賃貸マンションと分譲マンションの差

賃貸マンションと分譲マンションの大きな差は何か?
と聞かれたら、私は遮音性能を挙げます。
上下の音はスラブ厚(上階と下階の間にあるコンクリートの厚さ)、横との音は界壁の厚さと構造、外部からの音はサッシ等、それぞれの構造に左右されます。
特に、入居者間のトラブルになりやすいのが、上下の音です。
スラブ厚は、重要な要素です。
スラブ厚は、以下の数値が一般的な水準です。

賃貸住宅のスラブ厚     15~18mm 遮音等級  LH60
分譲マンションのスラブ厚  20mm以上 遮音等級  LH55

最近の分譲マンションでは、スラブ厚は厚めです。
賃貸マンションは、賃貸マンション所有者のイニシャルコストを抑えるため、どうしても薄くなります。
15mm程度が一般的です。
分譲マンションは、通常、そこに住む人がオーナーです。
当然、快適性が重視されます。
分譲マンションの購入者は、遮音性能について、構造などを詳しく確認しています。
分譲業者側は、より売りやすくするため、遮音性能の向上にも力が入ります。
一方、賃貸マンションは、費用対効果が重視されます。
スラブ厚を厚くし、上下階の遮音性能を上げても、家賃への上乗せは期待できません。
内装や設備など、家賃に反映しやすい部分、見た目にお金を割く方が費用対効果に優れています。
アピールしずらく、目で見てわかりにくい遮音性能は、クレームにならない程度でとどめてしまうことが多くなります。

現在、すでに住宅は余っています。
住宅のストックは積み上げられており、世帯数よりも多くなっています。
空家、空室が増えており、政府は空家対策に本腰を入れ始めました。
そんな状況下でも、住宅の着工件数は大きく減少しておらず、新築が供給され続けています。
特に、賃貸住宅の着工が伸びています。
理由は、相続税対策で賃貸住宅を建設する方が増えたことと、サラリーマンなどに向けて売却する投資用マンションの分譲が堅調だからです。
つまり、増えているのは賃貸物件が中心であると言えます。
分譲マンションなど持ち家だった物件も、相続など様々な理由から、賃貸市場にかなりの戸数が流れてきています。
その傾向は今後も継続し、増加していきます。
賃貸住宅として建設されたマンションより、スラブ厚も厚く、遮音性能や設備が優れた分譲マンションが賃貸市場に供給されるわけです。
賃料は下落傾向が強くなります。
インフレにでもならない限り下がり続けます。
需給バランスが崩れているからです。
すでに賃貸住宅の稼働率はかなり低くなっています。
そのため、質の高い物件であっても、簡単には賃借人を見つけることができません。
賃貸派の住人たちにとって、上質な賃貸物件を割安に借りることができるよい環境になっていきます。
反対に、大家さん側にとっては、ライバルが増えて、ますます経営が難しい状況になっていきます。
多くの大家さんが経営難から破たんし、物件を手放すことになるはずです。
少子化による人口減はまだ始まったばかりです。
今後、ますます賃貸市場に空室が増えていくのはまちがいありません。
賃貸住宅を借りる際には、まずは質の高い分譲貸し物件を探してみて、賃料の交渉をしてみるとよいかと思います。

土地持ち企業

活況を呈する日本の不動産市場において、良い物件を購入することは大変難しくなってきました。
そこで、優良不動産を所有する企業の買収という考え方が出てきます。
かつて村上ファンドが阪神電鉄の株式を買い占めていたのも、優良な不動産資産を所有しており、それを有効活用もしくは売却することで多額の利益を得ることができると考えたからです。

企業が昔から所有していた不動産は、簿価と時価との差額は大きく、大きな含み益があります。
売却すると大きな利益が生まれます。
土地を売却し、株価が上昇した後、株式を売却しキャピタルゲインを得ることができます。

どういう企業が優良不動産を持っているのか?
一つの例として日本郵便が挙げられます。
各都市の郵便局本局は、都市の中心、一等地にあります。
面積もかなり広い上に、高層化されていません。
高層化し、郵便局庁舎の上をオフィスやホテルなどにすることで賃料収入が増えます。
再開発すればかなりの優良資産になるはずです。
東京中央郵便局と名古屋中央郵便局名古屋駅前分室は、すでに高層ビルに建て替わっています。
大阪中央郵便局も、仮設庁舎を解体し、着々と高層ビルへの建替えに向けて準備が進んでいます。

大手企業の中には、活用しきれていない優良不動産を多く抱えている企業があります。
企業は、所有する不動産を最大限活用し、収入を増やしていかなければなりません。
業績を上げるためだけでなく、眠らせているとファンドに狙われるなどの弊害もあるからです。
企業は、所有する不動産のポテンシャルを正確に把握し、いかに引き出すのか、真剣に問われることになります。

