバーローンの部分は、本人たちにとって全く必要のないお金でした。
分譲住宅を購入した際に、販売を担当していた営業マンが、

「住宅ローンは金利が低いから、オーバーローンを組めるようにしてあげる、そのお金で車とか他にほしいものがあればその購入に充てたらいいよ。」

頼みもしないのに、契約書を改ざんしてまで、余計な気を利かせたらしいのです。
ちなみに、これって、銀行をだましていることになります。
あとでそれがバレたらとんでもないことになります。
同様の行為で逮捕された人のニュースを見たことがあります。
結局、この相談者は、使わずに、ずっと普通預金口座に入れたままにしておられたのです。

せめて、欲しいものを購入するとか、資産運用で利ザヤを抜くとか、何かに使っていれば借りた意味もあったかもしれませんが・・・

結局、無意味に借り過ぎた分の借入金利から普通預金金利を差し引いた分の金利を負担していただけでした。
このような状態の相談者は、実は1組だけでなく、いままでに数組ありました。
意味もなく借金をして、得をすることはありません。

住宅ローンはあくまでも銀行からの借金です。
国民の多くの人が当たり前のように借りているから、感覚がマヒしているのかもしれません。

借りることができる金額は、返済できる金額とは必ずしも同じではなく、
余裕をもって返済できる金額は、将来もそうであるとは限りません。

お金を返せなくなったら、どうなるのか、その怖さは忘れてはいけないことです。
住宅ローンを借りる際には、将来をよく考えて、慎重に借りるようにしましょう。

「マンションを売ってください!買いたい人がいます!!」のウソ

最近、セミナーとかで忙しかったので、事務所のデスクまわりに書類と本の山ができてしまいました!!
片付けては散らかす日々・・・
”片付け”とは難しいものですね。

さて、先日、セミナー講師をした際、個別相談のお客様から、こんな質問を受けました。

お客様 「このマンションを買いたい人がいるから売ってほしいってチラシが入ってたけど、これって本当かな?」

私 「それはウソでしょう」

即答です。
人気物件で売りが出ればすぐに客が付く、そういう物件は買いたいというお客様がいることもあります。

でも、ほとんどの場合はウソなんです。
売り物件を確保したいがためのウソの広告です。
お行儀よくやって儲かるほど、今の不動産業界は甘くはありません。
この程度のチラシなら、どこの業者もやっているはずです。

不動産業者にとって、売り物件の専任媒介を得ることはとても重要です。
そのためにマンションのポストに、たくさんのチラシを日々ポスティングしています。

チラシの効果を高めるために、好条件で買いたいというお客様がいます、という広告を作ります。

新聞の折り込み広告とちがって、ポスティングで撒くチラシは、法的にかなりキワドイ内容が多いようです。

マンションを売りたい場合、専任媒介を任せるのであれば、他の業者にも広く物件情報を開示してくれる業者を選ぶ必要があります。

ひどい業者であれば、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の業者に情報を開示しないことがあります。

あまりに売れないと、売主があやしく思うので、ときには架空のお客様まで作ります。
ウソの購入申込書まで用意することもあるくらいです。

そして最後は・・・
「ダメでした、次、頑張ります!」

私が不動産会社で買取転売をしているときには、多くの仲介業者とお付き合いしていました。
ですが、信用に足る人物は意外に少なかったですね。
ウソを平気でつく営業もたくさんいました。

不動産を売るときには、売主の話をよく聞いてくれて、正直に話してくれる、信用できる担当者に任せるべきです。

大手だから信用できるとは限りません。
専任媒介契約をする際は、複数の不動産業者と話をして、比較してみてから判断しましょう。

調子のいいことばかり言う不動産業者に任せてしまうと、
「次、がんばります!!」って言われてしまいますよ。

住宅購入前に必ずしておくこととは?

先日、不動産仲介業者の方と、神戸市内の物件売却のことで打ち合わせをさせていただいた時の話です。

その業者さんは、中古マンションや中古住宅の仲介を得意としていて、私が買取転売業者で仕入をしていたときからのお付き合いです。

最近の中古マンションはどう?売れてるの?

そういう話になりました。

回答は、

「今のお客さんはようわからん」

そういうボヤキでした。

話を聞いてみると、こういうことです。

中古マンションを探していると言われて、多くの物件を案内したが、ある日、新築のマンションを購入することに決めたから、もう物件の紹介はいい、そう言われてしまったそうです。
それも、探していたエリアから離れた場所で、予算よりも1000万円以上も高い新築物件だったようです。

確かに、私が住宅購入の相談を受けたお客様でも同様のことがありました。
駅、校区、予算も決め、中古の一戸建を探したいという方で、私はその予算で買える可能性は極めて低い、中古マンションを検討してはどうか、そうアドバイスしたのです。

すると、マンションは絶対いやだ、そう強く否定されました。
じゃあ、じっくり時間をかけて売り物件が出てくるのを待つしかありませんよ、そうお話したところ、その場は納得して帰られたのです。

わずか1週間後、駅前で中古マンションを購入することにした、重要事項説明書と契約書のチェックをお願いしたいと連絡がありました。
不動産業者に行ったら、その物件が売りに出たばかりで希少物件だと強く勧められたみたいです。
確かにいい物件です、価格も安い。
でも、こだわっていた学校区はちがうし、そもそもマンションは嫌だって言っていたはずでは・・・

売りに出たばかり、希少物件、割安、いろいろなキーワードを盛り込んだセールストークが響いたようです。
結局、不動産業者の営業マンのトークが上手だったんですね。

家を買うとき、何から始めたらよいのかわかっていない方は、とりあえず近くの新築マンションのモデルルームを見に行ったりします。
そこで販売員の言葉を聞いて、思わず衝動買いする、こういうパターンも多いです。

住宅購入を検討する前には、必ず自分たちの要望をまとめましょう。
ちゃんと紙に書き、優先順位を付けておきます。

中古なのか新築なのか、戸建住宅なのかマンションなのか、立地優先なのか価格優先なのか、決めておくことはたくさんあります。

もちろん資金計画も重要です。
ライフプランを作り、住宅ローンにどれだけ耐えられるのか。
自らをよく分析しないと、結果的に住宅ローンを払えなくなり、家を失うことになります。

せめて、戸建住宅とマンションのどちらを買うのか、
それぐらいは明確にして物件を探さないと、いつまで経っても住宅を購入することはできません。