• 2018.06.23

地震に対する備え

6月18日午前7時58分頃に起きた大阪北部を震源とする地震は、関西圏の交通網を麻痺させました。23日の始発から、大阪モノレールが全線で運行を開始し、すべての鉄道路線が回復しました。鉄道交通網の復旧まで5日間を要したことになります。利用者に与えた影響、経済的な損失はかなりのものになりました。
今回の地震の震度は、最も揺れた大阪北部で震度６弱です。大きい地震と言えますが、過去の地震では震度７を記録した地震もあります。震度６弱でこれだけ影響が出たのであれば、震度７だったらどのような影響が出るのでしょうか？生活が一変してしまうことは容易に想像できます。

1995年の阪神淡路大震災では、道路が遮断されたことで救援物資がうまく届かない、救急車両や救援部隊の到着が遅れる、被災地からの避難が困難になる、などの影響が出ました。人や物の移動が困難になるということは、人命に大きな影響が出ます。助かる命が助からないということが起こるのです。交通網の復旧は、最も急ぐべき課題の一つです。
もし、仮に交通網が遮断され、被災地に取り残された場合、復旧までの期間はかなり長いということを想定しておくべきです。救援物資が遅れた場合でも、3日以内には手元に救援物資が届くと想定し、3日分程度の非常食、水などの備えをしておくべきでしょう。

今回の地震は、活断層の動きが原因と言われています。有馬ー高槻断層帯、上町断層、生駒断層、それぞれが複雑に入り組んでいると思われる場所が震源地です。このうち有馬ー高槻断層帯が危険だということは、地震の直前に読んでいた本の中で書かれていたので知っていました。阪神淡路大震災のときに動いた活断層、六甲ー淡路断層帯は南部しか動いておらず、六甲ー淡路断層帯の北部とそれにつながる有馬ー高槻断層帯は動かなかったそうです。今回、有馬ー高槻断層帯が動いたのであれば、六甲ー淡路断層帯の北部が近いうちに動く可能性があります。さらに、東南海、南海地震も近い将来に起こると予想されています。東南海、南海地震では、M８以上が想定されており、震度6強、震度７と予想されている地域も多いのです。海岸部では津波の心配もあります。

大きな地震に備え、生活が安定するまでの期間、最低3日程度は生活できるだけの物資を備蓄しましょう。さらに、自身と家族の身を守りつつ避難するため、避難場所と避難経路の確認、家族との合流地点、連絡手段等、家族で話し合い、示し合わせておくことも必要です。毎日、少しずつでも時間を割いて準備を行っていきましょう。

  • 2018.04.11

日本の少し先の未来

今、日本は大きな転換点を迎えようとしています。そのきっかけは安倍政権の衰退です。長期政権となりいろいろと弊害が出ているとも考えられます。
現在、国会やマスコミ各社の話題は、安倍政権への追及一色になっており、それに煽られ国民の安倍政権支持率は急降下しました。
安倍政権を面白く思っていない勢力が、いっきに潰しにかかっています。これは政治の世界では日常茶飯事である勢力争いです。自民党内部も含め、安倍政権には複数の敵対勢力が存在しており、いくつかの材料を突破口に崩していこうとしています。
主な材料は３つです。
・森友学園問題
・加計学園問題
・自衛隊日報問題
ツッコミどころ満載の安倍政権を敵対勢力が黙って見逃すわけはありません。
これらの問題、国民の大多数は何が問題なのか、問題の本質を詳しく理解している人は少ないと思いますが、政権の長期化が招いた弊害、と認知されました。その結果が支持率の急降下です。よくよく考えてみると、それぞれの問題は、財務省、文部科学省、防衛省の官僚が大きくかかわっており、この国の既存の官僚制度、統治システムに限界が来ているために起こったとも考えられます。
いずれにせよ、安倍政権側にも問題は多くあり、政権交代は近いと考えられます。