土地から文化財が発見されるというリスク

近所のマンション建設予定地で土木工事が始まりました。
しばらくすると、掘った土を敷地内にひたすら積み上げ、かなり大きな山を作っていました。
おかしいなぁ、と思って囲いの中をのぞいたら、発掘調査を行っていました。
このあたりは、埋蔵文化財包蔵地だったようです。
埋蔵文化財包蔵地とは、土の中に集落跡や城跡など、遺跡が埋まっている可能性の高い土地のことです。
所有地が埋蔵文化財包蔵地内にある場合、家を建てるときなど、思いがけない負担が発生することがあるので、注意が必要です。
工事着工前には届出が必要です。

届出があると、発掘調査が必要かどうか、役所で検討されます。
役所の担当者が現地で試掘に立ち合い、必要があれば本格的な発掘調査を指示します。
ご近所のマンション建設予定地は、まさにこの発掘調査をしているわけです。
この発掘調査費用は、事業者負担です。
つまり、事業を行う土地所有者が費用を負担しなければなりません。
土地所有者には大きな痛手です。

個人住宅の場合

個人が家を建てる場合はどうでしょうか?
個人住宅の場合、発掘調査になることはまれです。
個人住宅の建築においては、地表から数十センチしか掘りません。
埋蔵文化財を壊すことはないので発掘調査は不要なのです。
ただし、埋蔵文化財がかなり浅い位置にある場合と、地下を造るために深く掘る必要がある場合などは発掘調査になることもあり得ます。
発掘調査になった場合、費用は家を建築する土地所有者の負担です。
予定外の費用負担が必要になるかもしれません。
個人が住宅を建てるために発掘調査費用を負担するのは、事業者が建築する場合とは事情が異なります。
そのため、発掘調査費用についての補助金がある自治体が多く、多額の費用負担になることはないようです。

発掘調査になってしまった場合、工期が遅れるという問題があります。
発掘調査の期間中は工事をすることはできません。
お子さんの就学時期や新学期に合わせて家を新築する場合などに問題になります。

土地を購入する場合、不動産業者が重要事項説明で、埋蔵文化財の包蔵地かどうかを説明してくれます。
もし埋蔵文化財包蔵地に該当する場合、不動産業者に、近隣で過去に発掘調査を行っている場所がないか、役所でヒアリングしてもらうとよいでしょう。
過去に近隣で発掘調査を行っていた場合、どのくらいの深さまで掘ると発掘調査が必要なのか、などの情報を得ることができます。
設計や工法の変更、建築時期の変更など、前もって対応をすることができるはずです。

建築士の処分者を検索する方法

建築設計における処分者には仕事を頼みにくいものです。
法律の改正などがあったため、一時期よりは建築士の処分者がニュースが無くなりましたが、建築士に対する不信感が払拭しきれていないのも事実です。
決して皆がそうではなく、違反者はごく一部の建築士だけなのですが。

建築士を管轄しているのは、国土交通省です。
法令に違反した建築士は、国土交通省より処分が下されています。
この処分者を、一般の方でも見ることができます。
それが、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトです。

 国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

建築士だけでなく、宅地建物取引業者や建設業者など、国土交通省管轄の免許業者の処分情報が網羅されているサイトです。
もし家の建築や不動産取引をしようとしたときに、相手の事業者についてネット上の評判が悪いとか、不信感があるのなら、念のためこちらで検索してみてはいかがでしょうか。

イヤホンの先が折れてipadのイヤホンジャックに詰まった

昨晩、ipadのイヤホンジャックにさしたイヤホンの先端部分が折れてしまいました。
イヤホンジャックが詰まった状態です。
先ほど、この状態から脱することができたので、詰まった部分を取り除くまでの過程を以下に記録します。

まず、困ったときはネット検索です。
こういうときにはどうすればよいのかネットで検索してみました。
すると、いくつかの方法がネットにアップされているのを発見。
主な方法は以下のとおり。

1.細いドリルを使用する
2.爪楊枝の先にアロンアルファをつけて詰まった部品をくっつける
3.安全ピンを熱して使用する

検索結果には、イヤホンジャックにアクセサリーを差していて折れた場合の記載が多くみられます。
アクセサリーなので、詰まった部分がプラスチック製である例がほとんどです。
今回は残念なことにプラスチックではなく金属です。
3の安全ピンを熱する方法はプラスチックの場合のみ。
今回はこの方法は使えませんでした。
とは言え、安全ピンで詰まった部分をひっかけることもできるので、安全ピンは必要です。

今回、ドリルで穴を開け、そこに爪楊枝を突っ込み、アロンアルファで固めて引き抜くことにしました。
まず、ダイソーに行って先端1.2mmのドリルを購入しました。
本体が600円、先端のドリル部分が100円、合計700円、消費税込みで756円かかりました。

詰まった部品にドリルで穴を開けようとしたのですが、ドリル先端の直径が1.2mmでは少し太すぎました。
穴を開けるというよりは、詰まった部品を削りながら壊していくことになってしまいました。
それを安全ピンの先でひっかけてはかき出し、大半を取り除くことができました。
しかし、最後にイヤホンジャックの先端部、尖った部分が残ってしまいました。
壊すのではさらに時間がかかりそうです。