政権交代があるとどうなるのか？
東京オリンピックが開催される2020年まで今の好景気は持たないかもしれません。
景気の悪化、株価の下落、これらが起こる可能性は高いでしょう。選挙が終わるまでは政治の空白期間がありますし、新政権が誕生しても、すぐに効果的な政策を打ち出すほどの力はないからです。
景気の悪化と同時に、不動産価格の大幅な下落が起こるはずです。
少なくとも、不動産や建設業界の不況はその前兆が見え始めています。

さらに景気を左右する大きな問題が、来年の消費税増税です。
消費税が10％になるのは既に決まっている事項であり、これをさらに延期するには政治的なパワーが必要です。仮に新政権が誕生しても、誕生したばかりでは決定事項をひっくり返すパワーは無いと考えます。
消費税増税の延期があるとしたら、安倍政権によるものです。支持率回復のため、最後の起死回生の賭け、切り札として使われるときでしょう。このまま支持率低下が止まらず、政権交代を余儀なくされるのであれば、周囲の反対、敵対勢力の妨害を振り切って、ヤケクソで発表してしまう、そういう時です。

もし今のように消費が伸びない厳しい状況下で消費税を10％にすると、さらに消費は停滞し、デフレがいっそう強まります。収入の少ない人ほど影響が大きく、貧困化が加速することになり、社会保障の支出増につながりかねません。
のちにバブル崩壊のきっかけとされた総量規制の決定と同じくらいインパクトがあり、日本経済史に残る歴史的な転換点となることでしょう。
消費税が10％に上がる2019年10月、これに政権交代が重なると経済への影響はさらに大きくなります。安倍政権が倒れるのであれば早い方が良いのですが、そこまで対抗勢力が追い込めるのか気になるところです。
いずれにせよ、今の状況では、日本経済、我々の生活にとって良い方向になることは無いでしょう。
今から、覚悟を決めて準備しておく必要がありそうです。（結局、そのマインドが消費を控える方向に働き景気は悪化するのですが・・・）

  • 2018.03.30

日本郵政不動産の誕生でわかること

2018年4月2日に日本郵政不動産が設立されます。その名のとおり、日本郵政グループの不動産部門です。このことから、日本郵政が不動産開発に注力していくであろうことがわかります。本業だけでなく、不動産でも安定収入を得たいと考えているからこそです。

日本郵政のニュースリリース

民営化以降、日本郵政は不動産投資に積極的です。理由は、大都市の一等地に大きな土地を所有していながら、中層で古い郵便局として低利用であったことが挙げられます。東京や名古屋などで高層ビルに建て替えたのですが、大阪中央郵便局は計画がとん挫し、今も暫定的な利用しかできていません。大阪の中心、大阪駅前だけに、どのように開発するのか注目されています。

日本郵政は、もともと不動産開発ノウハウに乏しい会社です。そう簡単には次々と開発できないというのが現状でしょう。一度は野村不動産を買収しようとしましたが、うまくいかず断念。結果的に今回の日本郵政不動産設立につながったと思われます。ただし、会社を設立したからと言って、日本全国にたくさん保有する不動産の開発が進むわけではありません。自社でできる範囲は能力的に限られ、他社との共同事業という形で、不動産開発に長けたプレーヤーの力を借りざるを得ないでしょう。

先日、高層マンションの購入を検討されている相談者様よりあるご質問がありました。検討しているマンションの南側にある駐車場が、将来、マンションになったら日当たりが悪くなるのだが、その可能性はあるのだろうか、という内容です。不動産会社の営業担当者は、日本郵政が所有している駐車場だから、マンションとかは建たないだろうと説明したようです。日本郵政が所有しているから開発や売却はないという先入観があるようです。こういうセールストークは誤解を生むので危険です。隣地所有者がどうするかは本人でないとわかりません。私は、所有している日本郵政がどうするのかは誰もわからないと断ったうえで、利用状況から考えると、今のまま駐車場として利用し続ける可能性は低いのではないかとお答えしました。