せっかちな私は、さらにドリルで削るのも面倒なので、爪楊枝にアロンアルファを付けて引き抜くことにしました。
アロンアルファを付けた爪楊枝をイヤホンジャックに突っ込み、待つこと10分弱。
しっかりと固まりました。
一気に引っ張ったところ、先端部分がくっついた状態でうまく抜くことができました。
何とか詰まっていたものを完全に取り除くことに成功しました。

1680

今回、作業時間2時間、費用が756円かかりました。
イヤホンを差して音楽を聴いてみたところ、少しジャリジャリと嫌な雑音が入ったり、接触が悪いのかモノラル音声になってしまいます。
イヤホンジャックの中に削ったカスが残ってしまったことで接触不良を起こしているようです。
何度も綿棒を差し込んで清掃してみたところ、ある程度、状況は改善されました。
使用するのに特に問題がないレベルまで回復することができました。

作業をしてみて思ったのは、強引なやり方ではipadのイヤホン部分を壊すことになるということです。
あまりおすすめはできません。

業者に修理を依頼した場合、費用は5000円から10000円程度のようです。
時間がもったいない、壊すリスクを取りたくない、という方は迷わず修理業者を頼ったほうがよさそうです。

仲介業者が契約を急がせる理由

仲介業者への不満、不安はよくあること

私は、不動産を売却される方、購入される方からの相談を受け、取引前にいろいろとアドバイスをさせていただき、収入を得ています。
多くのお客様が持つ、不動産取引の不安、心配事についてご相談を受けているわけですが、ご相談内容で多いのが、媒介をする仲介業者、営業担当者のことが信用できないという不満、不安です。
不動産を取引しようという方を不安にさせる、その大きな原因が、営業担当者の押しの強さであり、契約を急がせることにあります。

なぜ契約を急がせるのか?

なぜ、仲介業者の担当者は、契約を急がせるのでしょうか?
それには主に3つの理由があります。

まず第一に、仲介業者として売上を早く確定するためです。
仲介業者の営業担当者は、営業として毎月のノルマがあるのです。
ノルマ達成のために、どうしても前のめりになってしまいます。
できれば今月の実績にしたいと常に願っています。
仲介業者は、どんなにお客様に尽くしても、契約、決済を終えるまではお金をもらえません。
途中で取引が流れた場合、1円もお金をもらえないのです。
契約を急がせるのは営業担当者なら当然の行為と言えます。

第二に、顧客の決断を促すためです。
多くの顧客は、迷い、決断を躊躇します。
決断を促すため、営業担当は期限を切る必要があるのです。
これは顧客の背中を押してあげることでもあります。

第三に、顧客の心変わりを恐れるあまり、早期に決着をつけたいからです。
世の中にはいろいろな方がいます。
中にはドタキャンする顧客もいるのです。
私も不動産会社の仲介営業をしていた頃に経験があります。

たとえば、こういうことがありました。
20代の若いご夫婦の中古マンション購入の媒介を依頼され、順調に話が進んでいました。
買主から早く契約したいという要望があったので、売主にお願いして契約準備を急ぎで進めていただきました。
ところが、契約の当日、買主が現れませんでした!!
あわてて電話をしてもつながりません。(この間、売主や売主側の仲介担当者を待たせています)
やっと電話がつながり、どうしたのか聞いたところ、
「親が反対しているので、やっぱり買うのをやめたい。」という返事でした。
なぜ、事前に電話をくれないのか・・・。
こちらの面目まるつぶれ、売主からはさんざん怒られてしまいました。
以後、この物件の客付けができなくなったのは言うまでもありません。
仲介業者の営業担当者は、こういう経験を過去に何回か経験しているものです。はやく契約書に印鑑を押してもらわないと安心できないのです。

顧客の立場としてどうあるべきか?

仲介業者の担当者には、お金を払う前から、物件の紹介、内覧物件の案内などいろいろと親身になって働いてもらっているので、何か悪い気がする、断りにくい、と思うのが人間の心理です。
心のどこかで、これ以上いろいろしてもらうのは気が引ける、担当の方に悪いとか、そういう思いが生じてしまいます。
大事なのは、不安や不満があるのであれば、はっきりと口に出して主張することです。そして、納得するまでは契約書に印鑑を押してはなりません。
弊社の相談者の中には、契約直後に解約したいと相談に来られる方がいますが、印鑑を押してから契約を白紙にすると、違約金を取られます。(手付金を流して手付解約が可能な場合もあります)後悔しないためにも、はっきりと、思ったことを口にして考えや要望を伝えなければなりません。
仲介業者の担当者は、お客様の本音を知りたい、はっきりと考えを言ってほしい、そう思っています。
遠慮をする必要はありません。
仲介業者の営業担当とは、顧客として、誠実に、正直に、隠し事なく話をするべきです。
間違っても契約当日にドタキャンなどしてはいけません。