日本郵政が不動産開発に積極的であることは周知の事実。その窓口を設立したのですから、共同事業を提案する不動産会社も多数現れることでしょう。今後は、日本郵政が所有する土地だからこそ開発される可能性が高いと考えるべきでしょう。

  • 2016.10.28

賃貸マンションと分譲マンションの差

賃貸マンションと分譲マンションの大きな差は何か？
と聞かれたら、私は遮音性能を挙げます。
上下の音はスラブ厚（上階と下階の間にあるコンクリートの厚さ）、横との音は界壁の厚さと構造、外部からの音はサッシ等、それぞれの構造に左右されます。
特に、入居者間のトラブルになりやすいのが、上下の音です。
スラブ厚は、重要な要素です。
スラブ厚は、以下の数値が一般的な水準です。

賃貸住宅のスラブ厚　　　１５０㎜～１８０㎜
分譲マンションのスラブ厚　 ２００㎜以上

最近の分譲マンションでは、スラブ厚は厚めです。
賃貸マンションは、賃貸マンション所有者のイニシャルコストを抑えるため、どうしても薄くなります。
１５０mm程度が一般的です。
分譲マンションは、通常、そこに住む人がオーナーです。
当然、快適性が重視されます。
分譲マンションの購入者は、遮音性能について、構造などを詳しく確認しています。
分譲業者側は、より売りやすくするため、遮音性能の向上にも力が入ります。
一方、賃貸マンションは、費用対効果が重視されます。
スラブ厚を厚くし、上下階の遮音性能を上げても、家賃への上乗せは期待できません。
内装や設備など、家賃に反映しやすい部分、見た目にお金を割く方が費用対効果に優れています。
アピールしずらく、目で見てわかりにくい遮音性能は、クレームにならない程度でとどめてしまうことが多くなります。

現在、すでに住宅は余っています。
住宅のストックは積み上げられており、世帯数よりも多くなっています。
空家、空室が増えており、政府は空家対策に本腰を入れ始めました。
そんな状況下でも、住宅の着工件数は大きく減少しておらず、新築が供給され続けています。
特に、賃貸住宅の着工が伸びています。
理由は、相続税対策で賃貸住宅を建設する方が増えたことと、サラリーマンなどに向けて売却する投資用マンションの分譲が堅調だからです。
つまり、増えているのは賃貸物件が中心であると言えます。
分譲マンションなど持ち家だった物件も、相続など様々な理由から、賃貸市場にかなりの戸数が流れてきています。
その傾向は今後も継続し、増加していきます。
賃貸住宅として建設されたマンションより、スラブ厚も厚く、遮音性能や設備が優れた分譲マンションが賃貸市場に供給されるわけです。
賃料は下落傾向が強くなります。
インフレにでもならない限り下がり続けます。
需給バランスが崩れているからです。
すでに賃貸住宅の稼働率はかなり低くなっています。
そのため、質の高い物件であっても、簡単には賃借人を見つけることができません。
賃貸派の住人たちにとって、上質な賃貸物件を割安に借りることができるよい環境になっていきます。
反対に、大家さん側にとっては、ライバルが増えて、ますます経営が難しい状況になっていきます。
多くの大家さんが経営難から破たんし、物件を手放すことになるはずです。
少子化による人口減はまだ始まったばかりです。
今後、ますます賃貸市場に空室が増えていくのはまちがいありません。
賃貸住宅を借りる際には、まずは質の高い分譲貸し物件を探してみて、賃料の交渉をしてみるとよいかと思います。

  • 2016.10.27

土地持ち企業

活況を呈する日本の不動産市場において、良い物件を購入することは大変難しくなってきました。
そこで、優良不動産を所有する企業の買収という考え方が出てきます。
かつて村上ファンドが阪神電鉄の株式を買い占めていたのも、優良な不動産資産を所有しており、それを有効活用もしくは売却することで多額の利益を得ることができると考えたからです。

企業が昔から所有していた不動産は、簿価と時価との差額は大きく、大きな含み益があります。
売却すると大きな利益が生まれます。
土地を売却し、株価が上昇した後、株式を売却しキャピタルゲインを得ることができます。

どういう企業が優良不動産を持っているのか？
一つの例として日本郵便が挙げられます。
各都市の郵便局本局は、都市の中心、一等地にあります。
面積もかなり広い上に、高層化されていません。
高層化し、郵便局庁舎の上をオフィスやホテルなどにすることで賃料収入が増えます。
再開発すればかなりの優良資産になるはずです。
東京中央郵便局と名古屋中央郵便局名古屋駅前分室は、すでに高層ビルに建て替わっています。
大阪中央郵便局も、仮設庁舎を解体し、着々と高層ビルへの建替えに向けて準備が進んでいます。

大手企業の中には、活用しきれていない優良不動産を多く抱えている企業があります。
企業は、所有する不動産を最大限活用し、収入を増やしていかなければなりません。
業績を上げるためだけでなく、眠らせているとファンドに狙われるなどの弊害もあるからです。
企業は、所有する不動産のポテンシャルを正確に把握し、いかに引き出すのか、真剣に問われることになります。

  • 2016.10.25

土地から文化財が発見されるというリスク

近所のマンション建設予定地で土木工事が始まりました。
しばらくすると、掘った土を敷地内にひたすら積み上げ、かなり大きな山を作っていました。
おかしいなぁ、と思って囲いの中をのぞいたら、発掘調査を行っていました。
このあたりは、埋蔵文化財包蔵地だったようです。
埋蔵文化財包蔵地とは、土の中に集落跡や城跡など、遺跡が埋まっている可能性の高い土地のことです。
所有地が埋蔵文化財包蔵地内にある場合、家を建てるときなど、思いがけない負担が発生することがあるので、注意が必要です。
工事着工前には届出が必要です。

届出があると、発掘調査が必要かどうか、役所で検討されます。
役所の担当者が現地で試掘に立ち合い、必要があれば本格的な発掘調査を指示します。
ご近所のマンション建設予定地は、まさにこの発掘調査をしているわけです。
この発掘調査費用は、事業者負担です。
つまり、事業を行う土地所有者が費用を負担しなければなりません。
土地所有者には大きな痛手です。

個人住宅の場合

個人が家を建てる場合はどうでしょうか？
個人住宅の場合、発掘調査になることはまれです。
地面を深く掘らないからです。
埋蔵文化財は古い地層にあり、あまり地表に近いところにはないため、埋蔵文化財を壊すことはないので発掘調査は不要なのです。
ただし、埋蔵文化財がかなり浅い位置にある場合と、地下を造るために深く掘る必要がある場合などは発掘調査になることもあり得ます。
発掘調査になった場合、費用は家を建築する土地所有者の負担です。
予定外の費用負担が必要になるかもしれません。
個人が住宅を建てるために発掘調査費用を負担するのは、事業者が建築する場合とは事情が異なります。
そのため、発掘調査費用についての補助金がある自治体が多く、多額の費用負担になることはないようです。

発掘調査になってしまった場合、工期が遅れるという問題があります。
発掘調査の期間中は工事をすることはできません。
お子さんの就学時期や新学期に合わせて家を新築する場合などに問題になります。

土地を購入する場合、不動産業者が重要事項説明で、埋蔵文化財の包蔵地かどうかを説明してくれます。
もし埋蔵文化財包蔵地に該当する場合、不動産業者に、近隣で過去に発掘調査を行っている場所がないか、役所でヒアリングしてもらうとよいでしょう。
過去に近隣で発掘調査を行っていた場合、どのくらいの深さまで掘ると発掘調査が必要なのか、などの情報を得ることができます。
設計や工法の変更、建築時期の変更など、前もって対応をすることができるはずです。